Kiracı, ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak tahliye edilebilir. Sözleşme süresinin dolması tek başına yeterli değildir. Gereksinim, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca sebeplerdir. Her sebebin kendi süresi vardır ve süre kaçırıldığında dava izleyen kira yılına kalır. Yazımızda tahliye sebeplerini, ihtiyaç iddiasının ölçütlerini, yeni malikin durumunu, taahhütnamenin geçerlilik şartlarını, on yıllık uzamayı, kira ödenmemesi hâlini, kararın icrasını ve yeniden kiralama yasağını ayrıntılarıyla bulabilirsiniz.
Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilir?
Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda gösterilmiştir. Sebepler ikiye ayrılır. Dava yoluyla sona erme, mahkeme kararı gerektiren hâlleri kapsar; gereksinim, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü buraya girer. Bildirim yoluyla sona erme ise on yıllık uzama süresinin dolmasında uygulanır ve yazılı bildirim yeterlidir. Kiracı da sözleşmeyi sona erdirebilir; belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapması gerekir.
Aşağıdaki tabloda sebepler, dayanakları ve süreleri toplanmıştır.
| Tahliye sebebi | Dayanak | Süre |
|---|---|---|
| Kiraya verenin gereksinimi | TBK m.350/1 | Kira süresi bitiminden sonraki ilk ay |
| Yeniden inşa ve esaslı onarım | TBK m.350/2 | Kira süresi bitiminden sonraki ilk ay |
| Yeni malikin gereksinimi | TBK m.351 | Edinmeden sonraki ilk ay bildirim, altı ay sonra dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt tarihinden sonraki ilk ay |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kira yılı bitiminden sonraki ilk ay |
| On yıllık uzama süresi | TBK m.347 | Uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirim |
Görevli mahkeme
Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yerdedir. Dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi gereken hâllerde ihtarın süresinde ve usulüne uygun yapılması aranır. Eksik ihtarname, davanın esasa girilmeden reddine yol açar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nasıl İstenir?
Kiraya veren, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda tahliye isteyebilir. Yakın kavramı kanunda gösterilmiştir; eş, altsoy, üstsoy ve bakmakla yükümlü olunan kişiler kapsamdadır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Üç ölçütten biri eksikse dava reddedilir. Dava, kira süresinin bitiminden sonraki ilk ay içinde açılır. Süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava hakkı izleyen kira yılının sonuna kadar uzar.
Samimiyet nasıl ispatlanır
İddia belgeyle desteklenir. Kiraya verenin başka konutunun bulunmadığı tapu kayıtlarıyla gösterilir. İşyeri ihtiyacında ticaret sicil kaydı, işletme belgesi ve mevcut kira sözleşmesi sunulur. Sağlık nedeniyle taşınma iddiasında rapor dosyaya konur. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın başkasına kiraya verilmesi, samimiyet iddiasını sonradan çürütür.
Kiracı ne yapabilir
Kiracı, ihtiyacın gerçek olmadığını ileri sürebilir. Kiraya verenin aynı bölgede boş taşınmazı bulunması güçlü savunmadır. Dava sırasında taşınma için ek süre istenmesi de mümkündür. Mahkeme, tahliye kararı verirken kiracıya uygun süre tanıyabilir.
Evi Yeni Alan Kişi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Yeni malik, gereksinimi varsa kiracıyı tahliye ettirebilir. Süreç iki adımlıdır. Taşınmazı edindiği tarihten sonraki ilk ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir. Bildirimden altı ay sonra dava açabilir. Alternatif yol, kira yılı dolduktan sonraki otuz günlük süreyi kullanmaktır. Yazılı bildirim yapılmazsa altı aylık süre işlemeye başlamaz ve dava hakkı doğmaz.
Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, sözleşmenin tarafı hâline gelir ve mevcut şartlarla bağlıdır. Kiracının depozitosu ve peşin ödemeleri de yeni malike geçer. Satış tek başına tahliye sebebi sayılmaz.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?
Taahhütname, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmişse geçerlidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt geçersiz sayılır; kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir. Belgenin yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça yazılması gerekir. Taahhüde dayanan dava veya icra takibi, taahhüt edilen tarihten sonraki ilk ay içinde başlatılır.
Taşıması gereken unsurlar
- Düzenleme tarihi ve tahliye edilecek tarih ayrı ayrı yazılı olmalı
- Kiracının adı, imzası ve kiralananın adresi bulunmalı
- Belge, kiralananın tesliminden sonraki tarihi taşımalı
- Tahliye iradesi tereddütsüz ifade edilmeli
Boş taahhütname imzalatmak yaygın ancak riskli uygulamadır. Kiracı, tarihlerin sonradan doldurulduğunu ileri sürerse ispat sorunu doğar. Kiracı tarafında da imzalanan belgenin fotokopisinin saklanması gerekir.
On Yılını Dolduran Kiracı Çıkarılabilir mi?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Sayım, sözleşme süresinin bitiminden sonraki uzama yıllarıyla yapılır. On yıllık uzama süresinin bitiminden sonra, her uzama yılının sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bildirim gönderilir. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Sebep gösterilmesi gerekmediği için ihtiyaç ispatı da aranmaz.
Sürenin hesabı
Sayımda sözleşmenin ilk süresi hesaba katılmaz. Örneğin tek yıllık sözleşme yapılmışsa, on yıllık uzama süresi ikinci yılın başında işlemeye başlar. Toplam on bir yılın sonunda bildirim hakkı doğar. Hesap hatası nedeniyle erken açılan davalar reddedilir.
Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Ödenmeyen kira için iki yol vardır. Birinci yol, kiracıya yazılı ihtar göndererek otuz gün süre vermektir; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir (TBK m.315). İkinci yol, icra dairesi aracılığıyla tahliye istemli takip başlatmaktır. Takipte kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır, ödeme emrine itiraz süresi ise yedi gündür. İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı istenir.
İki haklı ihtar yolu
Kira bedelini geciktiren kiracıya aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtar gönderilmişse ayrı tahliye sebebi doğar. İhtarların ayrı ayrı haklı olması ve farklı aylara ilişkin olması aranır. Dava, kira yılı sona erdikten sonraki otuz gün içinde açılır. Tek seferlik gecikme tahliye sebebi sayılmaz.
Tahliye Kararı Nasıl İcra Edilir?
Tahliye kararı kendiliğinden uygulanmaz; icra dairesine başvurulması gerekir. İcra müdürü kiracıya tahliye emri gönderir ve taşınmazı on beş gün içinde boşaltmasını ister (İİK m.26). Süre sonunda boşaltma yapılmazsa zorla tahliye uygulanır. Kiraya verenin çilingirle kendiliğinden eve girmesi suç oluşturur. Kiracı, istinaf başvurusu yapıp teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
Eşyaların durumu
Zorla tahliyede taşınmazdaki eşyalar tutanakla tespit edilir. Kiracı hazır değilse eşyalar masrafı kendisine ait olmak üzere muhafaza altına alınır. Tutanağa eşya listesi yazılır ve varsa hasar kaydedilir. Kiracının teslim öncesinde eşyasını çıkarması hem masraftan hem tartışmadan kurtarır.
Tahliyeden Sonra Ev Kiraya Verilebilir mi?
Gereksinim ya da yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Yasak, haklı sebep bulunmadığı sürece uygulanır (TBK m.355). Kurala aykırı davranan kiraya veren tazminat öder. Tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği yıllık kira bedelinden az olamaz. Yeniden inşa hâlinde eski kiracının öncelik hakkı doğar. Kiracı, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen ay içinde hakkını kullanır.
Tazminatın şartı
Tazminat talebi için tahliyenin mahkeme kararına dayanması aranır. Kiracının kendi rızasıyla çıktığı hâllerde talep sonuç vermez. Yasağın ihlal edildiği, yeni kira sözleşmesi ve abonelik kayıtlarıyla gösterilir. Talep, kiraya verene karşı ayrı dava ile ileri sürülür.
Sık Sorulan Sorular
Kiracımı ihtiyacım nedeniyle çıkarabilir miyim?
Kendiniz, eşiniz, çocuklarınız, anne babanız veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için ihtiyaç doğduysa çıkarabilirsiniz. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu belgelemeniz gerekir. Davayı, sözleşme yılı bittikten sonraki otuz gün içinde açmalısınız. Tahliye sonrası taşınmazı üç yıl başkasına kiralayamazsınız.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Taahhüt, eve girildikten sonra imzalanmışsa geçerlidir. Sözleşmeyle aynı gün alınan belge geçersiz sayılır. Yazılı olması ve çıkış tarihinin açıkça yazılması gerekir. Belirtilen tarihten sonraki ilk ay içinde harekete geçilmezse hak düşer.
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır, sürenin dolması tek başına kiracıyı çıkarmaz. Sözleşme kendiliğinden birer yıl uzamaya devam eder. Kiraya verenin kanunda sayılan sebeplere dayanması gerekir. Kiracı çıkmak isterse, sözleşme bitmeden on beş gün önce yazılı bildirim yapar.
10 yılını dolduran kiracıyı çıkarabilir miyim?
On yıllık uzama süresi dolduysa gerekçe göstermeden sona erdirebilirsiniz. Bildirimi üç ay öncesinden ve yazılı olarak göndermeniz şarttır. Geç kalırsanız sözleşme bir yıl daha yürür. Süreyi hesaplarken sözleşmenin ilk yılını saymayın; sayım uzama yıllarıyla başlar.
Kirayı ödemeyen kiracıyı nasıl tahliye ederim?
Yazılı ihtarla otuz gün süre verip ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Alternatif olarak icra dairesinden tahliye istemli takip başlatabilirsiniz. Takipte kiracının itiraz süresi yedi gündür. Tek seferlik gecikme yeterli değildir; iki haklı ihtar yolu ayrıca değerlendirilir.
Evi yeni aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Gereksinimiz varsa çıkarabilirsiniz, ancak takvime uymanız şart. Tapuyu aldıktan sonraki ilk ay içinde kiracıya yazılı bildirim gönderin. Bildirimden altı ay geçmeden dava açamazsınız. Bildirim yapılmazsa altı aylık süre hiç işlemez.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre, sebebe ve dosyadaki delil durumuna göre değişir. Belgeye dayanan taahhüt ve ihtar dosyaları, tanık dinlenen ihtiyaç dosyalarına göre daha erken sonuçlanır. Karardan sonra icra aşaması ayrıca zaman alır. İhtarname ve belgelerin baştan eksiksiz hazırlanması süreci kısaltan asıl unsurdur.
Tahliyeden sonra evi kiraya verebilir miyim?
Gereksinim gerekçesiyle tahliye ettiyseniz üç yıl boyunca başkasına kiralayamazsınız. Haklı sebep varsa kural uygulanmaz; sebebi ispat etmeniz gerekir. Yasağı ihlal ederseniz eski kiracı tazminat isteyebilir. Tazminat, son kira yılında ödenen yıllık kira bedelinin altında olamaz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir. Son güncelleme: Ağustos 2026.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir.