Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında sonucu çoğunlukla süreler belirler. Tahliye davasında dava süresi kira yılının sonuna bağlıdır. Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden üç ay sonra düşer. Kamulaştırma işlemine karşı dava süresi otuz gündür. Süre kaçırıldığında hak kaybı geri dönülmez olur. Gayrimenkul avukatı desteği, tapu kaydının ve sözleşmenin okunmasıyla başlar. Büromuz kira ve tahliye, tapu iptali, kat karşılığı inşaat, ayıplı konut ve kat mülkiyeti dosyalarını takip eder. Bursa ve çevresinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaygın olduğundan arsa sahibi tarafındaki uyuşmazlıklar ayrı ağırlık taşır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumuna aykırı oluşturulduğu hâllerde açılır. Uygulamada dört sebep öne çıkar.
- Muris muvazaası — mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla satış gösterdiği devirler
- Hukuki ehliyetsizlik — devir sırasında ayırt etme gücünün bulunmaması
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması — vekilin talimat dışına çıkarak devir yapması
- Hile ve irade sakatlığı — gerçeğe aykırı bilgiyle devre yöneltilme
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Muris muvazaasına dayanan davalar zamanaşımına tabi değildir. Devir iyiniyetli üçüncü kişiye yapılmışsa tapu siciline güven ilkesi uygulanır. Gayrimenkul avukatı, tapu kayıtlarını ve devir bedelini emsal değerle karşılaştırarak dosyayı kurar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kaparonun Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Sözleşme tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir, şerhin etkisi beş yıl sürer. Vaat borçlusu devirden kaçınırsa alıcı tescil davası açar. Dava hakkı on yıllık zamanaşımına tabidir.
Gayrimenkul hukukunda kaparo, kanunda tanımlanmış tek anlamlı terim değildir. Ödemenin niteliği sözleşmedeki iradeye göre belirlenir. Bağlanma parası olarak verilmişse sözleşmenin kurulduğu kabul edilir ve tutar satış bedelinden düşülür. Cayma parası olarak kararlaştırılmışsa taraflar sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde ödeyen taraf kaparoyu kaybeder, alan taraf iki katını iade eder.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme, Cezai Şart ve Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının devri karşılığında bağımsız bölüm teslimini öngörür. Sözleşme noterde resmî şekilde düzenlenir. Bursa gibi yapılaşmanın yoğun olduğu illerde arsa sahibinin en sık karşılaştığı sorun teslim gecikmesidir. Gecikmede arsa sahibinin önünde iki yol bulunur. Sözleşmedeki cezai şart istenir ve teslim beklenir, ya da temerrüt hükümlerine dayanılarak sözleşme feshedilir. Fesih, inşaatın seviyesine göre geçmişe veya ileriye etkili sonuç doğurur. İleriye etkili fesihte tamamlanan imalatın bedeli tasfiye edilir. Gayrimenkul avukatı, teslim tarihini ve gecikme süresini yazılı delillerle sabitler.
Örnek olay — Arsa sahibi müvekkilin dosyasında teslim iki yıl gecikmişti. Sözleşmedeki gecikme cezasını ve aynı dönemin kira kaybını ayrı kalemler hâlinde talep ettik.
Ayıplı Konut, Eksik İmalat ve İskân Sorunları
Müteahhitten alınan konutta ayıp çıkarsa alıcı tüketici sayılır ve dört seçimlik hakka sahip olur (6502 sayılı Kanun m.11).
- Sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi
- Ayıp oranında bedel indirimi
- Ücretsiz onarım
- Ayıpsız benzeriyle değiştirme
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıba karşı sorumluluk süresi beş yıldır (m.12). Ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz. Yapı kullanma izni (iskân) alınmaması gizli ayıp sayılır. Gizli ayıp ortaya çıktığında satıcıya gecikmeden bildirilir. Gayrimenkul hukukunda eksik imalat ile ayıplı imalat ayrımı, talep edilecek tutarı doğrudan etkiler.
Kira Bedelinin Tespiti ve Yıllık Artış Sınırı
Yenilenen kira döneminde artış, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Kural, konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisinde de uygulanır. Konut kiralarındaki yüzde yirmi beşlik tavan 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi ve uzatılmadı. Ağustos 2026 yenilemeleri için üst sınır yüzde 31,90 oranıdır. Oran her ay güncellenir, yenileme ayından önceki aya ait veri esas alınır.
Sözleşmede daha yüksek oran yazılması sonucu değiştirmez, sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiracının kabul etmesi de üst sınırı yükseltmez. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kiraya veren, endeks sınırına bağlı kalmadan kira tespit davası açabilir. Hâkim, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Gayrimenkul avukatı, tespit davasında emsal araştırmasını dosyaya sunar.
Tahliye Sebepleri ve Uyulması Gereken Süreler
Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda gösterilmiştir. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez.
- Gereksinim — kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m.350)
- Yeniden inşa ve esaslı onarım — kiralananın kullanımını imkânsız kılan kapsamlı tadilat
- Yeni malikin gereksinimi — edinmeden sonraki ilk ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava (TBK m.351)
- Yazılı tahliye taahhüdü — kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş taahhüt (TBK m.352)
- İki haklı ihtar — aynı kira yılında kira bedelinin ödenmemesi üzerine iki kez yazılı ihtar
- On yıllık uzama süresi — sürenin dolmasından sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim (TBK m.347)
Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde dava, kira süresinin bitiminden sonraki ilk ay içinde açılır. Süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava hakkı izleyen kira yılının sonuna kadar uzar. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi veya dava, taahhüt edilen tarihten sonraki ilk ay içinde başlatılır. Kiracı ise belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirir. Gayrimenkul hukukunda sayılan süreler hak düşürücüdür, kaçırılan süre izleyen kira yılını bekletir.
Kiracının Hakları, Depozitonun İadesi ve Tahliye Sırasında Yapılacaklar
Kiracıdan istenen güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek biçimde bankaya yatırılır. Kira ilişkisi sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde dava veya icra takibi bildirmezse banka parayı kiracıya iade eder.
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez (TBK m.355). Kurala aykırılık hâlinde kiracı tazminat isteyebilir. Tahliye sırasında sayaç kapanış belgeleri, teslim tutanağı ve tarihli fotoğraflar hazırlanır. Tutanak, sonradan ileri sürülecek hasar iddialarının önüne geçer. Gayrimenkul avukatı, teslim tutanağını ve güvence bedelinin iadesini birlikte takip eder.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Aidat, Ortak Alan ve Yönetim Kararları
Aidatını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Alacak, yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibiyle istenir. Ortak alanlar kat maliklerinin ortak kullanımındadır. Ortak alanın kapatılması veya kişisel kullanıma ayrılması tüm kat maliklerinin onayına bağlıdır.
Kat malikleri kurulu kararına katılmayan malik, aykırılığı öğrendiği tarihten sonraki ilk ay içinde, her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açar (m.33). Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Gayrimenkul hukukunda yönetim planı, kat malikleri arasındaki temel sözleşme sayılır ve kurul kararlarının sınırını çizer.
Önalım (Şufa) Hakkı ve Kullanım Süresi
Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşa tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Hak, payın üçüncü kişiye satılmasıyla doğar. Paydaşlar arasındaki pay satışında önalım hakkı kullanılamaz. Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden başlayarak üç ay, her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Süreler hak düşürücüdür, hâkim kendiliğinden dikkate alır. Önalım davasında satış bedeli ve tapu masrafları mahkeme veznesine yatırılır. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüşse, ispatlanan fiilî taksim savunması davayı sonuçsuz bırakır. Gayrimenkul avukatı, satış tarihini ve bildirimin usulünü tapu kaydından tespit eder.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırmada idare, bedelin tespiti ve tescil için asliye hukuk mahkemesine başvurur. Malik, mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14). Maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açılır.
Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uymadan taşınmaza el koymasıdır. Fiilî el atmada malik, bedel talebiyle adli yargıda dava açar. İmar planıyla taşınmazın kullanımı kısıtlanmışsa hukuki el atma gündeme gelir ve idari yargı görevlidir. Ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Gayrimenkul avukatı, el atmanın fiilî mi hukuki mi olduğunu belirleyerek görevli yargı yolunu saptar. Gayrimenkul hukukunda el atma dosyalarında imar planı, kadastro paftası ve fiilî durum birlikte incelenir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir?
Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmişse geçerlidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt geçersiz sayılır. Taahhüdün yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça yer alması gerekir. Taahhütteki tarihten sonra otuz gün geçerse icra takibi yapılamaz, dava yoluna da gidilemez.
Kiracımın kirasını ne kadar artırabilirim?
Üst sınır, yenileme ayından önceki aya ait tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede daha yüksek oran yazılı olsa bile aşan kısım istenemez. Kiracının kabul etmesi sınırı yükseltmez. Beşinci yıl dolduysa kira tespit davasıyla emsal bedele geçiş istenebilir.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi, hangi haklarım var?
Sözleşmede gecikme cezası kararlaştırılmışsa doğrudan istenir. Teslim edilmeyen dönem için ayrıca kira kaybı talep edilir. Gecikme sürekli hâle gelmişse sözleşmenin feshi gündeme gelir. Talep öncesinde noter ihtarnamesiyle süre verilmesi, ispat açısından güvenli yoldur.
Hisseli tapulu arsa almak riskli midir?
Hisseli tapuda alıcı, belirli bölümün değil payın malikidir. Diğer paydaşlar satışı öğrendiğinde önalım davası açabilir. Paydaşlar arasında yazılı taksim sözleşmesi yoksa fiilî kullanım tartışmaya açıktır. Alım öncesinde tapu kaydı, imar durumu ve paydaşlar arasındaki taksim incelenir.
Depozitom iade edilmiyorsa ne yapmalıyım?
Güvence bedeli bankaya yatırılmışsa, kira ilişkisi bittikten sonraki üç ay içinde kiraya veren dava veya takip bildirmediğinde banka parayı iade eder. Elden verilen depozitoda önce ihtarname gönderilir. Sonuç alınamazsa icra takibi başlatılır. Teslim tutanağı ve tarihli fotoğraflar, hasar iddiasına karşı delil oluşturur.
Komşum ortak alanı kapattı, nereye başvurmalıyım?
Önce yöneticiye yazılı başvuru yapılır ve konu kat malikleri kurulu gündemine alınır. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açılır. Dava, kat maliklerinden herhangi biri tarafından tek başına açılabilir. Kapatma ruhsata da aykırılık oluşturuyorsa belediyeye ayrıca bildirim yapılır.
Son güncelleme: Ağustos 2026. Sayfada yer alan parasal sınırlar, oranlar ve teminat tutarları belirtilen tarihte yürürlükte olan tutarlardır; bu değerler dönemsel olarak güncellenmektedir. Başvurunuzdan önce güncel tutarı teyit etmenizde yarar vardır.
Gayrimenkul Dosyanızı Değerlendirelim
Tapu, kira, tahliye veya kat karşılığı inşaat kaynaklı bir uyuşmazlığınız varsa sözleşmenizi ve tapu kaydınızı inceleyip izlenmesi gereken yolu paylaşalım. Bu alandaki sürelerin çoğu hak düşürücüdür; gecikmeden değerlendirilmesinde yarar vardır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık niteliğinde değildir ve avukat–müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir; hak kaybı yaşamamak için dava ve başvuru sürelerini bir avukata danışarak teyit etmeniz önerilir. Diğer çalışma alanlarımız için Çalışma Alanlarımız sayfasını inceleyebilirsiniz.
