İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi, Örneği

Ev sahipleri zaman zaman kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı kendileri ya da yakınları için kullanma ihtiyacı hissedebilir. Bu durumda halk arasında sıkça merak edilen “kiracı nasıl çıkarılır?” sorusu gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, sözleşme süresi sona ermeden sebepsiz yere tahliye edilemez. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye adı verilen özel bir gerekçeyle, ev sahibinin haklı bir talebi varsa bu mümkündür.

Bu yazıda, ihtiyaç gerekçesiyle kiracının tahliyesinin hangi şartlarda gündeme gelebileceğini, bu süreçte uygulanması gereken tahliye ihtarnamesi süresi, ihtarnamenin şekli, içeriği ve sonrasında açılacak dava sürecinin nasıl işlediğini ayrıntılarıyla inceleyeceğiz.

İhtiyaç Gerekçesiyle Tahliye: Yasal Dayanaklar ve Koşullar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince, ev sahibinin kendisi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacının doğması durumunda, mevcut kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilir. Bu kapsamda ev sahibinin eşi, çocuğu, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin barınma veya çalışma alanı ihtiyacı olması yeterlidir.

Ancak ihtiyacın sadece varlığı değil, aynı zamanda ciddi, gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin, sadece kiracıyı çıkarıp daha yüksek kira elde etmek amacı güdülüyorsa, bu durum tahliye davasında kabul edilmez. İhtiyacın geçici değil, uzun süreli olması gerekir. Ayrıca, ev sahibinin kullanıma elverişli başka bir mülkünün bulunup bulunmadığı da mahkemece dikkate alınır. Bu bağlamda, kötü niyetin önüne geçmek amacıyla kanun koyucu önemli bir sınırlama getirmiştir: Ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiği konutu, tahliyeden sonraki üç yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracı, bu durumdan zarar gördüğünü ispat ederek tazminat davası açma hakkına sahip olur.

Tahliye İhtarnamesi Ne Zaman Gönderilir?

Ev sahibinin, tahliye sürecini başlatabilmesi için zamanında ve usulüne uygun şekilde ihtarname göndermesi büyük önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme sona ermeden en az bir ay önce ihtarname çekilmesi tavsiye edilir. Bu, sözleşme sona erdiğinde kiracının evi boşaltması için gerekli yasal zemini oluşturur.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, sözleşmenin sona ereceği dönemi dikkate alarak, bu tarihten en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirim, noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilebilir. Her ne kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi zorunlu olmasa da, uygulamada yazılı ihtarname göndermek, davada delil olarak sunulması açısından oldukça faydalıdır.

Tahliye İhtar Süresi ve Geçerliliği

Tahliye ihtar süresi, sözleşmenin bitimine göre hesaplanmalı ve kiracıya ulaşacak şekilde planlanmalıdır. Genellikle uygulamada en az bir ay öncesinde yapılan bildirimler geçerli kabul edilir. Bu sayede kiracı yeni bir ev bulma imkânı elde ederken, ev sahibi de dava açma sürecinde usul açısından eksiksiz hareket etmiş olur.

İhtarname metninde açık bir şekilde ev sahibinin konuta ya da iş yerine kim için ihtiyaç duyduğu belirtilmeli, hangi tarihe kadar konutun boşaltılması talep edildiği yazılmalıdır. Bu bildirim, ev sahibinin daha sonra açacağı tahliye davasının hukuki altyapısını oluşturur.

Tahliye İhtarname Örneği Nasıl Yazılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, resmi ve açık bir dille hazırlanmalıdır. İçeriğinde; kiraya verenin ve kiracının tam kimlik bilgileri, taşınmazın açık adresi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, ihtiyaç duyulan kişinin kim olduğu ve ihtiyacın gerekçesi net şekilde ifade edilmelidir.

Örnek bir ihtar metni şu şekilde olabilir:

Sayın [Kiracı Adı Soyadı],
[Adres] adresinde kiracı olarak ikamet ettiğiniz konut, şahsi konut ihtiyacım nedeniyle [gerekçe] kapsamında kullanılacaktır. Bu nedenle [sözleşme bitiş tarihi] tarihine kadar taşınmazı boşaltmanızı, aksi takdirde yasal yollara başvuracağımı bilgilerinize sunarım.
Saygılarımla,
[Ev Sahibi Adı Soyadı]

Bu şekilde hazırlanmış bir ihtarname noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilirse, hukuki geçerlilik açısından ideal bir zemine oturtulmuş olur. Noter tebligatı, ileride açılacak dava için güçlü bir delil niteliğindedir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ve Dilekçesi

Kiracı, gönderilen ihtarnameye rağmen belirtilen süre içerisinde evi tahliye etmezse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır. Bu dava, genellikle tahliye taleplerinin değerlendirildiği sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve dilekçede ihtiyacın nedeni, mevcut kira sözleşmesinin detayları ve varsa ihtarnamenin gönderim bilgileri yer almalıdır.

Dilekçede ev sahibi, kanuni olarak Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve devamı hükümleri uyarınca tahliye talebinde bulunduğunu belirtir. Mahkeme, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçekliğini değerlendirir. Deliller, tanıklar ve varsa ek belgeler dikkate alınır. Eğer mahkeme, ihtiyaç gerekçesini haklı bulursa, kira sözleşmesinin sonlandırılmasına ve kiracının tahliyesine karar verir.

Mahkeme Süreci ve Tahliye Kararının Uygulanması

Tahliye davasının süresi, mahkemenin yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına göre değişebilir. Ortalama olarak 4–12 ay arasında sonuçlanabilen bu tür davalarda, karar kesinleştikten sonra kiracı hâlâ konutu boşaltmamışsa ev sahibi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemlerini başlatabilir.

Mahkeme kararıyla yapılan tahliye işlemlerinde, kiracının yeni bir taşınma süresi istemesi, sosyal durumuna göre belirli ölçüde göz önünde bulundurulabilir. Ancak karara rağmen direnç gösterilirse, polis marifetiyle tahliye gerçekleştirilir.

Eski Kiracıya Karşı 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı

Mahkeme kararıyla tahliye edilen kiracıdan sonra ev sahibi, taşınmazını başkasına kiralamak istiyorsa dikkatli olmalıdır. Kanuna göre, haklı bir neden olmaksızın, tahliyeden sonraki üç yıl içinde taşınmaz başka bir kişiye kiralanamaz. Eğer bu yasağa uyulmazsa, eski kiracı ev sahibine karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Bu düzenleme, ihtiyaç gerekçesinin kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla getirilmiştir. Gerçekten ihtiyaç sahibi olmayan, sadece kira artışı ya da başka amaçlarla kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahiplerinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Ne Zaman Gönderilmelidir?

Kiraya verenin, kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya yönelik ilk resmi adımı genellikle ihtiyaç gerekçesiyle gönderilen ihtarname ile atılır. Bu ihtarname, kiraya verenin, kiracının kira süresi sona erdiğinde evi tahliye etmesini talep ettiğini bildirir. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtar, sözleşmenin bitiminden önce ve uygun bir zaman diliminde kiracıya ulaştırılmalıdır. Uygulamada en az bir ay önceden yapılacak bildirimler, hem kiracı açısından taşınma hazırlığı için yeterli zaman yaratır, hem de ev sahibinin dava açma sürecini hukuken destekler.

Yasal düzenlemelere göre her ne kadar ihtarnamenin gönderilmesi zorunlu olmasa da, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla yapılan ihtar, ileride açılacak davalarda ev sahibinin usule uygun ve iyi niyetli hareket ettiğinin bir göstergesi olacaktır. Bu nedenle, yazılı ve ispatlanabilir yöntemlerle yapılan bildirimler, tahliye sürecini çok daha güvenli ve sağlam hale getirir. Aksi durumda, kiracı yapılan tahliye talebinden haberdar olmadığını öne sürebilir ve davanın ilerleyişi sekteye uğrayabilir.

Eğer ihtarnamenin süresi geçirilmişse, bu ev sahibinin dava açma hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak mahkemenin, sürecin şekil şartlarına uyulup uyulmadığını dikkatle incelediği göz önünde bulundurulursa, zamanında ve eksiksiz bir ihtar, ev sahibinin lehine önemli bir avantaj oluşturur. Bu nedenle kiraya verenlerin, kira sözleşmesi sona ermeden önce ihtiyaçlarını net bir şekilde belirleyip, yasal prosedüre uygun zamanlamayla ihtarnameyi göndermeleri gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

Ev sahibinin, kiralanan mülkü kendisi ya da yakınları için kullanma mecburiyeti doğduğunda, kiracının tahliyesi için başvurduğu hukuki yoldur. Mahkeme, bu ihtiyacın gerçek ve haklı olduğuna kanaat getirirse, kira sözleşmesini sona erdirip taşınmazın tahliyesine karar verebilir.

Bu tür tahliyede hangi şartlar aranır?

Kiraya verenin, kiralananı konut ya da iş yeri olarak bizzat kullanma ihtiyacı içinde olması gerekir. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olabilir. Ayrıca bu ihtiyacın samimi ve sürekli olması, kötü niyetli taleplerden ayrıştırılmasını sağlar.

İhtarname göndermek zorunlu mu?

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu, ihtiyaç sebebiyle tahliyede ihtarnameyi açıkça zorunlu kılmasa da, uygulamada bu bildirimin yapılması fiilen zorunluluk arz eder. Çünkü noter yoluyla gönderilen bir ihtar, hem sürecin belgelenmesini sağlar hem de davada ev sahibinin haklılığını pekiştirir.

Tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Davanın süresi bulunduğunuz şehirdeki mahkemelerin yoğunluğuna göre değişebilir. Genel olarak ilk derece mahkemelerinde süreç 4 ila 12 ay arası sonuçlanabilir. Kararın istinafa taşınması durumunda ise süreç bir yılı aşabilir.

Sözleşme süresi bitmeden tahliye mümkün mü?

Belirli süreli kira sözleşmeleri süresince, ev sahibinin tek taraflı olarak tahliye talep etmesi genellikle mümkün değildir. Ancak sürenin sonunda, haklı gerekçeyle dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunun belirlediği fesih sürelerine ve prosedürlere uyarak tahliye işlemi başlatılabilir.

3 yıl boyunca başkasına kiralama yasağı nedir?

İhtiyaç gerekçesiyle açılan dava sonucunda kiracısını tahliye eden ev sahibi, eğer bu ihtiyacı gerçek değilse veya ev kısa süre içinde başka birine kiraya verilirse, eski kiracı tazminat davası açabilir. Bu nedenle, tahliye sonrası 3 yıl boyunca taşınmaz başkasına kiralanmamalıdır.

Kiracı ihtarnameye rağmen çıkmazsa ne olur?

İhtarnameye rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açar. Karar kesinleştikten sonra, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemleri başlatılır.

Yeni ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, taşınmazı yeni alan kişi, tapu devrinden sonra bir ay içinde kiracıya ihtar göndermek ve altı ay beklemek koşuluyla ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Yani yeni malik de bu hakka sahiptir; ancak yasal süre ve şekil şartlarına uymak zorundadır.