Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü

Kiracı tahliyesi, yalnız Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerle ve her sebebin kendi süresi içinde yapılabilir. Başlıca sebepler kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ve kira borcunun ödenmemesidir. Kiracı tahliyesinde 10 yıl şartı, belirli süreli sözleşmede ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren hesaplanır; kiraya veren, dönem sonundan en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalıdır. Tahliye taahhütnamesi ancak kiralananın tesliminden sonra düzenlenmişse geçerlidir. Kiracı tahliyesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; dava yoluyla istenen tahliyelerde önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kiracıyı zorla, kilit değiştirerek veya eşyalarını çıkararak tahliye etmek hukuka aykırıdır; söz konusu yol hem ceza hem hukuk sorumluluğu doğurur. Doğru sıra, önce hangi tahliye sebebinin somut duruma uygun olduğunu belirlemek, ardından ilgili sebebin gerektirdiği bildirim ve süreleri işletmektir.

Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilir?

Kiracı nasıl çıkarılır sorusuna kanun, sınırlı sayıda sebep sayarak yanıt verir; söz konusu sebepler dışında bir gerekçeyle kiracı tahliyesi istenemez. Tablo, başlıca tahliye sebeplerini, dayanağını ve süresini gösterir.

Tahliye Sebebi	Dayanak	Süre
Kiraya verenin gereksinimi	TBK m.350	Dönem sonunda 1 ay içinde dava
Yeniden inşa, esaslı onarım	TBK m.350	Dönem sonunda 1 ay içinde dava
Yeni malikin gereksinimi	TBK m.351	Edinmeden 6 ay sonra dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m.352	Tahliye tarihinden 1 ay içinde
İki haklı ihtar	TBK m.352	Dönem sonunda 1 ay içinde dava
On yıllık uzama süresi	TBK m.347	Dönem sonu bildirimiyle
Kira borcunun ödenmemesi	TBK m.315	Verilen süre sonunda fesih

Her satırdaki süre, kendi sebebine özgüdür; bir sebep için işleyen süre diğerine uygulanmaz. Tablodaki sebeplerin dışında, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya komşulara ciddi rahatsızlık vermesi hâlinde de kiraya veren, önce süre vererek, ağır ihlallerde ise derhâl sözleşmeyi feshedebilir. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleridir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Gereksinim, yalnızca konut için değil işyeri için de geçerlidir; kiraya verenin mesleğini icra edeceği yere ihtiyacı da aynı kapsama girer.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; geçici veya ileride doğabilecek belirsiz ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. İspat, tanık beyanı, sağlık raporu, iş veya okul değişikliği gibi somut belgelerle desteklenir; sadece beyan yeterli görülmez. İhtiyacın yalnızca davanın açıldığı tarihte değil, yargılama boyunca da devam etmesi gerekir.

Dava süresi, belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren bir ay içindedir; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren aynı süre içinde açılır. Yeniden inşa veya esaslı onarım gerekçesiyle açılan davalarda da aynı süre uygulanır; ayrıntı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfamıza bakılabilir.

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)3-1540, K. 2021/878, T. 29.06.2021

Evi Yeni Alan Kişi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik, eski malikle kiracı arasındaki sözleşmeye taraf olarak devam eder. Yeni malik, kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve ilgili sebebin süresine uyarak tahliye edebilir.

Gereksinim nedeniyle tahliye isteyen yeni malikin iki seçeneği vardır: eski sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak veya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip altı ay sonra dava açmak. Hangi yolu seçeceği yeni malike aittir. Konutun mülkiyeti miras, satış veya cebri icra yoluyla el değiştirebilir; el değiştirmenin türüne göre farklı süreçler devreye girer. Mülkiyet uyuşmazlığı varsa tapu iptal ve tescil davası, ortak mülkiyet hâlinde ortaklığın giderilmesi davası, haciz bulunması hâlinde tapu haciz kaldırma, konutun ayıplı çıkması hâlinde ayıplı konut teslimi sayfalarımıza bakılabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi şarttır; kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt, kiracının kira baskısı altında imza attığı kabul edildiğinden geçersiz sayılır.

Taahhütte belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa, kiraya veren aynı tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer; yeniden taahhüt alınmadıkça söz konusu yoldan tahliye istenemez.

“Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi, düzenleme tarihi itibarıyla kiracılık ilişkisi mevcutken düzenlenmiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4052, K. 2025/1108, T. 25.02.2025

Tahliye Taahhüdünde Aranan Unsurlar

Tahliye taahhüdünün geçerli sayılması için aşağıdaki unsurların birlikte bulunması gerekir.

• Düzenleme tarihi ve tahliye tarihinin ayrı ayrı ve açıkça yazılı olması.
• Kiracının adı ve imzasının bulunması.
• Kiralananın adresinin açıkça belirtilmesi.
• Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki tarihte düzenlenmesi.
• Tahliye iradesinin şartsız ve açık olması.

Tarihleri boş bırakılmış taahhütname imzalatılması sık karşılaşılan uygulamadır; taahhüdün sonradan doldurulduğu iddiası kiracı tarafından yazılı delille ispatlanmalıdır, aksi hâlde taahhüt geçerli kabul edilir. Dolayısıyla taahhüt imzalanırken tarihlerin doldurulmuş olması, ileride ispat yükünü tersine çevirmemek için önemlidir.

On Yılını Dolduran Kiracı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin bittiği tarihten itibaren hesaplanır; örneğin bir yıllık sözleşmede kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için toplam on bir yılın dolması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise süre, kiranın başlangıcından itibaren on yıldır. Sözleşme sonradan yenilenmiş olsa bile hesaplama ilk sözleşmeye göre yapılır.

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı olarak gerekçe göstermeyi gerektirmez. Kiraya veren, sürenin dolmasından sonraki dönem sonu için, en az üç ay önceden yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim usulüne uygun yapılmazsa mahkeme tahliye davasını reddedebilir; bildirimin tebliğ tarihinin ispatlanabilir yolla, tercihen noter kanalıyla yapılması önerilir.

Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde, kiraya veren yazılı ihtarla borcun otuz gün içinde ödenmesini isteyebilir; süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Süre, ihtarın tebliğini izleyen günden itibaren işler.

İki haklı ihtar yolu farklı işler: kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren dönem sonunda aynı gerekçeyle tahliye davası açabilir. Burada tek borcun ödenmemesi değil, aynı dönem içinde iki ayrı ihtarın haklı çıkması aranır.

Kira borcuna dayalı tahliye, çoğunlukla ilamsız icra yoluyla yürütülür; kiraya veren icra dairesine başvurarak hem borcun ödenmesini hem tahliyeyi talep edebilir. Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur. İlamsız icra takibinin genel işleyişi için trafik kazası icra takibi sayfamıza bakılabilir.

Tahliyede Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Kira bedelinin değişen koşullara uydurulması talebi ise kira uyarlama davası yazısında ayrıca ele alınır. Aşağıdaki liste, kapsamı ve istisnasını gösterir.

• Arabuluculuk kapsamına giren talepler: ihtiyaç nedeniyle tahliye, on yıllık uzama sonrası tahliye, kira bedelinin tespiti davaları.
• Kapsam dışı kalan yol: tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye.
• Anlaşma tutanağının niteliği: anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması hâlinde ilam niteliğinde belge sayılır.
• Anlaşma sağlanamazsa: arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren dava açılabilir.

İlamsız icra yoluyla tahliyenin kapsam dışı bırakılmasının nedeni, icra yolunun zaten hızlı ve kendine özgü itiraz mekanizmasına sahip olmasıdır; mahkemede açılan dava türleri için ise önce arabulucuya başvurulması aranır.

Tahliye Davası Nasıl Açılır, Nerede Görülür?

Kiracı tahliyesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK m.10) açılabilir; seçim davacıya aittir. Bu yetki kesin değildir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılan HMK m.12, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ve zilyetliğe ilişkin davalar içindir; tahliye istemi ise kira sözleşmesinden doğan kişisel bir taleptir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de temerrüt nedeniyle tahliye isteminde "kamu düzenine ilişkin kesin bir yetki kuralı" bulunmadığını, genel yetki hükümlerinin uygulanacağını belirtmiştir (E. 2017/5664, K. 2019/1528, 25.02.2019). Davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde yapmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19). Yetki sözleşmesi ise ancak tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir (HMK m.17).

Dava dilekçesinde tahliye sebebinin hangi kanun maddesine dayandığı, sürelerin nasıl işlediği ve varsa arabuluculuk son tutanağı açıkça belirtilmelidir. Dosyanın eksiksiz hazırlanması, yargılamanın gereksiz yere uzamasını önler.

Tahliye Kararı Nasıl İcra Edilir?

Kesinleşen tahliye kararı, icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir; kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak kiracıya tahliye için süre verilmesini ister. Kiracı sürede çıkmazsa, icra memuru refakatinde zorla tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye sırasında kiracının eşyaları, kanunda öngörülen usulle uygun yere taşınır veya kiracıya teslim edilir; eşyaların keyfi biçimde sokağa çıkarılması veya kilidin değiştirilmesi gibi kendiliğinden tahliye girişimleri hukuka aykırıdır ve ayrı hukuki ve cezai sorumluluk doğurur. Tahliye, yalnızca icra dairesi kanalıyla ve usulüne uygun yapılmalıdır. Kiracının kendi isteğiyle çıktığı durumda teslim ve güvence bedelinin geri alınması ise kira depozito iadesi yazısında anlatılır.

Tahliyeden Sonra Ev Yeniden Kiraya Verilebilir mi?

Gereksinim sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; yeniden inşa edilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada eski kiracının öncelik hakkı vardır.

Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Söz konusu tazminat, kiraya verenin gerçek ihtiyacı olmadığı hâlde tahliye yoluna başvurmasını caydırmayı amaçlar; tahliye sebebinin gerçekliği dolayısıyla özel önem taşır.

Kiracı Tahliyesinde Avukat Desteği

Somut duruma uygun tahliye sebebinin doğru seçilmesi, bildirim ve dava sürelerinin takibi, arabuluculuk aşamasının usulüne uygun yürütülmesi ve icra sürecinin doğru işletilmesi, dosyanın sonucunu doğrudan etkiler. Yanlış sebeple veya süre kaçırılarak açılan dava reddedilir ve süreç yeniden baştan başlar.

Kiracı tahliyesi sürecinde erken hukuki değerlendirme, hak kaybını önler. Ayrıntı gayrimenkul avukatı sayfamızdadır.

Kiracı Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kiracı hangi sebeplerle çıkarılabilir?

Kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ve kira borcunun ödenmemesi kanunda sayılan başlıca sebeplerdir. Söz konusu sebepler dışında tahliye istenemez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Süre kamu düzenindendir; kaçırılırsa aynı dönem için yeniden dava açılamaz, sonraki dönem sonu beklenmelidir.

Evi yeni alan kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan sebeplerle. Gereksinim nedeniyle tahliyede yeni malik iki yoldan birini seçebilir: sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak veya edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açmak; ikisi arasındaki tercih kendisine aittir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerli olur?

Kiralananın tesliminden sonra, tahliye tarihi belirtilerek yazılı olarak verilmişse geçerlidir; kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılır. Taahhüdün boş olarak imzalatılıp tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiası ise kiracı tarafından yazılı delille ispatlanmalıdır.

On yılını dolduran kiracı çıkarılabilir mi?

On yıllık uzama süresi dolmuşsa evet. Belirli süreli sözleşmelerde on yıl, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren sayılır; bir yıllık sözleşmede toplam on bir yıl gerekir. Sözleşme birden fazla kez yenilenmiş olsa bile hesaplama değişmez.

Kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kiraya veren yazılı ihtarla borcun otuz gün içinde ödenmesini ister; ödenmezse sözleşmeyi feshederek ilamsız icra yoluyla tahliye talep eder. Kiracı icra takibine itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurmak zorunda kalır.

Kiracı tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Dava yoluyla açılan tahliyelerde evet, dava şartıdır; icra yoluyla tahliyede değildir. Başvuru, dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, davalı kiracının yerleşim yeri (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer (HMK m.10) mahkemesinde açılabilir. Bu yetki kesin değildir; davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde yapmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19).

Tahliye kararından sonra kiracı çıkmazsa ne olur?

Kiraya veren ilamı icra dairesine vererek tahliye talep eder; kiracı verilen sürede çıkmazsa icra memuru eliyle zorla tahliye edilir. Kiracının eşyaları kanunda öngörülen usulle uygun yere taşınır veya kendisine teslim edilir; kiraya verenin kendiliğinden eşyaları sokağa çıkarması hukuka aykırıdır.

İhtiyaç nedeniyle çıkarılan evin tekrar kiraya verilmesi yasak mı?

Evet. Kural, kiraya verenin gerçekte ihtiyacı olmadığı hâlde sırf tahliye elde etmek için dava açmasını caydırmayı amaçlar.