Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın, çoğunlukla mirastan kalan taşınmazın, paydaşlar anlaşamadığında ferdi mülkiyete dönüştürülmesi için açılan davadır. Her paydaş, payı ne kadar küçük olursa olsun diğerlerinin rızası aranmadan dava açabilir ve bu hak zamanaşımına tabi değildir. Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme önce aynen taksimi, sonra kat mülkiyeti kurulmasını araştırır; bunlar mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verir. Mirastan kalan ve üçüncü kişinin payı bulunmayan taşınmazda ilk artırma yalnızca hissedar mirasçılar arasında yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, sonucu tüm paydaşları aynı şekilde etkileyen, kazanan ile kaybedeni bulunmayan dava türüdür. Davanın kendisine yöneltildiği paydaş için de belirli seçenekler vardır; taşınmazı tek başına almak, diğer payları satın almak veya taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu ileri sürmek bunlardan bazılarıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malda birden fazla kişi arasındaki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdiren, malı aynen bölerek veya satarak ferdi mülkiyete geçişi sağlayan dava türüdür. Halk arasında izale-i şuyu davası olarak da anılır; dava taşınmazlar için açılabildiği gibi, birden fazla kişiye ait taşınır mallar için de açılabilir. Paydaşlardan her biri, malın paylaşılmasını istemekte kural olarak serbesttir; söz konusu hak, paya bağlı, yenilik doğuran haktır ve diğer paydaşların onayına tabi değildir. Dava, iki taraflı ve inşai (yenilik doğuran) nitelik taşır; sonucunda önceki mülkiyet ilişkisi tamamen ortadan kalkar, yerine yeni hukuki durum geçer. Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaştan geçmiş dönem için istenebilecek kullanım bedeli ise ayrı bir talep olup ecrimisil davası yazımızda anlatılmıştır.

Paylaşmayı isteme hakkının istisnaları sınırlıdır. Paydaşlar, resmî şekilde yapılan ve tapu kütüğüne şerh edilebilen sözleşmeyle, paylaşma isteme haklarını en çok on yıl süreyle sınırlandırabilir. Malın sürekli amaca özgülenmiş olması (örneğin komşu taşınmazlara hizmet eden ortak duvar veya kuyu gibi) da paylaşma hakkını sınırlayan ayrı durumdur. İstisnalar dışında, pay oranı ne olursa olsun, her paydaş dava açabilir; dava hakkı zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir, mülkiyet devam ettiği sürece istenildiği zaman kullanılabilir. Konunun yasal dayanağına mevzuat.gov.tr üzerinden Türk Medeni Kanunu'ndan ulaşılabilir.

Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı

Paylı mülkiyette her paydaşın payı baştan belirlidir; paydaş kendi payını tek başına devredebilir, üzerinde rehin kurabilir veya payına ilişkin ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise malın tamamı, ortaklardan hiçbirine ayrılmış pay olmaksızın, topluluğa aittir; ortaklar, mal üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilir ve tek başına payını devredemez. Kanun, aksine hüküm bulunmadıkça elbirliği mülkiyetinin paylaşılmasında da paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanacağını öngörür; dolayısıyla aynen taksim önceliği ve satış kuralları, elbirliği mülkiyetine konu mallarda da geçerlidir.

Miras yoluyla kalan mallarda, mirasçılar arasında miras ortaklığı (elbirliği mülkiyeti) doğar; mirasçılık belgesiyle kimlerin mirasçı olduğu ve pay oranları belirlense dahi durum kendiliğinden değişmez. Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların anlaşmasıyla veya paylaşma sözleşmesiyle (TMK m.676/2) ya da tek bir mirasçının sulh mahkemesine başvurusuyla (TMK m.644) paylı mülkiyete dönüştürülebilir; dönüşüm gerçekleşmeden de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, dava mahkeme önünde ayrıca paylı hâle getirme talebini kapsayabilir. Mirasçılık belgesinin çıkarılması, davadan önce kimlerin taraf olacağının netleşmesi bakımından önemlidir; ayrıntısı için mirasçılık belgesi sayfamıza bakılabilir.

Mirasçılardan birinin mirası reddetmesi, söz konusu kişinin ortaklık ilişkisinden çıkmasına ve payının diğer mirasçılara göre yeniden dağılmasına yol açar; reddin süresi ve usulü ayrı konudur. Reddi mirasın işleyişine ilişkin ayrıntı için reddi miras sayfamıza bakılabilir.

Dava Öncesi Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi arabuluculuk başvurusu, dava açmadan önce tamamlanması gereken dava şartıdır; söz konusu şart, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan davalar için geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan dava, mahkemece dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

• Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Tüm paydaşların sürece davet edilmesi gerekir; ilk toplantıya katılmamanın mali sonucu vardır.
• Anlaşma sağlanırsa, üzerinde uzlaşılan paylaşım şekli tarafları bağlar ve dava açmaya gerek kalmaz.
• Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenerek dava açılır.

İlk toplantıya geçerli mazeret olmaksızın katılmayan paydaş, sonradan açılan davada tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi, yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur; dolayısıyla davet yazısının ciddiye alınması, sürecin ilerleyen aşamalarında mali sonuç doğurabilir. Arabuluculuk süreci genellikle dava sürecinden daha kısa sürede tamamlanır; taraflar anlaşmaya vardığında, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhten sonra taşınmazın devrine ilişkin anlaşma tapuda resmî senet düzenlenmeksizin tescil ettirilebilir.

Davanın Tarafları ve Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davası, davayı açan paydaş veya paydaşlar dışında kalan tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır; davalı paydaşlar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunur. Paydaşlardan biri davaya dahil edilmezse, mahkeme davayı esastan görmeden önce eksikliğin giderilmesini ister; giderilmezse dava reddedilir. Aynı ilke elbirliği mülkiyetine tabi mallarda da geçerlidir; Yargıtay içtihadı, mülkiyetin tüzel kişiliği bulunmadığını ve dava ehliyetinin mahkemece kendiliğinden araştırılması gerektiğini vurgular.

“Elbirliği mülkiyetinde malikler mülkiyet payını ayırmadığından eşya üzerinde paydaş değil ortaktır. Yine bu tür mülkiyette işin özelliği gereği ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Şayet davalı olacaklarsa davanın ortakların tümü aleyhine açılması gerekir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2007/1901, K. 2007/2841, T. 19.03.2007

Paydaşlardan biri dava sırasında ölürse, davaya mirasçılarıyla devam edilir; mirasçıların tamamının davaya dahil edilmesi, aynı mecburi dava arkadaşlığı kuralının sonucudur. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir; taşınmazlara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve taraflar yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez. Davacı olarak birden fazla paydaş birlikte de dava açabilir; davacılar arasında aynı zorunluluk aranmaz, zorunluluk yalnızca davalı tarafın eksiksiz gösterilmesine ilişkindir. Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; süre, genel usul hükümlerine göre işler ve hak düşürücüdür.

Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Fark

Kanun, paylaşma biçimini iki yolla sınırlar: aynen bölme veya satış yoluyla bedelin paylaşılması. Mahkeme, taleple bağlı kalmaksızın önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını araştırır; araştırma, taşınmazda yapılan keşif ve bilirkişi incelemesiyle yürütülür. Taşınmaz, imar ve parselasyon mevzuatına uygun biçimde, değer kaybına yol açmadan bölünebiliyorsa aynen taksime karar verilir; payların değeri eşit çıkmazsa, aradaki fark için denkleştirme bedeli (ivaz) eklenir.

“Aynen bölünerek paylaştırma mümkün ise hâkim o şekilde, değilse açık artırma ile satış kararı verecektir. Kanunun bu maddesi amir nitelik taşır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2004/3143, K. 2004/4396, T. 01.06.2004

Taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse, mahkeme satışa karar vermeden önce kat mülkiyeti kurularak aynen paylaştırma imkânını da araştırmak zorundadır; araştırma atlanarak doğrudan satışa karar verilmesi, üst mahkeme incelemesinde bozma nedeni sayılabilir. Aynen bölme, malın değerinde önemli kayba yol açacaksa, mahkeme yolu tercih etmez ve satış suretiyle giderilmeye karar verir; iki yöntem arasındaki seçim, tarafların isteğine değil, keşif ve bilirkişi raporunun ortaya koyduğu teknik veriye dayanır. Mimari proje ile tapu kaydı arasında çelişki bulunan bağımsız bölümlerde, hangi paylaşma biçiminin uygulanacağı da yine keşif sonucuna göre netleşir; çelişki giderilmeden verilen karar, üst mahkemede bozulabilir.

Paylaşma Yöntemleri Karşılaştırması

Aşağıdaki tablo, ortaklığın giderilmesinde uygulanan beş yöntemi ve her birinde paydaşın dikkat etmesi gereken noktayı özetliyor.

Tablodaki yöntemler arasında hiyerarşi vardır; mahkeme önce aynen taksimi, ardından kat mülkiyetine çevirmeyi, en son satışı değerlendirir. Paydaşlar arasında satış, istisnai imkândır ve tek paydaşın karşı çıkması söz konusu yolu kapatmaya yeter; kapandığında satış, üçüncü kişilerin de katılabileceği açık artırmaya döner. Hangi yöntemin uygulanacağına dair karar, dava dilekçesinde talep edilen sonuçla değil, keşif sırasında toplanan teknik verilerle şekillenir; davacının aynen taksim talep etmesi, mahkemeyi satışa karar vermekten alıkoymaz.

Muhdesat ve Bekletici Mesele

Taşınmaz üzerinde bina, ağaç veya benzeri yapı (muhdesat) varsa ve kime ait olduğu konusunda paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkarsa, satış öncesinde uyuşmazlığın çözülmesi gerekir. Muhdesatı kendisine ait olduğunu iddia eden paydaşa, aidiyetin tespiti için ayrı dava açması amacıyla mahkemece süre verilir; açılan dava, ortaklığın giderilmesi davasını bekletici mesele hâline getirir ve söz konusu dava sonuçlanıp kesinleşinceye kadar asıl dava beklemeye alınır.

“Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi hâlinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vb. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde artış meydana getiriyorsa, bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2020/2318, K. 2020/4982, T. 15.09.2020

Muhdesat aidiyeti kesinleştiğinde, satış bedeli buna göre paylaştırılır: yapının değerine isabet eden kısım yalnızca yapıyı yaptıran paydaşa, toprağın değeri ise tüm paydaşlara pay oranlarına göre ödenir. Tapu kaydında muhdesata ilişkin şerh varsa veya tüm paydaşlar aidiyet konusunda anlaşıyorsa, ayrı dava açılmasına gerek kalmadan aynı oranlama doğrudan uygulanır. Muhdesat iddiası, tanık beyanı, fatura, yapım belgesi gibi her türlü delille ispatlanabilir; iddiayı ileri süren paydaş, yapının veya ağaçların kendi imkânlarıyla meydana getirildiğini göstermekle yükümlüdür.

Satış Süreci, Önalım ve Hacizli Paylar

Satışa karar verildikten ve karar kesinleştikten sonra, dosya icra dairesindeki satış memurluğuna gönderilir; satış işlemi 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Satış memuru, taşınmazın güncel değerini bilirkişi aracılığıyla yeniden tespit eder ve kıymet takdiri raporunu taraflara tebliğ eder; paydaşlar, değere süresinde itiraz edebilir. Kıymet takdirinin üzerinden belirli süre geçip satış gerçekleşmezse, değer yeniden tespit ettirilir. Satış ilanının, tapuda kayıtlı tüm paydaşlara ve varsa ipotek veya haciz alacaklılarına usulüne uygun tebliğ edilmesi zorunludur; mirasçılardan birine dahi tebligat yapılmadan gerçekleştirilen satış, ihalenin feshi sebebi sayılır.

Miras yoluyla edinilmiş ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, yakın tarihli kanun değişikliğiyle satış usulüne özel aşama eklenmiştir: ilk açık artırma, yalnızca taşınmazın malik mirasçıları arasında yapılır ve artırmada teklifin taşınmazın belirlenen değerinin tamamını karşılaması aranır. Mirasçılar arasında alıcı çıkmazsa, ikinci artırma herkese açık yapılır ve genel satış kuralları uygulanır. Aynı düzenlemeyle, paydaşların ihaleye teminat yatırmaktan muaf tutulması uygulaması da kaldırılmıştır; artık paydaş olan katılımcı da diğer katılımcılar gibi teminat göstermek zorundadır.

Önalım (şufa) hakkı, paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan, payı öncelikle satın alma hakkıdır; ortaklığın giderilmesi davasındaki cebri satış kapsam dışıdır, çünkü satan paydaş ve gönüllü alıcı yoktur. Dolayısıyla davadaki ihaleye, paydaş olsun olmasın herkes katılabilir; genel satış işlemlerinde tanınan önalım hakkının, izale-i şuyu satışında işlemediği, sıkça karıştırılan noktalardan biridir. Payında haciz bulunan paydaş bakımından da dava açılabilir; alacaklı, elbirliği mülkiyetine tabi malda icra hâkimliğinden aldığı yetkiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilirken, paylı mülkiyette alacaklının doğrudan davayı açması yerine, hacizli payın kendisinin satışını istemesi yolu izlenir. Payı üzerinde haciz bulunan taşınmazlarla ilgili ayrıntı için tapu haciz kaldırma sayfamıza bakılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi ile Diğer Miras Davaları

Ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman diğer miras uyuşmazlıklarıyla iç içe geçer. Mirasçılardan biri, miras bırakanın sağlığında yaptığı devri gerçek amacından saklamak için satış gibi gösterdiğini iddia ediyorsa, önce iddianın çözülmesi gerekir; aksi hâlde ortaklığın giderilmesi davasındaki paydaş sayısı ve pay oranları belirsiz kalır. Saklı payı ihlal edilen mirasçının tenkis talebi de benzer şekilde, paylaşımın esasını etkileyebilecek ayrı dava konusudur. Miras taksim sözleşmesi imzalanmışsa, sözleşmenin geçerliliğine ilişkin uyuşmazlık da aynı şekilde önce çözülmesi gereken mesele hâline gelebilir.

Tapu kaydında görünen malikin gerçek hak sahibini yansıtmadığı iddiası varsa, ortaklığın giderilmesinden önce kaydın düzeltilmesi gerekir; aksi hâlde davanın taraf teşkili sağlıklı kurulamaz. Söz konusu türden uyuşmazlıklarda hangi davanın önce sonuçlanması gerektiği, dosyanın kendi verilerine göre değerlendirilir. Kadastro tespitinden önce var olan muhdesatlar için, kadastro tutanağının kesinleşme tarihinden itibaren işleyen hak düşürücü süre vardır; süre geçtikten sonra aidiyet iddiası dinlenmez. Saklı pay ihlaline ilişkin ayrıntı için saklı pay ve tenkis davası, mal kaçırma iddialarına ilişkin muris muvazaası, tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin tapu iptal ve tescil davası sayfalarımıza bakılabilir.

Kiracılı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın kiraya verilmiş olması, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına veya sürmesine engel değildir; kira sözleşmesinin süresi dolmamış olsa dahi dava görülmeye devam eder. Kiraya veren paydaşlardan birinin, kira süresi içinde ortaklığın giderilmesini istemekten vazgeçtiği kabul edilmez; taşınmazın üçüncü kişiye belirli süreyle kiralanmış olması, paylaşma isteme hakkının kullanılmasını engellemez.

Satış gerçekleşip taşınmazın maliki değiştiğinde, kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez; yeni malik, önceki kiraya verenin yerine geçer ve kira süresinin bitimini beklemek ya da kanunda öngörülen ihtar ve ispat şartlarına uymak zorunda kalır. Yeni malikin kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilmesi, taşınmazda önceden paydaş olup sonradan tek malik hâline gelen kişiler bakımından ayrıca değerlendirilir; söz konusu noktada farklı sonuçlara varan yargı kararları vardır. Satıştan önceki dönemde tahsil edilen kira geliri, paydaşlar arasında pay oranına göre paylaştırılır; kirayı fiilen tahsil eden paydaş, diğerlerinin payına düşen tutarı onlara ödemekle yükümlüdür. Devralınan sözleşmedeki kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda başvurulabilecek yollardan biri kira uyarlama davası yazısında anlatılır. Kiracının tahliyesine ilişkin sürecin ayrıntısı için kiracı tahliyesi sayfamıza bakılabilir.

Size Dava Açıldıysa Paydaşın Seçenekleri

Kendisine ortaklığın giderilmesi davası açılan paydaşın önünde birden fazla seçenek vardır; hangisinin uygun olduğu, taşınmazın niteliğine ve paydaşın önceliğine göre değişir.

• Arabuluculuk aşamasında diğer paydaşlarla anlaşma arayışına girmek, dava açılmadan sonuca ulaşmanın en hızlı yoludur.
• Diğer paydaşların paylarını satın alma teklifinde bulunarak taşınmazı tek başına edinmek mümkündür.
• Taşınmazın bölünebilir nitelikte olduğunu düşünen paydaş, aynen taksim talep edebilir.
• Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğunu düşünen paydaş, muhdesat iddiasını ileri sürebilir.
• Satış kararı verilirse, belirlenen değere süresinde itiraz edilebilir.
• İhale aşamasında, diğer katılımcılarla birlikte paydaş da teklif verebilir.

Seçeneklerin kimi birbiriyle birlikte de kullanılabilir; örneğin muhdesat iddiası sürerken paydaş aynı zamanda ihaleye katılmaya hazırlanabilir. Hangi seçeneğin öncelikli izleneceği, taşınmazın gerçek durumu ve paydaşın taşınmazla kurduğu fiilî ilişki gözetilerek belirlenmelidir. Arabuluculuk aşamasında sunulan teklifler, dava açıldıktan sonra da hâlâ değerlendirmeye alınabilir; taraflar, yargılama sürerken de aralarında anlaşarak dosyayı sulh yoluyla sonlandırabilir.

2026 Yılı Dava Masrafları ve Ücret Hesaplama

Ortaklığın giderilmesi davası, nispi harca tabidir. Nispi harç, dava konusunun değerine göre belirlenir ve sabit bir miktar değildir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre, ortaklığın giderilmesi davalarında harç oranı, uygulanan yönteme (aynen taksim veya satış) göre değişir.

Mahkeme Harçları (2026)

Aynen taksim kararı verilmesi halinde: Taşınmazın değerinin binde 4,55’i kadar nispi karar ve ilam harcı alınır. Taşınmazın değeri bilirkişi raporunda belirtilen değerdir. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki taşınmazda aynen taksim kararı verilirse harç 13.650 TL’dir. Ancak bu harç tek bir paydaş tarafından değil, tüm paydaşlar tarafından payları oranında ödenir. 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 4.550 TL öder.

Satış kararı verilmesi halinde: Taşınmazın satış bedelinin binde 11,38’i kadar nispi karar ve ilam harcı alınır. Satış bedeli, ihalede oluşan satış fiyatıdır. Örneğin taşınmaz 2.500.000 TL’ye satılmışsa harç 28.450 TL’dir. Bu harç, satış bedelinden düşülerek paydaşlara kalan miktar dağıtılır. Yani paydaşlar satış bedelinin tamamını almazlar, önce harçlar, avukatlık ücreti ve satış masrafları düşülür.

Dava açılış harcı: Dava açılırken peşin harç yatırılır. Bu harç maktu olup 2026 yılı itibariyle 1.200 TL’dir. Dava sonunda nispi harç hesaplanır ve peşin ödenen maktu harç mahsup edilir. Nispi harç maktu harçtan azsa fark iade edilmez, fazlaysa ek harç ödenir.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (2026)

Türkiye Barolar Birliği’nin 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre, ortaklığın giderilmesi ve taksim davaları için öngörülen asgari maktu ücret 40.000 TL’dir. Ancak dava nispi ücrete de tabidir, dolayısıyla avukatlık ücreti hem maktu hem nispi olarak hesaplanır ve ikisinden yüksek olanı uygulanır.

Nispi ücret hesaplaması: Taşınmazın değerine göre kademeli oranlarda hesaplanır. İlk 600.000 TL için %16, 600.000-1.200.000 TL arası %15, 1.200.000-1.800.000 TL arası %14, 1.800.000 TL üzeri kademeli olarak %13’ten %1’e kadar iner.

Hesaplama örneği: 2.000.000 TL değerindeki taşınmaz için nispi avukatlık ücreti şöyle hesaplanır: İlk 600.000 TL için 600.000 x %16 = 96.000 TL, sonraki 600.000 TL için 600.000 x %15 = 90.000 TL, kalan 800.000 TL için 800.000 x %14 = 112.000 TL. Toplam 298.000 TL nispi ücret çıkar. Maktu ücret 40.000 TL olduğundan nispi ücret daha yüksektir, dolayısıyla avukatlık ücreti 298.000 TL olarak hesaplanır.

Avukatlık ücreti, davayı kaybeden tarafa yükletilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında kazanan-kaybeden yoktur, dolayısıyla avukatlık ücreti paydaşlara pay oranında bölünür. Yukarıdaki örnekte 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 99.333 TL avukatlık ücreti öder. Vekâlet ücreti ve diğer yargılama giderleri, sonuçta paydaşlara payları oranında yükletilir.

Bilirkişi Ücretleri (2026)

Adli bilirkişilik ücretleri, Adalet Bakanlığı’nın yayınladığı Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesi’nde düzenlenmiştir. 2026 yılı tarifeye göre gerçek kişi bilirkişiler, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen davalarda 2.200 TL, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 3.600 TL ücret alırlar. Tüzel kişi bilirkişiler (bilirkişilik şirketleri) ise tüm mahkemelerde 5.900 TL ücret alırlar.

Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi genellikle hem keşif yapar hem de değerleme yapar. Keşif ve değerleme ayrı işlemler sayıldığından bilirkişi ücretinin iki katı ödenir. Gerçek kişi bilirkişi 2.200 x 2 = 4.400 TL, tüzel kişi bilirkişi 5.900 x 2 = 11.800 TL alır. Ek rapor veya ikinci bilirkişi atanırsa ücretler artar.

Bilirkişi ücreti, yargılama giderleri kapsamındadır ve dava sonunda taraflara pay oranında yükletilir. Bilirkişi avansı başlangıçta davacı tarafından yatırılır, ancak dava sonunda tüm paydaşlar payları oranında öder.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Desteği

Tüm paydaşların ve varsa mirasçıların eksiksiz tespiti, arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi, aynen taksim imkânının teknik veriyle desteklenmesi ve satış sürecinin takibi, teknik bilgi gerektiren işlemlerdir. Taraf eksikliği veya kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi gibi usul hataları, sürecin uzamasına yol açabilir. Dava sürecinde ortaya çıkan muhdesat iddiası veya tapu kaydındaki tutarsızlık gibi ek uyuşmazlıklar, ayrı davaların açılmasını ve bunların doğru sırada yürütülmesini gerektirebilir.

Sonuç, her dosyanın kendi verilerine (taşınmazın niteliği, paydaş sayısı, muhdesat iddiası olup olmadığı) göre değişir. Yargılama giderleri, kural olarak paydaşların pay oranına göre paylaştırılır; davanın kazanan-kaybeden ayrımı olmayan iki taraflı niteliği, gider dağılımına da yansır. Miras avukatı ve gayrimenkul avukatı desteğiyle, dosyaya uygun sürecin belirlenmesi sağlanabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve anlaşma sağlanamazsa son tutanağın alınması gerekir. İzale-i şuyu davası dilekçesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine, davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı gösterilerek sunulur.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalar için ortaklığın giderilmesi arabuluculuk şartı zorunludur; söz konusu tarihten önce açılmış davalarda şart aranmaz. Arabulucuya başvurmadan açılan yeni dava, mahkemece dava şartı yokluğundan reddedilir.

Hissemi satmak istemiyorum mahkeme yine de satışa karar verir mi?

Evet, verebilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa mahkeme satışa değil aynen taksime karar verir; paydaşın isteği burada belirleyici değildir, keşif ve bilirkişi raporu belirleyicidir. Bölünme mümkün değilse, bir paydaş satışa itiraz etse dahi satış kararı verilir.

Aynen taksim ile satış arasındaki fark nedir?

Aynen taksimde taşınmazın kendisi paydaşlara bölünerek ayrı ayrı mülkiyetlerine geçer; satışta ise taşınmazın tamamı satılıp bedeli paydaşlar arasında pay oranına göre dağıtılır. Hangi yolun uygulanacağı, taşınmazın fiziksel bölünebilirliğine bağlıdır.

Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası açılır mı?

Açılır; mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi davasına engel değildir. Dava, gerekirse önce paylı hâle getirme talebini de kapsayarak açılabilir.

Paydaş davaya katılmazsa ne olur?

Adresi bilinmeyen veya tebligat yapılamayan paydaş için mahkeme, ilanen tebligat dahil kanunda öngörülen yolları dener; davanın sürüncemede kalmaması için taraf tespiti titizlikle yürütülür. Yurt dışında yaşayan paydaşlar için de aynı özen gösterilir, sürecin uzunluğu dosyaya göre değişir.

Taşınmazda yaptırdığım bina ne olur?

İddiayı fatura, yapım belgesi veya tanık beyanı gibi delillerle desteklemek gerekir; ispat yükü iddiayı ileri süren paydaştadır. Diğer paydaşlar iddiayı kabul etmezse, mahkeme dosyayı, aidiyetin tespiti için ayrı dava açılması amacıyla bekletir.

İhaleye paydaşlar katılabilir mi?

Katılabilir; ortaklığın giderilmesi davasındaki cebri satışta önalım hakkı işlemediğinden, paydaşlar da üçüncü kişilerle aynı koşullarda teklif verebilir. Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılara açık tutulabilir.

Hacizli payı olan paydaş varsa dava açılabilir mi?

Açılabilir; payın haczedilmiş olması, paydaşın davada yer almasına engel değildir. Alacaklının kendisi de, dosyanın niteliğine göre belirli koşullarla ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır; taşınmazlarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki kuralı, taraflar arasındaki anlaşmayla değiştirilemez.