Ayıplı konut teslim edilen alıcının dört hakkı vardır. Sözleşmeden dönüp bedeli geri isteyebilir ya da ayıp oranında indirim talep edebilir. Ücretsiz onarım ve ayıpsız benzeriyle değişim de seçenekler arasındadır. Konutlarda zamanaşımı beş yıldır; satıcı kusuru ağırsa süre yirmi yıla çıkar. Konutu galeriden ya da inşaat şirketinden alan kişi tüketici sayılır ve tüketici mahkemesine gider. Yazımızda ayıbın ne olduğunu, bildirim süresini ve dört seçimlik hakkı bulabilirsiniz. Tüketici ayrımı, zamanaşımı, iskân sorunu, ortak alan ayıpları ve delil tespiti de ayrıntılarıyla anlatılmıştır.
Ayıp Nedir, Açık ve Gizli Ayıp Farkı Nedir?
Ayıp, konutun sözleşmede vaat edilen nitelikleri taşımamasıdır. Vaat edilen metrekarenin altında teslim, farklı malzeme kullanımı ve projeye aykırı imalat ayıp sayılır. Ayıplar ikiye ayrılır. Açık ayıp, teslim sırasında olağan gözden geçirmeyle görülebilen kusurdur; kırık cam, eksik dolap ve boya hatası örnektir. Gizli ayıp ise sonradan ortaya çıkan kusurdur. Su yalıtımı, tesisat ve taşıyıcı sistem sorunları en sık görülen örneklerdir.
Neden ayrım önemli
Ayrım, bildirim süresini belirler. Açık ayıp teslimde bildirilmezse konut mevcut hâliyle kabul edilmiş sayılır. Gizli ayıpta ise süre, kusurun ortaya çıktığı tarihte başlar. Satıcı ayıbı bilerek gizlemişse ayrım geçerliliğini yitirir; alıcının gecikmesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Ayıbı Ne Zaman ve Nasıl Bildirmelisiniz?
Bildirim, ayıbın öğrenilmesinden sonra gecikmeksizin yapılır (TBK m.223). Açık ayıplarda teslim anında yapılan gözden geçirme sonrasında bildirilir. Gizli ayıplarda süre, kusurun fark edildiği günde başlar. Bildirim yapılmazsa konut ayıbıyla birlikte kabul edilmiş sayılır. Kural, satıcının ayıbı ağır kusuruyla gizlediği hâllerde uygulanmaz. Tüketici işlemlerinde ise ayıp bildirimi için kanunda süre öngörülmemiştir; gecikme tek başına hak kaybına yol açmaz. Bildirimin şekli kanunda yazmaz, ancak ispat yükü alıcıdadır.
Bildirimin ispatı
En güvenli yol noter ihtarnamesidir. İhtarnamede kusurun ne olduğu, nerede bulunduğu ve ne zaman fark edildiği yazılır. Seçilen hak da açıkça belirtilir. Elektronik posta ve mesaj kayıtları destekleyici delildir; tek başına yeterli sayılmadığı için yazılı bildirimle birlikte saklanır. Yapı denetim firmasına ve site yönetimine yapılan başvurular da dosyaya konur.
Alıcının Dört Seçimlik Hakkı Nedir?
Alıcı, ayıplı konut karşısında dört haktan birini seçer.
- Sözleşmeden dönme — konutu iade edip ödenen bedeli geri isteme
- Bedel indirimi — konutu elinde tutup ayıp oranında iade alma
- Ücretsiz onarım — kusurun masrafı satıcıya ait olmak üzere giderilmesi
- Ayıpsız benzeriyle değişim — aynı nitelikte konut verilmesi
Seçim hakkı alıcıya aittir; satıcı tercihe itiraz edemez. Uygulamada tercih, kusurun ağırlığına göre yapılır. Onarımla giderilebilen eksik imalatta bedel indirimi ya da onarım istenir. Taşıyıcı sistem ve yalıtım gibi ağır kusurlarda dönme talebi güçlenir. Aynı benzerinin bulunmadığı projelerde değişim hakkı fiilen kullanılamaz.
Tüketici misiniz, Değil misiniz?
Ayrım, konutu kimden aldığınıza göre yapılır. Satıcı ticari veya mesleki amaçla hareket ediyorsa alıcı tüketici sayılır. İnşaat şirketinden, müteahhitten ya da emlak ticaretiyle uğraşan işletmeden alım tüketici işlemidir. Konutu bireysel satıcıdan alan alıcı tüketici sayılmaz; uyuşmazlığa Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Yanlış mahkemeye açılan dava görev yönünden reddedilir ve zaman kaybı doğar.
Görevli mahkeme ve hakem heyeti
Tüketici işlemlerinde uyuşmazlık tutarı sınırın altındaysa tüketici hakem heyetine başvurulur. Sınır 2026 yılı için 186.000 TL’dir. Tutarın üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür. Tüketici olmayan alıcı ise asliye hukuk mahkemesine başvurur. İki tacir arasındaki alımda asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
Arabuluculuk dava şartı
Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6502 sayılı Kanun m.73/A). Şart atlanırsa dava usulden reddedilir. Hakem heyeti kararına karşı açılan itiraz davalarında arabuluculuk aranmaz. Ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda da arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur.
Zamanaşımı Süresi Ne Kadar?
Konutlarda zamanaşımı kural olarak beş yıldır. Süre, tüketici işlemlerinde ve müteahhitten alımlarda teslim tarihinden, bireysel satıcıdan alımda ise mülkiyetin geçtiği tarihten başlar. Satıcının ya da müteahhidin ağır kusuru varsa süre yirmi yıla çıkar (TBK m.244 ve m.478). Tüketici işlemlerinde ayıp hile ile gizlenmişse zamanaşımı hiç uygulanmaz (6502 sayılı Kanun m.12). Beş yıllık süre, konutun genel satışlardaki iki yıllık süreden ayrı tutulmasının sebebidir.
Aşağıdaki tabloda hangi durumda hangi sürenin işlediği gösterilmiştir.
| Konutu kimden aldınız | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Ticari satıcıdan (tüketici işlemi) | Beş yıl | Teslim tarihi |
| Bireysel satıcıdan (yapı satışı) | Beş yıl | Mülkiyetin geçtiği tarih |
| Müteahhitten, kat karşılığı inşaatla | Beş yıl | Teslim tarihi |
| Satıcı veya müteahhit ağır kusurluysa | Yirmi yıl | Teslim ya da tescil tarihi |
| Ayıp hile ile gizlenmişse (tüketici) | Zamanaşımı uygulanmaz | — |
Gizli ayıpta sürenin başlangıcı
Gizli ayıpta zamanaşımı, kusurun ortaya çıktığı tarihte değil, teslim ya da tescil tarihinde başlar. Ortaya çıkma anı yalnızca bildirim süresini ilgilendirir. Beşinci yılın sonunda ortaya çıkan kusur için dava süresi fiilen kalmaz. Ağır kusur iddiası, sürenin yirmi yıla çıkması bakımından ayrıca değerlendirilir.
İskânı Olmayan Daire Teslim Edilirse Ne Olur?
Yapı kullanma izni bulunmayan konutun teslimi ayıplı ifa sayılır. İzin, yapının projeye ve ruhsata uygun tamamlandığını gösteren belgedir. Belge olmadan elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kalıcı tarifeye geçirilemez. Konut kredisi kullanımı da güçleşir. İskânsız yapıda kat mülkiyeti kurulamaz; tapu kat irtifakı olarak kalır. Alıcı, iznin alınmasını isteyebileceği gibi doğan zararının karşılanmasını da talep edebilir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda kurulur ve yapı kullanma iznine bağlıdır. Tapuda kat irtifakı görünen konutta iskân alınmamış demektir. Satın almadan önce tapu ve belediye kayıtlarının birlikte kontrol edilmesi gerekir.
Ortak Alandaki Kusurlar İçin Kim Dava Açar?
Ortak alandaki ayıp için kat maliklerinden herhangi biri tek başına dava açabilir. Diğer maliklerin onayı ya da yönetim kararı aranmaz. Çatı, cephe, asansör, otopark, sığınak ve ısı sistemi ortak alan sayılır. Talep, ortak alandaki kusurun giderilmesi ya da giderim bedelinin ödenmesi olarak kurulur. Kat malikleri birlikte dava açarsa yargılama tek dosyada yürür ve masraf paylaşılır.
Yönetim ve yönetim planı
Site yönetimi, kat malikleri kurulunun yetkilendirmesiyle dava açabilir. Yetki, kurul kararında açıkça gösterilir. Yönetim planı, ortak alanların kapsamını ve kullanım kurallarını belirler. Ayıbın ortak alanda mı bağımsız bölümde mi bulunduğu tartışmalıysa bilirkişi incelemesi yapılır.
Delil Tespiti Neden Dava Öncesinde Yapılır?
Delil tespiti, konutun mevcut hâlinin mahkeme aracılığıyla kayda geçirilmesidir. Talep, konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine verilir. Mahkeme bilirkişi görevlendirir; kusurlar rapora ve fotoğrafa bağlanır. Tespit dosyası sonraki davada hazır delil olur. Kusur onarılır ya da konut satılırsa tespit imkânı ortadan kalkar; erken başvuru hak kaybını önler.
Saklanması gereken belgeler
- Satış sözleşmesi, ekleri ve teslim tutanağı
- Proje, ruhsat ve varsa yapı kullanma izin belgesi
- Tanıtım broşürü, ilan çıktısı ve vaat edilen nitelikleri gösteren kayıtlar
- Kusurları tarihli olarak gösteren fotoğraf ve videolar
- Satıcıyla yapılan yazışmalar ve noter ihtarnamesi
Belgelerin tarih sırasına dizilmesi bilirkişi incelemesini hızlandırır. Fotoğrafların çekim tarihini gösterir biçimde saklanması gerekir. Onarım yapılacaksa öncesinde kayıt alınır.
Sık Sorulan Sorular
Yeni aldığım evde kusur çıktı, ne kadar sürem var?
Konutlarda dava süresi kural olarak beş yıldır. Süre, teslim ya da tapu devri tarihinden işlemeye başlar. Satıcı kusuru gizlemişse yirmi yıllık uzun süre uygulanır. Kusuru fark ettiğinizde ayrıca gecikmeksizin bildirim yapmanız gerekir.
Ayıbı satıcıya nasıl bildirmeliyim?
Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; hem içeriği hem tarihi belgelenir. İhtarnamede kusuru, yerini ve fark ettiğiniz tarihi yazın. Hangi hakkı kullandığınızı da açıkça belirtin. Mesaj ve e-posta kayıtlarını destekleyici delil olarak saklayın.
Onarım isteyebilir miyim yoksa parayı geri mi almalıyım?
Seçim size aittir, satıcı tercihinize itiraz edemez. Onarımla giderilebilen kusurlarda ücretsiz onarım ya da bedel indirimi tercih edilir. Yapının kullanımını engelleyen ağır kusurlarda sözleşmeden dönme öne çıkar. Karar öncesinde kusurun giderim maliyeti teknik raporla belirlenir.
İskânı olmayan daire aldım, hakkım nedir?
Yapı kullanma izninin bulunmaması ayıp sayılır. Satıcıdan iznin alınmasını isteyebilir, doğan zararınızı talep edebilirsiniz. Abonelik ve kredi süreçlerinde yaşanan kayıplar da zarar kapsamındadır. İzin alınmadıkça kat mülkiyetine geçilemez.
Gizli ayıpta zamanaşımı ne zaman başlar?
Sayaç, kusurun görüldüğü günde değil konutun size geçtiği tarihte çalışmaya başlar. Kusuru dördüncü yılda fark etseniz bile elinizde yalnızca kalan süre olur. Fark ettiğiniz an ise bildirim yükümlülüğünüzü başlatır. Satıcının kusuru gizlediği ispatlanırsa süre yirmi yıl olarak işler.
Tüketici mahkemesine mi asliye hukuka mı gitmeliyim?
Konutu inşaat şirketinden ya da müteahhitten aldıysanız tüketici mahkemesi görevlidir. Tutar 2026 için 186.000 TL’nin altındaysa önce tüketici hakem heyetine başvurulur. Konutu bireysel satıcıdan aldıysanız asliye hukuk mahkemesine gidersiniz. Yanlış mercie açılan dava görevsizlikle sonuçlanır.
Ortak alandaki kusur için tek başıma dava açabilir miyim?
Evet, açabilirsiniz. Ortak alan hakkı her kat malikine ayrı ayrı tanınmıştır, kurul kararı beklemeniz gerekmez. Kazanılan sonuç yalnızca sizi değil tüm binayı ilgilendirir. Komşularınızla birlikte açtığınız davada masraf paylaşılır ve süreç kolaylaşır.
Delil tespiti yaptırmadan dava açabilir miyim?
Açabilirsiniz; tespit dava şartı değildir. Ancak kusurlar onarılır ya da konut el değiştirirse ispat güçleşir. Tespit dosyası, yargılamada hazır ve tarafsız delil sağlar. Onarım yapılması gereken acil durumlarda önce tespit istenmesi hak kaybını önler.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir. Son güncelleme: Ağustos 2026.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir.