Müteahhit daireleri zamanında teslim etmezse arsa sahibinin üç yolu bulunur. İnşaatın bitirilmesini ve gecikme zararının ödenmesini isteyebilir. Sözleşmeden dönerek verdiklerini geri alması da mümkündür. Seçim yapılmadan önce noter ihtarnamesiyle ek süre verilmesi gerekir. Sözleşmeye ceza koşulu yazılmışsa tutar, zarar belgelenmeden talep edilir. Yazımızda sözleşmenin niteliğini, içeriğinde bulunması gerekenleri ve temerrüt hâlindeki seçenekleri bulabilirsiniz. Gecikme tazminatı, fesih türleri, ayıplı iş, üçüncü kişilere satılan daireler ve kentsel dönüşüm farkları da ayrıntılarıyla anlatılmıştır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının devri karşılığında bağımsız bölüm teslimini öngören karma sözleşmedir. İçinde iki sözleşme birleşir. Müteahhit yönünden eser sözleşmesi, arsa sahibi yönünden taşınmaz satış vaadi hükümleri işler. Sözleşme resmî şekilde, noterde düzenleme biçiminde yapılır. Noterde onaylanması yeterli değildir; düzenleme şeklinde olması aranır. Şekle uyulmaması sözleşmeyi kural olarak geçersiz kılar.
Şekle aykırı sözleşmenin durumu
Geçersizlik iddiası her zaman dinlenmez. Yargıtay uygulamasında inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, tarafların şekil eksikliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Ölçü, işin geldiği seviye ve tarafların davranışıdır. Yine de riski ortadan kaldıran tek yol, sözleşmeyi baştan noterde düzenletmektir.
Sözleşmede Neler Yer Almalı?
Sözleşmenin eksik yazılması, sonraki uyuşmazlığın asıl kaynağıdır. Aşağıdaki başlıklar mutlaka düzenlenir.
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde işleyecek cezai şart
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı
- Tapu devrinin hangi inşaat seviyesinde yapılacağı
- Malzeme ve mahal listesi, marka ve kalite belirlemesi
- Yapı kullanma izninin kim tarafından alınacağı
- Arsa sahibine kira yardımı yapılıp yapılmayacağı
Mahal listesi sözleşmenin ekidir ve taraflarca imzalanır. Liste yoksa hangi malzemenin vaat edildiği tartışmaya açılır. Tapu devrinin kademeli yapılması arsa sahibini korur; devir tamamlandıktan sonra müteahhidin işi bırakması riski büyür.
Müteahhit Teslim Etmezse Ne Yapılır?
Teslim tarihi geçtiğinde müteahhit kendiliğinden temerrüde düşmez. Önce noter ihtarnamesiyle uygun ek süre verilir. Ek süre sonunda teslim yine yapılmazsa arsa sahibi üç seçenekten birini kullanır (TBK m.125). İnşaatın tamamlanmasını isteyip gecikme tazminatı talep edebilir. İfadan vazgeçip zararının tamamının karşılanmasını isteyebilir. Sözleşmeden dönerek verdiklerini geri alabilir. Seçim yapıldıktan sonra dönülmesi güçtür; karar öncesinde inşaat seviyesi tespit ettirilir.
Aşağıdaki tabloda seçenekler karşılaştırılmıştır.
| Seçenek | Ne sağlar | Dikkat edilecek |
|---|---|---|
| Aynen ifa ve gecikme tazminatı | İnşaat tamamlanır, gecikme dönemi tazmin edilir | İnşaatın bitirilebilir olması gerekir |
| İfadan vazgeçip zararın tazmini | Sözleşme ayakta kalır, tüm zarar istenir | Zararın kalem kalem ispatı aranır |
| Sözleşmeden dönme | Sözleşme sona erer, verilenler iade edilir | Tamamlanma oranı sonucu değiştirir |
| Cezai şart talebi | Zarar ispatı olmadan tutar istenir | Sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır |
İhtarnamenin içeriği
İhtarnamede sözleşmenin tarihi, teslim tarihi ve gecikme süresi yazılır. Verilen ek süre gün olarak açıkça gösterilir. Sürenin sonunda hangi hakkın kullanılacağı belirtilir. İhtarname olmadan yapılan fesih bildirimi çoğu dosyada sonuç doğurmaz.
Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Nasıl Hesaplanır?
Hesap, arsa sahibinin daireleri kullanamadığı dönemin kira karşılığı üzerinden yapılır. Bilirkişi, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin emsal kira bedelini belirler. Emsal araştırmasında konum, metrekare, kat ve yapı niteliği karşılaştırılır. Süre, sözleşmedeki teslim tarihinden fiilî teslime kadar hesaplanır. Tutar dönem dönem güncellenir; uzun gecikmelerde her yıl ayrı hesaplanır. Somut rakam sözleşmeye ve emsale göre değiştiği için önceden söylenemez.
Cezai şart ile birlikte istenebilir mi
Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa tutar, zarar ispatı aranmadan istenir. Gerçek zarar ceza tutarını aşıyorsa aşan kısım ayrıca talep edilir. Aşan zararın ispatı arsa sahibine düşer. Cezai şart ile kira kaybının mükerrer hesaplanmaması için bilirkişiden ayrıştırma istenir. Hâkim, aşırı bulduğu ceza koşulunu indirmekle yükümlüdür (TBK m.182). Kural her borçlu için işlemez; tacir olan müteahhit, ceza koşulunun indirilmesini mahkemeden isteyemez.
Sözleşme Nasıl Feshedilir?
Fesih iki türlü sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte sözleşme baştan hiç kurulmamış sayılır. Taraflar aldıklarını iade eder, devredilen tapu payları arsa sahibine döner. İleriye etkili fesihte ise sözleşme feshe kadar geçerli sayılır; yapılan imalatın bedeli hesaplanır ve tasfiye edilir. Hangi türün uygulanacağını inşaatın tamamlanma oranı belirler. Seviyesi ileri olan inşaatlarda geriye etkili fesih ağır sonuç doğurduğu için ileriye etkili fesih tercih edilir.
Ağır kusur değerlendirmesi
Fesih için müteahhidin kusurunun ağır olması aranır. Uzun süreli durma, ruhsata aykırı imalat ve işi terk etme ağır kusur sayılır. Kısa gecikme ya da hava koşullarından kaynaklanan duraklama tek başına fesih sebebi olmaz. Değerlendirmede sözleşmedeki iş programı ve müteahhidin savunması birlikte incelenir.
Ayıplı ve Eksik İş Çıkarsa Ne Olur?
Teslim sonrası ortaya çıkan kusurlar ayıp hükümlerine tabidir. Açık ayıplar teslim sırasında yapılan gözden geçirmede bildirilir. Gizli ayıplar ise ortaya çıktığında gecikmeksizin bildirilir. Taşınmaz yapılarda dava süresi teslimden itibaren beş yıldır (TBK m.478). Müteahhidin ağır kusuru varsa süre yirmi yıla çıkar. Yapı kullanma izninin alınmaması da ayıplı ifa sayılır ve giderim talebine konu olur.
Eksik iş ile ayıplı iş farkı
Eksik iş, sözleşmede kararlaştırıldığı hâlde hiç yapılmayan imalattır. Ayıplı iş ise yapılan ancak niteliğe uymayan imalattır. Ayrım, talep edilecek tutarı doğrudan etkiler. Eksik işte bedelin ödenmesi, ayıplı işte onarım ya da değer farkı istenir.
Müteahhidin Sattığı Daireler Ne Olur?
Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde alıcıların durumu uzun yıllar tartışıldı. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla eski uygulamasından döndü. Karar 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
Karardan önce ve sonra
Eski uygulamada müteahhide yapılan tapu devri avans sayılır, fesih hâlinde yolsuz tescile dönüşürdü. Alıcıların iyiniyet savunması dinlenmez, tapuları iptal edilirdi. Yeni kararla tapu siciline güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişi korunur (TMK m.1023). İyiniyet asıl kabul edilir; aksini ispat arsa sahibine düşer.
Arsa sahibi ne yapmalı
Korunmanın yolu tapuya şerh koydurmaktır. Sözleşmenin tapunun beyanlar hanesine işlenmesi, sonraki alıcıların iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Şerh bulunmayan tapuda alıcı korunur ve arsa sahibinin talebi müteahhide karşı tazminata dönüşür. Sözleşme imzalanır imzalanmaz şerh işlemi yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşümde Neler Değişir?
Riskli yapı ilan edilen taşınmazlarda süreç 6306 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Yapının riskli olduğu tespit edilir ve tespit tebliğ edilir; itiraz süresi on beş gündür. Anlaşma sağlanamayan hâllerde üçte iki çoğunlukla alınan karar uygulanır. Karara katılmayan maliklerin payı, kanunda gösterilen usulle satışa çıkarılır. Kira yardımı ve vergi muafiyetleri de kanundan doğar.
Sözleşmeye etkisi
Kentsel dönüşüm kapsamındaki projede de kat karşılığı sözleşme yapılır. Fark, çoğunluk kararının bağlayıcı olması ve idari sürecin devreye girmesidir. Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaçırılırsa yıkım kararı kesinleşir. Müteahhitle imzalanan sözleşmenin idari sürecin takvimiyle uyumlu olması gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?
Önce noter ihtarnamesiyle ek süre verin; ihtar olmadan atılan adımlar sonuç doğurmaz. Süre sonunda teslim yapılmazsa aynen ifa, zararın tazmini ya da dönme yollarından birini seçersiniz. Sözleşmede cezai şart varsa ayrıca istenir. Seçim öncesinde inşaatın geldiği seviyeyi tespit ettirmek yararlıdır.
Sözleşmeyi feshedebilir miyim, şartı nedir?
Fesih için müteahhidin ağır kusurlu olması aranır. Uzun süreli durma, işi terk etme ve ruhsata aykırı imalat ağır kusur sayılır. İnşaat ileri seviyedeyse mahkeme geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih uygular. Kısa gecikme tek başına fesih hakkı vermez.
Gecikme için kira tazminatı isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz; daireleri kullanamadığınız her ay için karşılık talep edilir. Aylık tutarı bilirkişi, benzer dairelerin kirasına bakarak belirler. Hesap, gecikmenin başladığı aydan teslim ayına kadar yapılır. Sözleşmede kira yardımı kararlaştırılmışsa ödenecek tutar ayrıca istenir.
Cezai şart ile gecikme tazminatını birlikte isteyebilir miyim?
Evet, ancak ikisi üst üste toplanmaz. Sözleşmedeki ceza tutarını doğrudan istersiniz, belge sunmanız gerekmez. Zararınız ceza tutarının üstündeyse farkı da isteyebilirsiniz; farkı belgelemek zorundasınız. Bilirkişiden kalemleri ayrı ayrı hesaplaması talep edilir.
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, tapu ne olur?
Geriye etkili fesihte müteahhide devredilen paylar arsa sahibine döner. Paylar üçüncü kişilere satılmışsa sonuç iyiniyet incelemesine bağlıdır. Tapuda şerh varsa alıcı korunmaz ve iptal talebi sonuç verir. Şerh yoksa talep, müteahhide karşı tazminata dönüşür.
İskân alınmazsa sorumluluk kimde?
İzni almak kural olarak müteahhide düşer. Sözleşmede farklı düzenleme varsa sözleşme hükmü geçerlidir. İzinsiz teslim, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve giderilmesi istenir. Abonelik ve kredi süreçlerinde doğan zararlar da talep edilebilir.
Sözleşme noterde düzenlenmemişse geçerli mi?
Kural olarak geçersizdir; noterde düzenleme şartı aranır. Yine de inşaat ilerlemişse mahkemeler geçersizlik savunmasını kabul etmez. Sonuç, işin geldiği seviyeye ve tarafların tutumuna göre değişir. Belirsizliğe girmemek için sözleşmenin baştan resmî şekilde yapılması gerekir.
Dairemi satın aldığım müteahhit iflas ederse hakkım ne olur?
Tapunuz adınıza geçmişse mülkiyetiniz iflastan etkilenmez. Tapu henüz devredilmemişse alacağınız iflas masasına yazdırılır. Satış vaadi sözleşmeniz tapuya şerh edilmişse konumunuz güçlenir. Ödemelerinizi gösteren dekontları saklamanız gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir. Son güncelleme: Ağustos 2026.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir.