Tapu iptal ve tescil davası, gerçeğe aykırı tapu kaydının düzeltilmesi için açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde görülür ve yetki kesindir. Davayı gerçek hak sahibi açar; davalı, tapuda malik görünen kişidir. Dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması gerekir. Şerh yoksa taşınmaz üçüncü kişiye devredilir ve talep tazminata döner. Yazımızda davanın amacını, başlıca sebeplerini ve taraflarını bulabilirsiniz. Görevli mahkeme, tedbir talebi, iyiniyetli üçüncü kişi sorunu, deliller ve süreler de ayrıntılarıyla anlatılmıştır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Neyi Amaçlar?
Dava, tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesini amaçlar. Yolsuz tescil, geçerli hukuki sebep olmadan ya da geçersiz sebebe dayanılarak yapılan kayıttır. Ayni hakkı zedelenen kişi, kaydın düzeltilmesini dava yoluyla isteyebilir (TMK m.1025). Talep iki kademelidir; önce mevcut tescilin iptali, ardından davacı adına tescil istenir. Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü kaydı resen düzeltir. Tapu kaydının düzeltilmesi, taşınmazın fiilen teslimini de kapsamaz; zilyetlik ayrıca talep edilir.
Tapu iptali ile el atmanın önlenmesi farkı
Tapu iptali, kaydın kime ait olduğunu tartışır. El atmanın önlenmesi ise fiilî kullanımı hedefler. Kayıt doğru ancak kullanım haksızsa el atmanın önlenmesi davası açılır. İki talep aynı dilekçede birlikte ileri sürülebilir.
Dava Hangi Sebeplerle Açılır?
Sebepler farklı olsa da hepsi aynı sonuca yönelir. Uygulamada altı sebep öne çıkar ve her birinin ispat yükü ile süresi ayrıdır.
Aşağıdaki tabloda sebepler, ispat konusu ve süreleri toplanmıştır.
| Dava sebebi | İspatı aranan husus | Süre |
|---|---|---|
| Muris muvazaası | Mirasçıdan mal kaçırma amacı | Süreye tabi değil |
| Ehliyetsizlik | Devir anında ayırt etme gücünün bulunmaması | Süreye tabi değil |
| Vekâletin kötüye kullanılması | Vekilin talimat dışına çıkması | Süreye tabi değil |
| Hile, hata veya korkutma | İradenin sakatlanmış olması | Öğrenmeden itibaren bir yıl |
| İnançlı işlem | Yazılı belge ya da yazılı delil başlangıcı | On yıl |
| Kadastro kaynaklı yolsuzluk | Tespitin gerçeğe aykırılığı | Kesinleşmeden itibaren on yıl |
Muris muvazaası
Mirasbırakan, mirasçısından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını bağışladığı hâlde tapuda satış gösterebilir. Dayanak, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararıdır. İspatta bedelin ödenip ödenmediği, mirasbırakanın satışa ihtiyacı ve devir bedeli ile gerçek değer arasındaki fark incelenir. Tanık dâhil her türlü delil kullanılır.
Ehliyetsizlik ve vekâletin kötüye kullanılması
Devir anında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemi baştan geçersizdir. İddia, sağlık kurulu raporu, hastane kayıtları ve tanık beyanlarıyla ispatlanır. Vekâletin kötüye kullanılmasında ise vekilin, verilen talimatın dışına çıkarak taşınmazı kendisine veya yakınına devretmesi aranır. İki durumda da tescil yolsuz sayılır.
Davayı Kim, Kime Karşı Açar?
Davayı, tapu kaydı nedeniyle ayni hakkı zedelenen gerçek hak sahibi açar. Muris muvazaasında mirasçılar, ehliyetsizlikte işlemi yapan kişi ya da mirasçıları davacı olur. Davalı, tapuda malik görünen kişidir. Taşınmaz sonradan el değiştirmişse sonraki malikler de davaya dâhil edilir. Tapu müdürlüğü kural olarak taraf gösterilmez; kayıt, karar kesinleştiğinde resen düzeltilir. Mirasçılardan her biri tek başına dava açabilir ve kendi payı oranında tescil isteyebilir.
Zincirleme devirlerde taraf
Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse zincirdeki her malik davalı gösterilir. Eksik gösterim, kararın uygulanamamasına yol açar. Devir zinciri tapu müdürlüğünden istenecek takyidat ve işlem dökümüyle çıkarılır. Dilekçe hazırlanmadan önce kayıt geçmişi mutlaka incelenir.
Dava Hangi Mahkemede Açılır?
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve yetki kesindir (HMK m.12). Tarafların yerleşim yeri sonucu değiştirmez; anlaşmayla başka mahkeme seçilemez. Yanlış yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir ve dosya doğru mahkemeye gönderilir. Birden fazla taşınmaz farklı illerdeyse her taşınmaz için ayrı dava gerekir.
Birden fazla taşınmaz varsa
Farklı illerde bulunan taşınmazlar için ayrı ayrı dava açılır. Aynı ilde birden fazla taşınmaz varsa tek dilekçeyle talep edilebilir. Harç, taşınmazların toplam değeri üzerinden hesaplanır. Değer tespiti için emlak vergisi kaydı ve emsal araştırması sunulur.
Tedbir Şerhi Neden Hemen İstenmeli?
Tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmazsa dava sonuçsuz kalır. Şerh yokken malik taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir. Yeni malik iyiniyetliyse tapusu korunur ve iptal talebi reddedilir. Talep, tazminata dönüşür ve davacı taşınmaz yerine para almakla yetinir. Tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte ve gecikmeden ileri sürülür.
Tedbir nasıl istenir
Talep dilekçede açıkça yazılır ve gerekçelendirilir. Mahkeme, yaklaşık ispat şartını arar ve teminat isteyebilir. Teminat tutarı taşınmazın değerine göre belirlenir. Karar verildiğinde şerh, mahkeme yazısıyla tapu müdürlüğüne işlenir. Şerh, davanın sonuna kadar devri fiilen engeller.
Taşınmaz Satılmışsa Ne Olur?
Sonuç, yeni malikin iyiniyetli olup olmamasına bağlıdır. Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Koruma mutlak değildir; kaydın yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gereken kişi iyiniyetli sayılmaz. Tapuda tedbir şerhi bulunması, iyiniyet iddiasını baştan ortadan kaldırır. Kötüniyet ispatlanırsa yeni malikin tapusu da iptal edilir.
Talebin tazminata dönüşmesi
İyiniyetli üçüncü kişi korunduğunda taşınmaz geri alınamaz. Davacının talebi, haksız devri yapan kişiye karşı tazminata dönüşür. Tazminat, taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Değeri bilirkişi belirler; emsal satışlar ve taşınmazın nitelikleri karşılaştırılır.
Hangi Deliller Toplanır?
Dava belgeye dayanır; iddia tek başına yeterli değildir. Aşağıdaki kayıtlar dosya hazırlanırken toplanır.
- Tapu kaydı, takyidat belgesi ve devir işlem dosyası
- Kadastro tutanakları ve pafta örnekleri
- Devir bedelinin ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka kayıtları
- Ehliyetsizlik iddiasında hastane kayıtları ve sağlık kurulu raporu
- Vekâletname örneği ve vekilin yaptığı işlemlerin dökümü
- Tanık listesi ve devir tarihindeki emsal değer araştırması
Mahkeme çoğu dosyada keşif yapar ve bilirkişi görevlendirir. Ehliyetsizlik dosyalarında Adli Tıp Kurumu raporu alınır. Belgelerin tarih sırasına dizilmesi inceleme süresini kısaltır.
Keşif ve bilirkişi incelemesi
Keşifte mahkeme heyeti taşınmazı yerinde görür ve tutanak düzenler. Bilirkişi, tapu kayıtlarıyla fiilî durumu karşılaştırır ve rapor hazırlar. Rapora karşı iki hafta içinde itiraz edilebilir. İtirazda hangi tespitin hatalı olduğu somut olarak gösterilir.
Süreler Nasıl İşler?
Süre, dayanılan sebebe göre değişir. Ayni hakka dayanan taleplerde zamanaşımı işlemez; muris muvazaası, ehliyetsizlik ve vekâletin kötüye kullanılması aynı gruptadır. Sayılan sebeplere dayanan dava, devirden yıllar sonra da açılabilir. Buna karşılık iradeyi sakatlayan hâllerde süre sınırlıdır. Hile, hata veya korkutma öğrenildikten sonra bir yıl içinde dava açılır. İnançlı işleme dayanan talepler on yıllık zamanaşımına tabidir.
Kadastrodan doğan davalarda on yıllık süre
Kadastro tespitine dayanan davalarda ayrı kural işler. Tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m.12). Yasak, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan talepleri kapsar. Süre hak düşürücüdür ve mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Kural; taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanır.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Kesin süre verilemez; dosyanın kapsamına göre değişir. Keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması ve tanık dinlenmesi süreyi uzatan başlıca unsurlardır. Ehliyetsizlik iddiasında Adli Tıp raporu beklenmesi ayrıca zaman alır. Karardan sonra istinaf aşaması da hesaba katılmalıdır.
Tapu davasında ihtiyati tedbir alabilir miyim?
Alabilirsiniz; talebi dava dilekçenizde açıkça yazmanız gerekir. Mahkeme yaklaşık ispat arar ve teminat isteyebilir. Karar verildiğinde şerh tapu kaydına işlenir ve devir engellenir. Tedbir istenmezse taşınmaz yargılama sürerken satılabilir.
Taşınmaz satılmışsa davam düşer mi?
Dava düşmez, ancak sonucu değişebilir. Yeni malik tapuya güvenerek ve iyiniyetle kazanmışsa tapusu korunur. Kötüniyetli olduğu ispatlanırsa onun tapusu da iptal edilir. Koruma uygulandığında talebiniz tazminata dönüşür.
Vekilim tapuyu kendine devretti, ne yapabilirim?
Vekilin talimat dışına çıkarak yaptığı devir yolsuz tescil sayılır. Tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz ve talep süreye tabi değildir. Vekâletnamenin kapsamı ile vekilin yaptığı işlem karşılaştırılır. Devir bedelinin size ödenmemiş olması iddianızı güçlendirir.
Yaşlı ve hasta babamın yaptığı devir iptal edilir mi?
Devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı ispatlanırsa iptal edilir. Yaş ya da hastalık tek başına yeterli sayılmaz; ölçü, işlemin yapıldığı andaki durumdur. Hastane kayıtları, reçeteler ve tanık beyanları toplanır. Mahkeme çoğu dosyada Adli Tıp Kurumundan görüş alır.
Dava hangi şehirde açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetki kesin olduğu için başka şehirde dava açılamaz. Tarafların ikametgâhı sonucu değiştirmez. Farklı illerde taşınmaz varsa her biri için ayrı dava gerekir.
Kazanırsam tapu masraflarını kim öder?
Yargılama giderleri kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir. Harç, keşif ve bilirkişi ücretleri karar ile karşı tarafa yükletilir. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde hükmedilir. Peşin yatırılan giderler karar sonrası tahsil edilir.
Kadastro hatası nedeniyle dava açılabilir mi?
Açılabilir, ancak süre sınırı vardır. Tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmişse kadastro öncesi sebeplere dayanılamaz. Süre hak düşürücüdür ve hâkim kendiliğinden inceler. Öncelikle kesinleşme tarihinin kadastro müdürlüğünden tespit edilmesi gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir. Son güncelleme: Ağustos 2026.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir.