Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), TMK 698’de düzenlenen ve paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi mallarda paydaşlık ilişkisini mahkeme kararıyla sona erdiren çift yönlü bir davadır. Paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşların rızası aranmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep edebilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca 01.09.2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, aynen taksimin öncelikli ancak %20’den fazla değer kaybı halinde satışın zorunlu olduğunu istikrarlı içtihatlarla vurgulamaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı

İzale-i şuyu davası, medeni yargılama hukukunda “çift yönlü dava” olarak nitelendirilen kendine özgü bir dava türüdür. Bu davada her iki taraf hem davacı hem davalı konumundadır, dolayısıyla davacı davadan feragat etse dahi davalılardan herhangi biri davanın devamını talep edebilir. Davanın bu niteliği, TMK 698’in paydaşlara tanıdığı ortaklığın giderilmesini isteme hakkının vazgeçilmez bir mülkiyet yetkisi olmasından kaynaklanır. Paydaşlar, ortaklığı sürdürme konusunda anlaşma yapmış olsalar dahi bu anlaşma herhangi bir paydaşı bağlamaz ve istediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Dava konusu mal hem taşınmaz hem de taşınır olabilir. Uygulamada en sık miras kalan ev, arsa, tarla gibi taşınmazlarda karşılaşılmakla birlikte, araç, hisse senedi, patent, ticari işletme, ziynet eşyası gibi taşınır mallar üzerinde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Taşınmazlarda davanın teknik ve hukuki boyutu daha karmaşıktır çünkü imar mevzuatı, kadastro durumu, ifraz-tevhid şartları ve tapu kayıtlarının düzeltilmesi gibi ek unsurlar söz konusudur. Taşınırlarda ise genellikle satış yöntemi uygulanır çünkü aynen taksim fiziksel olarak mümkün olmaz.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için öncelikle mal üzerinde birlikte mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Birlikte mülkiyet iki türlüdür: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Bu ayrım sadece teorik değil, davanın açılış şekli ve sonuçları bakımından pratik farklılıklar içerir.

Paylı mülkiyette (TMK 688) paydaşların belirli payları vardır. Tapu kaydında örneğin “Ali 1/2, Veli 1/4, Ayşe 1/4” şeklinde paylar gözükür. Her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir, payını satabilir, rehin verebilir veya vasiyet edebilir. Paydaşlardan birinin alacaklısı, borçlunun payını haczedebilir ve icra yoluyla sattırabilir. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için payların tapu kaydında açıkça belirtilmiş olması gerekir. Miras kalan taşınmazlarda mirasçılar, TMK 644 uyarınca tereke üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilirler.

Elbirliği mülkiyetinde (TMK 701) paydaşların belirli payları yoktur, her birinin hakkı malın tamamına yaygındır. Bu mülkiyet şekli kanunun öngördüğü özel durumlarda ortaya çıkar: miras ortaklığı, evlilik birliği mal rejimi, adi ortaklık gibi. Elbirliği mülkiyetinde paydaşlar payları üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler, tüm ortakların birlikte karar vermesi gerekir. Paydaşlardan birinin alacaklısı, alacaklının payını haczettiremez, ancak ortaklığın giderilmesi davası açarak satış sonucu elde edilecek bedelden alacağını tahsil edebilir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde alacaklılar da izale-i şuyu davası açma hakkına sahiptir.

Miras Ortaklığından Paylı Mülkiyete Geçiş

Mirasın açılmasıyla tereke üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kendiliğinden doğar. Ancak mirasçılar, TMK 644 uyarınca bu elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini Sulh Hukuk Mahkemesi’nden isteyebilirler. Bu talep üzerine diğer mirasçılar 1 ay içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak sebepleri ileri sürebilirler. Haklı sebep yoksa veya mirasın paylaşılması davası açılmışsa mahkeme elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirir.

Paylı mülkiyete çevirmenin pratik faydası şudur: Mirasçılardan her biri kendi payı üzerinde tasarruf yetkisi kazanır, payını satabilir veya rehin verebilir. Örneğin 5 mirasçıdan biri payını satmak istiyorsa, elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların onayı gerekir. Paylı mülkiyete çevrildikten sonra sadece kendi 1/5 payını satabilir, diğerlerinin onayı gerekmez. Ancak payını satmak isteyen mirasçı, TMK 732 uyarınca önce diğer paydaşlara önalım hakkı tanımak zorundadır. Paydaşlar 3 ay içinde aynı fiyata almak istediklerini bildirirlerse pay onlara satılır.

İzale-i şuyu davası açılabilmesi için belirli maddi ve şekli şartların gerçekleşmesi gerekir. Maddi şartlar, davanın esasına ilişkindir ve mahkemenin davayı kabul edip inceleyebilmesi için gereklidir. Şekli şartlar ise dava açma usulüne ilişkindir ve eksikliği halinde dava usulden reddedilir.

Maddi şartlar: Birinci şart, ortaklık konusu malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olmasıdır. Tapu kaydında birden fazla kişinin malik olarak gözükmesi ve bu mülkiyetin paylı veya elbirliği şeklinde kayıtlı olması gerekir. İkinci şart, paydaşlar arasında malın kullanımı, yönetimi veya paylaşılması konusunda anlaşmazlık bulunmasıdır. Ancak bu anlaşmazlık davayı açmak için zorunlu değildir, paydaşlardan biri anlaşmazlık olmasa bile ortaklığın giderilmesini talep edebilir çünkü bu hak TMK 698’in tanıdığı mutlak bir yetkidir.

Şekli şartlar: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır (HMK 12). Bu yetki kesindir, taraflar anlaşarak başka yerde dava açamazlar. Taşınmaz birden fazla ilde parsellere bölünmüşse her parsel için o ilin mahkemesinde ayrı dava açılır. Dava dilekçesinde tüm paydaşlar gösterilmelidir, eksik paydaş bırakılması halinde mahkeme taraflara süre vererek eksikliğin giderilmesini ister. Süre içinde giderilmezse dava açılmamış sayılır. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı (2023 Sonrası Değişiklik)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiş ve ortaklığın giderilmesi davalarını zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu tarihten sonra açılacak izale-i şuyu davalarında, arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamış olduğuna dair nihai tutanak dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan dava, mahkemece incelenmeden usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci şöyle işler: Paydaşlardan herhangi biri arabuluculuk bürosuna başvurur ve diğer paydaşlara davet gönderilmesini talep eder. Arabulucu, tüm paydaşlara toplantı daveti gönderir. Davet tebliğinden itibaren 30 gün içinde karşı taraf arabuluculuk bürosuna başvurmazsa veya toplantıya katılmayacağını bildirirse, arabuluculuk faaliyeti sona erer ve nihai tutanak düzenlenir. Bu tutanak, arabuluculuk şartının yerine geldiğini gösterir ve dava dilekçesine eklenerek mahkemeye sunulur.

Taraflar arabuluculuk toplantısına katılırlarsa arabulucu, 3 hafta içinde en az bir toplantı düzenler. Toplantı sayısını artırma yetkisi arabulucuya aittir. Anlaşma sağlanırsa arabuluculuk anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, taşınmazla ilgili kanunlardaki sınırlamalar ve usul-esaslar gözetilerek hazırlanır. Özellikle taşınmazın devri, ifraz-tevhid işlemleri ve tapu kayıtlarının düzeltilmesi konularında tapu müdürlüğünün onayı gerekebilir. Anlaşma belgesi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra ilam niteliğindedir ve tapu müdürlüğüne ibraz edilerek işlemler yapılabilir.

2026 yılı itibariyle arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Ortaklığın giderilmesi davaları için ücret 8.000 TL’dir. Taraflar bu ücreti eşit paylaşırlar, ancak anlaşma sağlanırsa başka masraf yoktur. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu nihai tutanak düzenler ve bu tutanak mahkemeye sunularak dava açılır. Arabuluculuk aşamasında yapılan masraf, dava sonunda karara bağlanacak yargılama giderlerine dahil edilir ve taraflara pay oranında yükletilir.

Davanın Tarafları ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan herhangi biri tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Davacı birden fazla paydaş olabileceği gibi tek bir paydaş da olabilir. Önemli olan, davalı tarafta tüm paydaşların yer almasıdır. Bu, HMK’nın zorunlu dava arkadaşlığı kuralından kaynaklanır. Mahkeme kararı tüm paydaşları etkiler, dolayısıyla tümünün davada temsil edilmesi gerekir.

Paydaşlardan biri ölmüşse o paydaşın tüm mirasçıları davaya dahil edilmelidir. Mirasçıların kimler olduğu, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınan mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) ispat edilir. Dava dilekçesinde ölen paydaşın mirasçılarının isimlerinin yazılması yeterli değildir, mirasçılık belgesi de sunulmalıdır. Mirasçılık belgesi alınamazsa mahkemeden süre talep edilir, mahkeme gerekli süreyi verir ve belge alındıktan sonra mirasçılar davaya dahil edilir.

Paydaşlardan biri tüzel kişi ise (şirket, dernek, vakıf gibi) tüzel kişinin yasal temsilcisi davaya katılır. Tüzel kişi davada kendi adına değil, tüzel kişiliği temsilen yer alır. Şirket ortaklarının şahsen davada yer alması gerekmez. Önemli olan, şirketin yetkili organının (yönetim kurulu kararı gibi) davaya katılımı onaylamış olmasıdır.

Aynen Taksim Yöntemi: Şartlar ve Uygulama

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa bağımsız parsel verilmesi yöntemidir. TMK 699’a göre mahkeme öncelikle aynen taksim imkanını araştırır, çünkü bu yöntemde paydaşlar mülkiyetlerini korurlar ve taşınmaz elden çıkmaz. Ancak aynen taksim her zaman mümkün değildir, belirli şartların gerçekleşmesi gerekir.

Birinci şart: Taşınmazın bölünebilir nitelikte olması. Taşınmaz, imar mevzuatına göre ifraz edilebilir büyüklükte olmalıdır. İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, parsellerin asgari büyüklüklerini belirler. Örneğin konut alanında asgari parsel 400 m², ticari alanda 600 m² olabilir (bu rakamlar belediyeye göre değişir). Taşınmaz bu asgari büyüklükten küçükse veya bölündüğünde parçalar asgari büyüklüğün altında kalıyorsa ifraz yapılamaz, dolayısıyla aynen taksim de mümkün olmaz.

İkinci şart: Her paydaşa düşen parselin ekonomik değer taşıması. Bölünme sonucu oluşacak parseller yola cepheye sahip olmalı, elektrik-su-kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerine erişilebilir olmalı ve kullanılabilir şekle sahip olmalıdır. Örneğin 1.000 m² arsa 4 paydaş arasında bölünürken, parsellerden biri yola cephesi olmayan ve sadece dar bir geçitle erişilebilen köşe parseliyse, bu parsel ekonomik değer taşımaz sayılır ve aynen taksim uygun görülmez.

Üçüncü şart: Bölünme sonucu toplam değerde %20’den fazla kayıp olmaması. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin istikrar kazanmış içtihadına göre, aynen taksim sonucu taşınmazın toplam değerinde %20’yi aşan bir kayıp meydana gelecekse mahkeme satış yöntemine karar vermelidir. Değer kaybı hesaplaması bilirkişi tarafından yapılır. Bilirkişi, taşınmazın bölünmeden önceki toplam değerini ve bölündükten sonraki parsellerin toplam değerini ayrı ayrı hesaplar, aradaki farkı yüzde olarak belirtir. Fark %20’den fazlaysa aynen taksim mahkemenin takdirine bırakılmaz, satış zorunlu hale gelir.

Aynen taksim kararı verildiğinde bilirkişi, taşınmazı nasıl bölüneceğini gösteren bir harita hazırlar. Bu harita, kadastro müdürlüğü tarafından onaylanmalıdır çünkü bölünme kadastro kayıtlarına işlenecektir. Haritada her paydaşa düşen parsel, sınırları, yola cephesi, büyüklüğü gösterilir. Mahkeme bu haritayı onaylar ve tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu müdürlüğü, eski kaydı kapatır ve her parsel için ayrı tapu kütüğü açar. Paydaşlar, artık eski ortaklık kaydında değil, kendi bağımsız parsellerinin sahibi olarak tapu kaydında gözükürl er.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Süreç ve Detaylar

Satış yöntemi, aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda uygulanan ikincil yöntemdir. TMK 699/3’e göre “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur.” Bu düzenleme, satışın ne zaman zorunlu olduğunu gösterir: aynen taksim teknik olarak imkansızsa veya ciddi değer kaybına yol açacaksa satış kararı verilir.

Satış kararı verilmesi gereken durumlar: Apartman dairesi gibi tek yapılar fiziksel olarak bölünemez. Küçük parseller imar planına göre ifraz edilemez. Taşınmaz üzerinde birden fazla kişi tarafından yapılmış binalar var ve muhdesat sorunu çözülememişse aynen taksim mümkün değildir. Paydaş sayısı çok fazlaysa (örneğin 10+ kişi) ve her birine düşen parsel imar planına aykırı olacak kadar küçükse satış tercih edilir. Bölünme %20’den fazla değer kaybına yol açıyorsa Yargıtay içtihadı gereği satış zorunludur.

Satış kararı kesinleştikten sonra mahkeme dosyayı icra müdürlüğüne gönderir. 2026 yılında İstanbul’da “Gayrimenkul Satış Müdürlüğü” adı altında özel icra müdürlükleri kurulmuştur ve ortaklığın giderilmesi davalarındaki satışlar bu müdürlükler tarafından yapılmaktadır. Diğer illerde ise genel icra müdürlükleri satışı gerçekleştirir.

Satış süreci şu aşamalardan oluşur: İcra müdürlüğü, taşınmazın satış ilanını yapar. İlan, Basın İlan Kurumu vasıtasıyla ulusal gazetelerde ve icra müdürlüğünün internet sitesinde yayınlanır. İlan tarihinden itibaren en az 30 gün sonraya ihale tarihi belirlenir. Birinci ihalede taşınmaz takdir edilen değerin %50’si, ikinci ihalede %40’ı, üçüncü ihalede %30’u oranında satılabilir. Her ihale arasında en az 15 gün olmalıdır.

İhaleye katılmak isteyenler, taşınmazın takdir değerinin %20’si kadar pey akçesi yatırmalıdır. İhalede en yüksek teklifi veren kişi ihaleyi kazanır. İhale bedeli 10 gün içinde ödenir, ödenmezse pey akçesi müsadere edilir ve ikinci ihale açılır. İhale bedeli ödendiğinde icra müdürlüğü tapu müdürlüğüne yazı yazar ve taşınmaz ihaleyi kazanan kişi adına tescil edilir. Satış bedeli, önce satış masrafları (ilan, bilirkişi, icra ücreti) düşüldükten sonra paydaşlara pay oranında dağıtılır.

Paydaşlar Arasında Satış (Özel Durum)

TMK 699/3’ün ikinci cümlesine göre “Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Bu düzenleme, paydaşların tümü anlaşırsa taşınmazın açık artırmaya çıkarılmadan sadece paydaşlar arasında satılabileceğini gösterir. Bu yöntemin faydası, taşınmazın yabancı kişilere gitmesini engellemek ve satış masraflarını azaltmaktır.

Paydaşlar arasında satış şöyle gerçekleşir: Tüm paydaşlar, satışın paydaşlar arasında yapılmasını kabul ederler. İcra müdürlüğü paydaşlara ihale tarihini bildirir. İhalede sadece paydaşlar teklif verebilir, üçüncü kişiler katılamaz. En yüksek teklifi veren paydaş taşınmazı alır ve bedeli diğer paydaşlara dağıtılır. Bu yöntemde ihale herkese açık olmadığından genellikle fiyat daha düşük kalır, ancak paydaşlar taşınmazın ailede kalmasını sağlamış olurlar.

Paydaşlar arasında satış kararı için tüm paydaşların onayı gerekir, bir paydaş bile karşı çıkarsa açık artırma yapılır. Onay, açık ve tereddüte yer vermeyecek şekilde olmalıdır. Mahkeme celsesinde tutanağa geçirilir veya yazılı beyanda bulunulur. Paydaşlardan biri küçük veya kısıtlıysa yasal temsilcisinin onayı gerekir, ancak küçüğün menfaatine aykırı olduğu düşünülüyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nden izin alınmalıdır.

Bilirkişi İncelemesi ve Raporun İçeriği

Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporu, mahkemenin karar verebilmesi için temel dayanak niteliğindedir. Mahkeme, teknik konularda uzman olmadığından, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği, değerinin ne olduğu, aynen taksim veya satış yöntemlerinden hangisinin uygun olduğu konularında bilirkişi görüşüne ihtiyaç duyar. HMK 266’ya göre mahkeme bilirkişi raporuna tamamen bağlı değildir, ancak raporu gerekçesiz ret edemez.

Bilirkişi kimlerden seçilir? Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle inşaat mühendisi, harita mühendisi veya ziraat mühendisi (tarım arazilerinde) bilirkişi olarak atanır. Bilirkişinin ilgili mesleki odasına kayıtlı olması ve bilirkişilik sertifikasına sahip bulunması gerekir. Karmaşık vakalarda (örneğin taşınmaz üzerinde muhdesat varsa) hem mühendis hem emlak değerleme uzmanından oluşan heyet atanabilir.

Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler (keşif yapar), imar durumunu belediyeden öğrenir, kadastro müdürlüğünden teknik bilgileri alır, çevredeki benzer taşınmazların satış fiyatlarını araştırır. Bu incelemeler sonunda bilirkişi raporunu hazırlar ve mahkemeye sunar. Raporun içermesi gereken unsurlar şunlardır:

1. Taşınmazın fiziksel özellikleri: Yüzölçümü, şekli, yola cephesi, komşu parseller, üzerindeki yapılar, ağaçlar, varsa muhdesat. Taşınmaz tarım arazisiyse toprak analizi, sulama durumu, ürün ekili mi boş mu gibi bilgiler de raporlanır.

2. İmar durumu: Taşınmaz hangi imar planında, ne tür yapılaşmaya müsait, kat imar sayısı, emsal, TAKS, KAKS gibi imar verileri. İfraz yapılabilir mi, asgari parsel büyüklüğü ne kadar, bölünme sonucu oluşacak parseller imar planına uygun mu?

3. Aynen taksim imkanı: Taşınmaz kaç parsele bölünebilir, her paydaşa düşen parsel kaç m², parseller yola cepheye sahip mi, altyapı hizmetlerine erişim var mı, bölünme sonucu değer kaybı ne kadar?

4. Taşınmazın değeri: Bölünmeden önce toplam değer, bölündükten sonra her parselin ayrı değeri ve toplam değer, değer kaybı yüzdesi. Değer tespitinde emsal satışlar, konum, imar durumu, altyapı gibi kriterler dikkate alınır.

Bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra taraflara tebliğ edilir ve 15 gün içinde rapora itiraz etme hakkı tanınır. İtirazlar yazılı olarak yapılmalı ve gerekçeli olmalıdır. Örneğin “Bilirkişi taşınmazın değerini düşük tespit etmiştir, çevredeki emsal satışlar daha yüksektir” şeklinde itiraz edilebilir. Mahkeme itirazları değerlendirir, haklı görürse bilirkişiden ek rapor ister veya yeni bilirkişi heyeti atar. İtirazlar gerekçesiz görülürse reddedilir ve ilk rapor esas alınır.

Yargılama Sürecinin Aşamaları ve Süreler

Ortaklığın giderilmesi davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde basit yargılama usulüne tabi olarak görülür (HMK 316). Basit yargılama usulünde duruşma sayısı sınırlıdır, deliller hızlı toplanır ve süreç daha kısa sürede sonuçlanır. Ancak uygulamada davanın karmaşıklığına bağlı olarak süre 6 ay ile 24 ay arasında değişir.

1. Dava açılışı ve ön inceleme (1-2 ay): Dava dilekçesi mahkemeye sunulur, dava açılış harcı yatırılır. Mahkeme dilekçeyi inceler, dava şartlarını kontrol eder (arabuluculuk tutanağı var mı, tüm paydaşlar gösterilmiş mi). Eksiklik varsa taraflara 1 hafta süre verir, eksiklik giderilmezse dava açılmamış sayılır. Dava şartları tamsa dava kaydedilir, dosya numarası verilir ve davalılara dava dilekçesi tebliğ edilir.

2. Cevap dilekçesi ve ön inceleme duruşması (1-2 ay): Davalılar tebliğden itibaren 2 hafta içinde cevap dilekçesi verirler. Cevap dilekçesinde davalılar, ortaklığın giderilmesini kabul edebilirler veya aynen taksim mi satış mı yönteminin uygun olduğu konusunda görüşlerini bildirebilirler. Mahkeme ön inceleme duruşması yapar, tarafların iddia ve savunmalarını dinler, sulh için teşebbüste bulunur. Taraflar anlaşırlarsa mahkeme anlaşma tutanağı tutar ve dava sona erer.

3. Bilirkişi incelemesi (3-6 ay): Taraflar anlaşmazsa mahkeme bilirkişi atar. Bilirkişiye taşınmazın aynen taksim imkanı ve değerinin tespiti için görev verir. Bilirkişi keşif yapar, incelemelerini tamamlar ve 1-2 ay içinde raporunu mahkemeye sunar. Rapor taraflara tebliğ edilir, taraflar 15 gün içinde itiraz ederler. İtiraz varsa bilirkişi ek rapor hazırlar veya yeni bilirkişi atanır, bu durumda süre 2-3 ay daha uzar.

4. Karar duruşması (1 ay): Bilirkişi raporu kesinleştikten sonra mahkeme son duruşma yapar. Tarafların son sözlerini dinler ve kararını açıklar. Karar, aynen taksim veya satış yönünde olabilir. Aynen taksim kararında bilirkişinin hazırladığı harita mahkeme kararı ekine konur. Satış kararında ise satışın nasıl yapılacağı (açık artırma veya paydaşlar arası) belirtilir.

5. Kararın kesinleşmesi ve icrası (2-6 ay): Mahkeme kararı taraflara tebliğ edilir. Taraflar 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirler. İstinaf edilmezse karar kesinleşir. İstinaf edilirse Bölge Adliye Mahkemesi dosyayı inceler, 2-3 ay içinde karar verir. Bölge Adliye kararı temyiz edilebilir, Yargıtay 1-2 yıl içinde temyiz incelemesini tamamlar. Kesinleşen karar, tapu müdürlüğüne (aynen taksimde) veya icra müdürlüğüne (satışta) gönderilir ve işlemler yapılır.

Muhdesat Sorunu ve Bekletici Mesele

Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç, kuyu, havuz, duvar gibi bütünleyici parçalardır. TMK 684’e göre bütünleyici parça, asıl malın sahibine aittir. Ancak uygulamada paydaşlardan biri veya üçüncü kişi taşınmaz üzerinde yapı yapmış olabilir ve bu yapının kendi malı olduğunu iddia edebilir. Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu sorunuyla karşılaşılır.

Muhdesat sorunu ortaklığın giderilmesi davasında önemli bir engeldir. Çünkü mahkeme, taşınmazı değerlendirirken muhdesatları da dikkate almalıdır. Muhdesatın sahibi belli değilse taşınmazın değeri de tam olarak belirlenemez. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra paydaşlardan biri “taşınmaz üzerindeki evin bana ait olduğunu” iddia ederse, mahkeme bu konuda ayrı bir tespit davası açılmasını ister ve ortaklığın giderilmesi davasını bekletici mesele yapar.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası: Bu dava, taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğunun tespiti için açılan ayrı bir davadır. Davacı, yapıyı kendi parasıyla yaptırdığını ispat etmelidir (inşaat faturası, işçilik makbuzu, banka hesap hareketleri gibi). Mahkeme inceleme yapar, tanık dinler, belgeleri değerlendirir ve yapının kime ait olduğuna karar verir. Bu dava 1-2 yıl sürebilir. Karar kesinleştikten sonra ortaklığın giderilmesi davası kaldığı yerden devam eder.

Muhdesat davası uzun sürdüğünden, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce bu sorunun çözülmesi önerilir. Paydaşlar, kendi aralarında muhdesatın kime ait olduğu konusunda anlaşabilir ve anlaşmayı noter önünde belgeleyebilirler. Bu durumda mahkeme anlaşmayı esas alır ve bekletici mesele yapılmasına gerek kalmaz.

2026 Yılı Dava Masrafları ve Ücret Hesaplama

Ortaklığın giderilmesi davası, nispi harca tabidir. Nispi harç, dava konusunun değerine göre belirlenir ve sabit bir miktar değildir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre, ortaklığın giderilmesi davalarında harç oranı, uygulanan yönteme (aynen taksim veya satış) göre değişir.

Mahkeme Harçları (2026)

Aynen taksim kararı verilmesi halinde: Taşınmazın değerinin binde 4,55’i kadar nispi karar ve ilam harcı alınır. Taşınmazın değeri bilirkişi raporunda belirtilen değerdir. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki taşınmazda aynen taksim kararı verilirse harç 13.650 TL’dir. Ancak bu harç tek bir paydaş tarafından değil, tüm paydaşlar tarafından payları oranında ödenir. 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 4.550 TL öder.

Satış kararı verilmesi halinde: Taşınmazın satış bedelinin binde 11,38’i kadar nispi karar ve ilam harcı alınır. Satış bedeli, ihalede oluşan satış fiyatıdır. Örneğin taşınmaz 2.500.000 TL’ye satılmışsa harç 28.450 TL’dir. Bu harç, satış bedelinden düşülerek paydaşlara kalan miktar dağıtılır. Yani paydaşlar satış bedelinin tamamını almazlar, önce harçlar, avukatlık ücreti ve satış masrafları düşülür.

Dava açılış harcı: Dava açılırken peşin harç yatırılır. Bu harç maktu olup 2026 yılı itibariyle 1.200 TL’dir. Dava sonunda nispi harç hesaplanır ve peşin ödenen maktu harç mahsup edilir. Nispi harç maktu harçtan azsa fark iade edilmez, fazlaysa ek harç ödenir.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (2026)

Türkiye Barolar Birliği’nin 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen ortaklığın giderilmesi davalarında asgari maktu ücret 30.000 TL’dir. Ancak dava nispi ücrete de tabidir, dolayısıyla avukatlık ücreti hem maktu hem nispi olarak hesaplanır ve ikisinden yüksek olanı uygulanır.

Nispi ücret hesaplaması: Taşınmazın değerine göre kademeli oranlarda hesaplanır. İlk 600.000 TL için %16, 600.000-1.200.000 TL arası %15, 1.200.000-1.800.000 TL arası %14, 1.800.000 TL üzeri kademeli olarak %13’ten %1’e kadar iner.

Hesaplama örneği: 2.000.000 TL değerindeki taşınmaz için nispi avukatlık ücreti şöyle hesaplanır: İlk 600.000 TL için 600.000 x %16 = 96.000 TL, sonraki 600.000 TL için 600.000 x %15 = 90.000 TL, kalan 800.000 TL için 800.000 x %14 = 112.000 TL. Toplam 298.000 TL nispi ücret çıkar. Maktu ücret 30.000 TL olduğundan nispi ücret daha yüksektir, dolayısıyla avukatlık ücreti 298.000 TL olarak hesaplanır.

Avukatlık ücreti, davayı kaybeden tarafa yükletilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında kazanan-kaybeden yoktur, dolayısıyla avukatlık ücreti paydaşlara pay oranında bölünür. Yukarıdaki örnekte 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 99.333 TL avukatlık ücreti öder. Davacı avukatının ücreti davacıya, davalıların avukatlarının ücreti davalılara yükletilir, ancak sonuçta hepsi eşit pay öder.

Bilirkişi Ücretleri (2026)

Adli bilirkişilik ücretleri, Adalet Bakanlığı’nın yayınladığı Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesi’nde düzenlenmiştir. 2026 yılı tarifeye göre gerçek kişi bilirkişiler, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen davalarda 2.200 TL, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 3.600 TL ücret alırlar. Tüzel kişi bilirkişiler (bilirkişilik şirketleri) ise tüm mahkemelerde 5.900 TL ücret alırlar.

Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi genellikle hem keşif yapar hem de değerleme yapar. Keşif ve değerleme ayrı işlemler sayıldığından bilirkişi ücretinin iki katı ödenir. Gerçek kişi bilirkişi 2.200 x 2 = 4.400 TL, tüzel kişi bilirkişi 5.900 x 2 = 11.800 TL alır. Ek rapor veya ikinci bilirkişi atanırsa ücretler artar.

Bilirkişi ücreti, yargılama giderleri kapsamındadır ve dava sonunda taraflara pay oranında yükletilir. Bilirkişi avansı başlangıçta davacı tarafından yatırılır, ancak dava sonunda tüm paydaşlar eşit oranda öder.

Yargıtay İçtihatları ve 2026 Uygulaması

Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre ortaklığın giderilmesi davasında şu ilkeler geçerlidir: Aynen taksim öncelikli yöntemdir, ancak %20’den fazla değer kaybı olacaksa satış zorunludur. Paydaşlardan birinin “ben aynen taksim istiyorum” demesi yeterli değildir, bilirkişi raporu aynen taksimin uygun olmadığını gösteriyorsa mahkeme satışa karar verir. Paydaşların ortaklığı sürdürme anlaşması bağlayıcı değildir, her paydaş istediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Muhdesat sorunu varsa önce muhdesatın aidiyeti tespit edilmeli, sonra ortaklığın giderilmesi davası sonuçlandırılmalıdır.

Sonuç ve Pratik Öneriler

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paydaşlar arasında ortaklık ilişkisini sona erdiren etkili bir hukuki çözüm yoludur. TMK 698, her paydaşa ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı tanımıştır ve bu hak sınırlandırılamaz. 2026 yılında zorunlu arabuluculuk şartı dava açılmadan önce yerine getirilmelidir, aksi takdirde dava usulden reddedilir.

Mahkeme, aynen taksim veya satış yöntemlerinden birini uygular. Aynen taksim önceliklidir, ancak taşınmaz bölünebilir nitelikte olmalı, imar mevzuatına uygun olmalı ve %20’den fazla değer kaybına yol açmamalıdır. Bu şartlar sağlanmazsa satış yöntemi uygulanır. Satış, açık artırma yoluyla yapılır, paydaşlar anlaşırlarsa kendi aralarında da yapılabilir.

Dava süresi ortalama 12-18 aydır, muhdesat sorunu varsa 24-36 aya uzar. Masraflar paydaşlara pay oranında bölünür. 2.000.000 TL değerindeki taşınmazda toplam maliyet 300.000 TL civarındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanması hem süre hem maliyet tasarrufu sağlar.

Ortaklığın giderilmesi davası teknik ve hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir. Özellikle değerli taşınmazlarda profesyonel destek almak, hem hak kaybını önler hem de süreci hızlandırır. Deneyimli bir Antalya Avukat ile görüşerek davanın tüm aşamalarında doğru adımlar atabilir, haklarınızı tam olarak koruyabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular – Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası ortalama 12-18 ay sürer. Arabuluculuk 3-4 hafta, dava açılış ve ön inceleme 1-2 ay, bilirkişi incelemesi 3-6 ay, karar aşaması 1 ay, kesinleşme ve icra 2-6 ay sürer. Muhdesat sorunu varsa süre 24-36 aya uzar. Mahkemenin iş yoğunluğu, paydaş sayısı, bilirkişi raporuna itiraz edilmesi süreyi etkileyen faktörlerdir.

İzale-i şuyu davası açmak için avukat şart mı?

Zorunlu değildir ancak şiddetle tavsiye edilir. Ortaklığın giderilmesi davası teknik ve hukuki açıdan karmaşıktır. Arabuluculuk şartı, zorunlu dava arkadaşlığı, bilirkişi raporuna itiraz süreleri, nispi ücret hesaplama gibi konularda uzman desteği gerekir. Avukatsız açılan davalarda usul hataları nedeniyle dava reddedilebilir veya süre uzar. Deneyimli bir Bursa avukat ile çalışmak hem hak kaybını önler hem süreci hızlandırır.

Ortaklığın giderilmesi davası masrafları kimden alınır?

Masraflar paydaşlara pay oranında yükletilir. Bu davada kazanan-kaybeden yoktur, tüm paydaşlar eşit etkilenir. 2.000.000 TL değerindeki taşınmazda toplam maliyet (harç, avukatlık ücreti, bilirkişi) yaklaşık 318.900 TL’dir. 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 106.300 TL öder. Davayı açan tüm masrafı ödemez, dava sonunda masraflar pay oranında bölünür.

Paydaşlardan biri satışa karşı çıksa da dava açılabilir mi?

Evet. TMK 698 uyarınca her paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı vardır ve bu hak diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Bir paydaş bile karşı çıksa dava açılabilir ve mahkeme karar verir. Paydaşlar arasında ortaklığı sürdürme anlaşması yapılmış olsa bile bu anlaşma bağlayıcı değildir, herhangi bir paydaş her zaman dava açabilir.

Aynen taksim ile satış arasındaki fark nedir?

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa bağımsız parsel verilmesidir. Paydaşlar mülkiyetlerini korurlar. Satış yöntemi, taşınmazın açık artırmayla satılıp bedelinin paydaşlara dağıtılmasıdır. Mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir, ancak taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünme %20’den fazla değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihadına göre %20 sınırı aşıldığında satış zorunludur.

Arabuluculuk zorunlu mu, atlanabilir mi?

01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır (6325 s.K m.18/B). Arabuluculuk nihai tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk 3-4 hafta sürer, ücreti 3.000-8.000 TL’dir. Anlaşma sağlanırsa mahkemeye gidilmez, 300.000 TL’lik dava masrafından kurtulunur. Karşı taraf 30 gün içinde arabuluculuğa katılmazsa şart yerine gelmiş sayılır.

Hissemi satmak istemiyorum, ne yapabilirim?

Satış kararı çıktıysa ihaleye katılarak taşınmazı alabilirsiniz. Üçüncü ihalede taşınmaz takdir değerinin %30’una satılabilir, bu büyük fırsattır. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki ev üçüncü ihalede 900.000 TL’ye alınabilir. Siz zaten kendi payınıza düşen parayı alacağınızdan, sadece diğer paydaşların payları kadar ödeme yaparsınız. Alternatif olarak diğer paydaşlarla anlaşarak açık artırmaya çıkmadan kendi aranızda satış yapabilirsiniz (tüm paydaşların onayı gerekir).

Bilirkişi raporu hatalıysa ne yapılır?

Bilirkişi raporu tebliğinden itibaren 15 gün içinde yazılı itiraz edilmelidir. İtiraz somut delillerle desteklenmelidir: emsal satış örnekleri, belediyeden farklı imar belgesi, başka bilirkişiden alınan görüş gibi. Mahkeme itirazı haklı görürse bilirkişiden ek rapor ister veya yeni bilirkişi heyeti atar. Soyut itirazlar (bilirkişi yanlış yapmıştır gibi) kabul edilmez. 15 günlük süre kesindir, geçtikten sonra itiraz edilemez.

Miras kalan ev için de bu dava açılır mı?

Evet. Miras kalan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davalarının en sık konusudur. Mirasın açılmasıyla tereke üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Mirasçılar anlaşamazsa herhangi bir mirasçı diğer tüm mirasçılara karşı izale-i şuyu davası açar. Ölen paydaş varsa tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmalıdır. Eksik mirasçı bırakılırsa dava reddedilir.

Ortaklığın giderilmesi ile miras taksim davası arasındaki fark nedir?

Ortaklığın giderilmesi (TMK 698) sadece tek bir malın paylaşılmasıdır, miras taksim davası (TMK 642) tüm miras mallarının paylaşılmasıdır. Ortaklığın giderilmesinde borçlar dahil değildir, sadece malın paylaşımı yapılır. Miras taksiminde miras borçları da hesaba katılır. Sadece 1 taşınmaz varsa ortaklığın giderilmesi, ev + araba + banka hesabı gibi birden fazla mal varsa miras taksim davası açılır. Ortaklığın giderilmesi 12-18 ay, miras taksim 18-36 ay sürer.

Muhdesat sorunu davayı nasıl etkiler?

Muhdesat (bina, ağaç, havuz gibi bütünleyici parçalar) sorunu varsa dava 2-3 yıl uzar. Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu tartışmalıysa önce “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” açılır, ortaklığın giderilmesi davası bekletici mesele yapılır. Muhdesat davası sonuçlandıktan sonra izale-i şuyu davası devam eder. Bu sorunu önlemek için dava açmadan önce paydaşlarla anlaşın, muhdesatın kime ait olduğunu noter önünde belgeleyin. Bu anlaşma mahkemeye sunulursa bekletici mesele yapılmaz.

İstinaf ve temyiz yapılabilir mi?

Evet. Mahkeme kararı tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf başvurusu yapılabilir. Bölge Adliye 2-3 ay içinde karar verir. Bölge Adliye kararı temyiz edilebilir, Yargıtay 1-2 yıl içinde temyiz incelemesini tamamlar. İstinaf veya temyiz yapılmazsa karar 2 hafta sonra kesinleşir. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne (aynen taksimde) veya icra müdürlüğüne (satışta) gönderilir ve işlemler yapılır.

İletişim ve Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davası teknik ve hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir. Dava açmadan önce arabuluculuk süreci, dava şartları, bilirkişi raporu, ihale stratejisi konularında profesyonel destek almanız önemlidir. URSA Hukuk olarak Bursa Osmangazi merkezli ofisimizde müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

İlgili Konular

İzale-i şuyu davası dışında diğer hukuki süreçler hakkında da bilgi almak isterseniz:

• Trafik Kazası Tazminat Hesaplama
• İş Kazası Maluliyet Oranı Tespiti
• İş Kazası Tazminatı Hesaplama
• Trafik Kazalarında Arabuluculuk