Aile Konutu Şerhi Nedir, Tapuya Nasıl Konulur? Eşin Rızası Olmadan Satış ve İpotek

Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı evin tapu kütüğünde aile konutu olduğunu gösteren kayıttır; tapuda malik olmayan eş, Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca bu şerhi tapu müdürlüğünden isteyebilir. Koruma şerhten değil, evin aile konutu olmasından doğar; şerh bunu tapuda herkese gösterir. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan evi devredemez, üzerinde ipotek gibi bir hak kuramaz, kira sözleşmesini feshedemez. Rızasız yapılan devir geçerli sayılmaz ve tapu iptal ve tescil davasına konu olur. Evi devralan üçüncü kişi iyiniyetliyse kazanımı korunabilir; banka da aynı ölçüyle değerlendirilir ve şerhin bulunmaması tek başına yeterli sayılmaz.

Aile Konutu Nedir, Hangi Ev Aile Konutu Sayılır?

Kanun aile konutunu tek tek tanımlamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, TMK m.194'ün gerekçesine dayanarak aile konutunu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, anılarla dolu bir alan olarak anlatmıştır. Belirleyici olan tapudaki kayıt değil, evin fiilen eşlerin ortak yaşam merkezi olmasıdır. Eşlerin fiilen birlikte yaşamadığı veya yalnızca ara sıra kullandığı taşınmazlarda bu vasıf tartışmalı olur ve olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Ev çoğu zaman eşlerden yalnızca biri adına kayıtlıdır. Diğer eş malik değilse, madde onu iki yönden korur: malik eşin tasarruf yetkisini sınırlar ve malik olmayan eşe tapuya şerh verilmesini isteme hakkı tanır.

Aile Konutu Şerhi Kurucu mu, Açıklayıcı mı?

Şerh açıklayıcıdır, kurucu değildir. Hukuk Genel Kurulu 15.04.2026 tarihli kararında, TMK m.194'teki sınırlamanın tapuya şerh yazıldığı için değil, konutun aile konutu vasfını taşıdığı için getirildiğini belirtmiştir. Karara göre tapu kaydında şerh bulunmasa da konut aile konutu özelliğini taşır; aksi düşünce tasarruf yetkisinin sınırlanmasının ancak şerhle başlayacağı anlamına gelirdi (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/373, K. 2026/257, T. 15.04.2026).

Aynı karar maddenin emredici olduğunu da vurgular. Bu nedenle eşler önceden "rıza veriyorum, bir daha sormayın" diyerek bu haktan feragat edemez, anlaşarak konutun aile konutu vasfını da ortadan kaldıramaz. Pratikte şerhin işlevi ispat ve duyurudur: tapuyu inceleyen herkes konutun aile konutu olduğunu görür.

Eşin Rızası Olmadan Ne Yapılamaz?

TMK m.194/1 üç işlemi eşin açık rızasına bağlar. Hangi işlemde rıza gerektiği aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

İşlem	Diğer eşin açık rızası gerekir mi?	Dayanak
Evin satışı, bağışı veya başka biçimde devri	Evet	TMK m.194/1
Ev üzerinde ipotek gibi bir hak kurulması	Evet	TMK m.194/1
Aile konutu kiralıksa kira sözleşmesinin feshi	Evet	TMK m.194/1, TBK m.349/1
Borç nedeniyle icra takibi, haciz ve cebri satış	Hayır, rıza işlemi değildir	Yargıtay 12. Hukuk Dairesi kararı (aşağıda)

Rızanın şekli kanunda belirtilmemiştir; Hukuk Genel Kurulu sözlü rızanın da verilebileceğini kabul eder, ancak rızanın açık olması gerekir. Rıza belirli bir işlem için verilebilir. Ucu açık bir yetki, örneğin dilediği miktar ve derecede ipotek kurmaya izin veren genel bir muvafakat, her işlemi kapsamaz. Rızanın var olduğunu ispat yükü ise konutla ilgili tasarrufta bulunan eşe aittir.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2). Yani rıza verilmemesi her zaman kesin engel değildir; haksız ret mahkeme önüne götürülebilir.

Aile Konutu Şerhi Tapuya Nasıl Konulur?

Şerh için mahkeme kararı gerekmez; malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğüne başvurur. Tapu Sicili Tüzüğü m.17/2, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşin tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerh verilmesini isteyebileceğini düzenler. Başvuru süreci şöyle ilerler:

1. Yazılı istem. Tüzük m.16 uyarınca tapu sicilinde işlem yazılı istem olmadan yapılmaz; müdürlük her tapu işlemi için başvuru istem belgesi düzenler.
2. Kimlik doğrulama. Başvuran eşin kimliği belirlenir (Tüzük m.18). Vekil aracılığıyla başvurulacaksa noterde düzenlenmiş vekâletname istenir.
3. Belgeler. Tüzük m.49/1-c, aile konutu şerhi için merkezî nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneğini sayar. Bu belgeler evin eşlerin ortak yerleşim yeri olduğunu ve evliliğin sürdüğünü gösterir.
4. Şerhin işlenmesi. Müdürlük şerhi kütükte şerhler sütununa yazar (Tüzük m.51). Ev sonradan devredilirse şerh yeni malikin adı altında kütükte yer almaya devam eder (Tüzük m.51/3).

Harç ve masraf tutarı bu yazıda verilmemiştir; güncel tutar için tapu müdürlüğüne sormak gerekir. Başvurunun e-Devlet veya Web Tapu üzerinden yapılıp yapılamayacağı Tüzük metninde düzenlenmediğinden, ilk seferde tapu müdürlüğüne gitmek en sağlam yoldur. Şerhin kaldırılması için de Tüzük m.69/1 geçerlidir: terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kişinin istemiyle veya yetkili makam ya da mahkeme kararıyla yapılır. Şerhi koyduran eş yazılı istemde bulunursa kaldırılabilir; eş rıza göstermezse malik eşin mahkemeye başvurması gerekebilir.

Kiralık Evde Eşin Kira Sözleşmesine Taraf Olması Nasıl Sağlanır?

Ev kiralıksa tapuda malik kiraya verendir; korunma tapu şerhiyle değil, kanundaki bildirim yoluyla sağlanır. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir; bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Müteselsil sorumluluk, kira borcunun her iki eşten de istenebileceği anlamına gelir; bildirimle birlikte bu sorumluluğun da üstlenildiği unutulmamalıdır.

Taraf olan eş artık kiracıdır ve sonuçları şöyledir. Kiracı eş, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; rıza alınamazsa veya eş haklı sebep olmadan vermekten kaçınırsa hâkimden karar isteyebilir (TBK m.349/1-2). Kiraya veren ise fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3). Kanun bildirimin biçimini belirtmediği için, bildirimin kiralayana ulaştığını ispatlayabilecek bir yol, örneğin noter ihtarnamesi seçmek isabetlidir. Kira sözleşmesinin diğer sonuçları kira sözleşmesi yazısında, tahliye sebepleri kiracı tahliyesi yazısında anlatılıyor.

Eşin Rızası Olmadan Satılan Ev İçin Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Hukuk Genel Kurulu, eşin açık rızası alınmadan aile konutunun devredilmesi hâlinde işlemin geçerli kabul edilemeyeceğini, diğer eşin de geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceğini belirtmiştir (E. 2025/373, K. 2026/257). Dava, rızasız devirle tapuda kaydı değişen kişi veya kişilere yöneltilir; amaç tescilin iptali ve evin malik eş adına geri tescilidir. Zincirleme satış varsa her halkanın durumu ayrıca incelenir. Genel kurallar tapu iptal ve tescil davası yazısında anlatılıyor; burada aile konutuna özgü noktalar öne çıkar.

• Mahkeme. Aile mahkemeleri, Türk Medeni Kanunu'nun Üçüncü Kısım hariç ikinci kitabından yani aile hukukundan doğan dava ve işlere bakar (4787 sayılı Kanun m.4/1). TMK m.194 bu kitapta yer aldığından rızasız devir davası aile mahkemesinin görev alanına girer.
• İspat. Evin aile konutu olduğunu nüfus ve yerleşim yeri kayıtları, tanıklar ve hane faturaları gibi delillerle göstermek gerekir. Açık rızanın alındığını ise devreden eş ispatlamak zorundadır.
• Tedbir. Dava açılır açılmaz ihtiyati tedbir şerhi istenmesi, evin dava sırasında iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmesini önler. Ayrıntısı tapu iptal sayfasında anlatılmıştır.
• Süre. TMK m.194'te iptal davası için ayrı bir süre yazılı değildir. Yine de taşınmaz el değiştirdikçe iyiniyet tartışması ağırlaşır; eş rızasız devri öğrenir öğrenmez harekete geçmelidir.

İyiniyetli Üçüncü Kişi ve Banka Aile Konutu Şerhi Yoksa Korunur mu?

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz; eş, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.1024). Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı hâllerde asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3).

Hukuk Genel Kurulu kararında davacının üçüncü kişinin kötüniyetini ispatlaması gerektiğini, ancak bunun çoğu zaman zor olduğunu kabul eder ve fiili karinelerden yararlanmaya izin verir. Kararda sayılanlar şunlardır: taşınmazın çok sık el değiştirmesi, rayiç değerin çok altında bir bedelle alınması, taraflar arasında akrabalık veya iş ilişkisi bulunması, taşınmazın görülmeden ve üzerindeki yüklü ipotek bedeli ile satın alınması. Somut dosyada, evi iki halkalı bir satış zinciriyle alan son malik, devreden şirketin yetkilisiyle yakın ilişkisi ve evi görmeden alması nedeniyle iyiniyetli sayılmamış, direnme kararı bozulmuştur. Mahkemeler "şerh yoktu" savunmasıyla yetinmez; şerhin olmaması, aile konutu vasfını ortadan kaldırmaz.

Şerh bulunduğunda tablo değişir: tapuyu inceleyen alıcı veya banka konutun aile konutu olduğunu görür ve bilmediğini savunması pratikte çok zorlaşır. Bu, şerhin asıl yararıdır.

Eşin Rızası Olmadan Aile Konutuna İpotek Konulabilir mi?

İpotek, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan bir işlemdir ve TMK m.194/1 kapsamında eşin açık rızasını gerektirir. Hukuk Genel Kurulu, malik eşin aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde konutu tek başına ayni bir hakla sınırlayamayacağını belirtmiştir.

Bankalar bu nedenle ipotek öncesinde evli borçludan eşin yazılı muvafakatini isteyebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin onadığı bir dosyada eş, bankanın lehine ilk ipotek için noterde muvafakatname vermiş; sonradan aynı taşınmaz üzerinde kurulan ikinci ve üçüncü ipotekler için yeni rıza alınmamıştı. Mahkemeler, soyut ve tutarı belli olmayan muvafakatnamenin sonraki ipotekleri kapsamadığını, açık rızanın her işlem için ayrı alınması gerektiğini kabul ederek üçüncü derece ipoteğin kaldırılmasına karar vermiş, Daire bu kararı onamıştır. Bankanın "tapuda şerh yoktu" savunması da sonuç vermemiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2024/1625, K. 2024/7984, T. 30.10.2024).

Zaman da önemlidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin karar düzeltmeyi reddettiği bir dosyada eşin ipotek rızasına ilişkin belgenin sahte olduğu Adli Tıp raporuyla belirlenmişti ve ev ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icradan satılmıştı. Aynı dosyada Daire önceki bir kararında, ev davadan önce cebri ihaleyle satıldığı için tapu iptal ve tescil isteminin reddini yerinde bulmuş; ayrıca TMK m.194'ün malik olmayan eşe aile konutu üzerinde ayni hak tanımadığını, bu nedenle evin parasal karşılığının devralan üçüncü kişiden istenemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2024/3895, K. 2024/3629, T. 21.05.2024). Yani ipotek kurulduğunu fark eden eş, evin icradan satılmasını beklememeli; ipoteğin kaldırılması davasını ve gerekli tedbiri vakit geçirmeden açmalıdır.

Boşanma Davası Sırasında ve Sonrasında Aile Konutu

Boşanma davası açıldığında taraflar hâlâ eştir; kanun bu dönemde rıza şartını kaldırmaz. Hâkim ayrıca dava süresince gerekli olan geçici önlemleri, özellikle eşlerin barınmasına ve mallarının yönetimine ilişkin olanları kendiliğinden alır (TMK m.169). Birlikte yaşamaya ara verilmesi haklı bir sebebe dayanıyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine konut ve ev eşyasından yararlanmaya ilişkin önlemleri alır (TMK m.197/2). Ayrı yaşayan eşin parasal katkı isteyebilmesi boşanma davası açmadan nafaka yazısında anlatılıyor.

Eşinin konutu devretmesinden endişe eden eş, hâkimden daha ileri bir koruma da isteyebilir. Ailenin ekonomik varlığının korunması gerektirdiği ölçüde hâkim, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak diğer eşin rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir; taşınmaz üzerinde bir eşin tasarruf yetkisini kaldırırsa bunu kendiliğinden tapu kütüğüne şerhettirir (TMK m.199). Aşamalar çekişmeli boşanma davası yazısında anlatılıyor.

Boşanma kararıyla birlikte konutta kimin kalacağı da düzenlenebilir. Ailenin ortak kullanımına özgülenmiş ve eşler arasında paylaşma konusu olan konutta kalma hakkını eşler anlaşarak belirleyebilir; hakkı elde eden eş bunun tapu kütüğüne şerhini isteyebilir. Eşler anlaşamazsa ve hakkaniyet gerektiriyorsa hâkim eşlerin ekonomik ve sosyal durumunu ve çocukların menfaatini gözeterek hakkın hangisine ait olacağına, kalma süresini belirleyerek karar verir ve süreyi tapuya şerh için bildirir (TMK m.254). Bu hak mülkiyeti değiştirmez; evin değeri ve paylaşımı boşanmada mal paylaşımı yazısındaki kurallara tabidir. Anlaşmalı boşanmada konutun akıbeti protokole yazılır; örnek maddeler için anlaşmalı boşanma protokolü sayfasına bakılabilir.

TMK m.194 eşler arasındaki bir korumayı düzenler. Evlilik sona erdikten sonra konutun akıbeti boşanma kararındaki düzenlemeye ve mal paylaşımına bağlı olduğundan, kalma hakkı ve taksim konusu boşanma sürecinde çözülmelidir.

İcra ve Haciz Karşısında Aile Konutu Korunur mu?

Korunmaz; aile konutu olması evin borç nedeniyle haczine ve satışına engel değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, borçlunun eşinin evin aile konutu olduğunu ve ipoteğin fekki için dava açtığını belirterek meskeniyet gerekçesiyle haczin kaldırılmasını istediği bir dosyada, TMK m.194'ün aile konutunun tapu maliki borçlunun borcundan dolayı icra takibi sonucu haczine ve satışına engel oluşturmadığını belirtmiştir. İİK m.82/1-12'deki haline münasip ev korumasından yararlanma hakkı yalnızca tapu maliki takip borçlusuna aittir; evin aile konutu olması veya eş lehine aile konutu şerhi bulunması, takipte taraf olmayan eşe haczedilmezlik şikâyeti yapma imkânı vermez (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/4360, K. 2025/7203, T. 06.11.2025).

Dolayısıyla şerh, rıza dışı devir ve ipoteğe karşı kalkandır; ev, malik eşin borcundan dolayı icra yoluyla satılabilir. Haczedilemeyen mallar ve meskeniyet iddiasının koşulları haciz evden ne alabilir yazısında, tapudaki haczin kaldırılması tapu haciz kaldırma yazısında ele alınıyor.

Aile Konutu Şerhi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi konulmazsa ev korunmaz mı?

Korunur. Hukuk Genel Kurulu, tapuda şerh bulunmasa da malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konutu devredemeyeceğini kabul etmiştir. Şerh yalnızca bu durumu tapuda görünür kılar ve üçüncü kişinin bilmediğini savunmasını güçleştirir.

Aile konutu şerhi nasıl konulur, e-Devlet üzerinden yapılabilir mi?

Tapu Sicili Tüzüğü m.17/2 uyarınca malik olmayan eş, tapu müdürlüğüne yazılı istemle başvurur. Tüzükte yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği aranır. Başvurunun elektronik ortamdan yapılıp yapılamayacağı Tüzük metninde düzenlenmemiştir; güncel uygulama için bağlı olduğunuz tapu müdürlüğüne sorulmalıdır.

Aile konutu şerhi olan ev satılabilir mi?

Satılabilir, ancak diğer eşin açık rızasıyla. Şerh evin satışını mutlak biçimde yasaklamaz; TMK m.194 gereği malik eş, diğer eşin açık rızasını alarak devir yapabilir. Rıza belirli bir işlem için verilmelidir. Rıza yoksa devir geçerli sayılmaz ve eş tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Aile konutu haczedilebilir mi, şerh haczi engeller mi?

Engellemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, TMK m.194'ün aile konutunun tapu maliki borçlunun borcundan dolayı haczine ve satışına engel olmadığını belirtmiştir. İİK m.82/1-12'deki haline münasip ev korumasından da yalnızca tapu maliki takip borçlusu yararlanabilir; takipte taraf olmayan eş, aile konutu olduğunu ileri sürerek haczedilmezlik şikâyetinde bulunamaz.

Kiracı olan eşin kira sözleşmesini feshetmesi için diğer eşin rızası gerekir mi?

Evet. Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349/1, TMK m.194/1). Rıza alınamazsa veya eş haklı sebep olmadan vermekten kaçınırsa kiracı hâkimden karar isteyebilir.

Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?

Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1'e göre terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kişinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanır. Şerhi koyduran eş yazılı olarak talep ederse tapu müdürlüğünde kaldırılabilir. Eş buna yanaşmıyorsa malik eşin mahkemeye başvurması gerekebilir.