Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı hesaplama, kiranın yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranının mevcut kiraya uygulanmasıyla yapılır; yeni kira, mevcut kira × (1 + oran / 100) formülüyle bulunur. Yenilenen kira bu oranı aşacak şekilde artırılamaz (Türk Borçlar Kanunu m.344). Eylül 2026'da yenilenen kira için esas alınan Ağustos 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması %31,79'dur; aylık 20.000 TL olan kira en fazla 26.358 TL'ye çıkabilir. Hesapta yıllık enflasyon değil 12 aylık ortalama kullanılır; artış yılda bir kez, yeni kira yılının başında yapılır ve tavan konut ile işyeri kiralarında aynıdır.

Oran bir tavandır, zorunlu artış değildir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; daha yüksek bir artış kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersiz olur. Beş yılı dolduran kira ilişkisinde ise kira bedeli, dava açılırsa emsal kiralar dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Hesap dört adımdan oluşur ve her adımda kullanılan veri bellidir:

1. Yenileme tarihini bulun. Kira, takvim yılının başında değil, sözleşmenin başladığı günün yıldönümünde yenilenir. 15 Eylül 2023'te başlayan bir sözleşmede yeni kira yılı her yıl 15 Eylül'de başlar.
2. Esas alınacak ayı belirleyin. Yenileme ayından bir önceki ayın verisi kullanılır. Eylül'de yenilenen kira için Ağustos, Ocak'ta yenilenen kira için önceki yılın Aralık verisi esas alınır.
3. O ayın TÜFE 12 aylık ortalama değişimini alın. Bu oran TÜİK'in aylık enflasyon bülteninde yıllık enflasyonla birlikte yayımlanır. Yıllık enflasyon oranı değil, 12 aylık ortalama değişim kullanılır.
4. Formülü uygulayın. Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100). Artış tutarı = Yeni kira − Mevcut kira.

Eylül 2026 örneğinde hesap şöyledir: 20.000 × 1,3179 = 26.358 TL; artış tutarı 6.358 TL'dir. Aşağıdaki tablo, sitedeki hesaplama aracının Ekim 2026 itibarıyla verdiği sonuçlardır. Tüm satırlarda kira Eylül 2026'da yenilenmektedir ve esas alınan oran Ağustos 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması olan %31,79'dur.

Durum	Mevcut kira	Uygulanan oran	Yeni kira
Konut, sözleşmede oran yok	20.000 TL	%31,79	26.358 TL
Konut, sözleşmede %20 artış yazıyor	20.000 TL	%20	24.000 TL
Konut, sözleşmede %40 artış yazıyor	20.000 TL	%31,79	26.358 TL
İşyeri, sözleşmede oran yok	50.000 TL	%31,79	65.895 TL

Birinci satırda kira, sözleşmede artış hükmü bulunduğu ya da taraflar artışta anlaştığı varsayımıyla hesaplanmıştır. Sözleşmede hiçbir artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa kiraya veren kirayı tek başına artıramaz; yeni bedeli, aynı tavanı aşmamak üzere hâkim belirler (TBK m.344/2).

Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?

Kira artışı yılda bir kez, yeni kira yılının başladığı tarihte yapılır. Sözleşme iki ya da üç yıllık yapılmış olsa bile her kira yılının başında aynı tavan geçerlidir; kanun bu kuralın bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanacağını açıkça söyler. Yıl içinde ikinci bir artış istenemez.

Oranın belli olması için yenileme ayından önceki ayın verisinin açıklanması gerekir. TÜİK enflasyon verilerini genellikle her ayın 3'ünde açıklar. Bu yüzden ayın ilk günlerinde yenilenen bir kirada oran, yenileme tarihinden birkaç gün sonra kesinleşir. Ödeme bu arada eski bedel üzerinden yapılmışsa fark, oran açıklandıktan sonra tamamlanır.

TÜFE 12 Aylık Ortalama ile Yıllık Enflasyon Arasındaki Fark

TÜİK her ay iki ayrı enflasyon oranı yayımlar. Yıllık enflasyon, o ayın fiyat endeksini bir önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. 12 aylık ortalama değişim ise son on iki ayın endeks ortalamasını, ondan önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Kanun kira artışında ikincisini esas alır; haberlerde en çok konuşulan yıllık oran kira hesabında kullanılmaz.

İki oran birbirinden belirgin biçimde ayrılabilir. 12 aylık ortalama, fiyat değişimini geriden ve yumuşatarak izler. Enflasyon düşerken ortalama yıllık oranın üstünde, yükselirken altında kalır:

Esas alınan ay	Yıllık TÜFE	TÜFE 12 aylık ortalama	Kiranın yenilendiği ay
Aralık 2021	%36,08	%19,60	Ocak 2022
Ağustos 2025	%32,95	%39,62	Eylül 2025
Ağustos 2026	%31,51	%31,79	Eylül 2026

Eylül 2025'te yenilenen bir kirada yasal tavan, Ağustos 2025 yıllık enflasyonu olan %32,95 değil, 12 aylık ortalama olan %39,62'dir. Aralık 2021'de ise tersi geçerliydi: yıllık oran %36,08 iken Ocak 2022'de yenilenen kiralar için esas alınan ortalama %19,60'tı. Ağustos 2026'da iki oran birbirine yaklaşmıştır.

1 Ocak 2019'dan önce yenilenen kiralarda ölçü tüketici fiyatları değil, üretici fiyat endeksiydi (ÜFE). 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklik bu tarihten itibaren TÜFE 12 aylık ortalamasını getirdi. Bu nedenle 2018 ve öncesine ait bir kira farkı hesaplanırken ÜFE serisine bakılır.

Sözleşmede Artış Oranı Yazıyorsa Hangi Oran Uygulanır?

Sözleşmedeki artış hükmü, yasal tavanı aşmadığı ölçüde geçerlidir. Bu nedenle iki oran karşılaştırılır ve düşük olan uygulanır:

• Sözleşmedeki oran tavanın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır. Örneğin sözleşmede %20 yazıyorsa Eylül 2026'da tavan %31,79 olsa da artış %20 olur.
• Sözleşmedeki oran tavanın üstündeyse artış tavanda kalır. "Kira her yıl %50 artırılır" hükmü, Eylül 2026 yenilemesinde %31,79 olarak uygulanır.
• Sözleşmede "TÜFE oranında artırılır" yazıyorsa 12 aylık ortalama uygulanır; yıllık oran istenemez.
• Sözleşmede sabit tutar yazıyorsa (örneğin "ikinci yıl 30.000 TL"), bu tutarın önceki yıla göre artış oranı tavanla karşılaştırılır; tavanı aşan kısım istenemez.
• Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa kira kendiliğinden artmaz. Taraflar anlaşamazsa kiraya veren kira tespit davası açabilir.

Artışı tavanın üstüne çıkaran sonradan imzalanmış ek protokoller de aynı sınırla bağlıdır.

Kira Artışında %25 Sınırı Neydi, Ne Zaman Bitti?

Konut kiralarında %25 sınırı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulandı. Sınır önce 7409 sayılı Kanunla eklenen TBK geçici madde 1 ile 1 Temmuz 2023'e kadar getirildi, ardından 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2 ile 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 dönemine uzatıldı. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden yalnız TÜFE 12 aylık ortalaması geçerlidir; 2026'da yürürlükte olan ayrı bir yüzde sınırı yoktur.

Sınır yalnız konut kiralarına uygulandı, işyeri kiraları kapsam dışındaydı. TÜFE 12 aylık ortalaması %25'in altında kalsaydı düşük olan oran uygulanacaktı; ancak bu dönemin tamamında ortalama %25'in üstündeydi. Geçici maddeler, bu oranları aşan anlaşmaların fazla miktar yönünden geçersiz olduğunu açıkça yazar.

Sitedeki hesaplama aracının Ekim 2026 sonucuna göre, 15 Mart 2023'te yenilenen ve aylık kirası 10.000 TL olan bir konutta esas alınan Şubat 2023 TÜFE 12 aylık ortalaması %71,83 olmasına rağmen artış %25 ile sınırlıydı ve yeni kira 12.500 TL'ydi. Aynı tarihte aynı bedelle yenilenen bir işyeri kirasında ise %71,83 uygulanabiliyordu ve yeni kira 17.183 TL olabiliyordu.

İşyeri Kira Artış Oranı

İşyeri kiralarında artış tavanı bugün konutla aynıdır: yenileme ayından önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması. Eylül 2026'da yenilenen 50.000 TL'lik bir işyeri kirası en fazla 65.895 TL olabilir.

İşyerinde tek fark geçmiş dönemlerdedir. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m.344 ve kiracıyı koruyan bazı başka hükümler, 6217 sayılı Kanunun geçici madde 2 hükmüyle 1 Temmuz 2012'den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmadı. Bu dönemde sözleşmede yazan artış oranı, kanuni tavana bakılmaksızın uygulanabiliyordu. Erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdi. Bu tarihten önceki yenilemelere ilişkin bir işyeri kira farkı söz konusuysa hesap, o dönemin sözleşme hükmüne göre yapılır.

5 Yılı Dolduran Kiracı ve Kira Tespit Davası

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından belirlenebilir (TBK m.344/3). Hâkim bu durumda TÜFE 12 aylık ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu bedel TÜFE tavanıyla sınırlı değildir. Sonraki dört yılda kira, yeniden TÜFE tavanına göre artırılır.

Bunun pratik anlamı şudur: beşinci yılın sonunda kiraya veren, kirayı tek taraflı olarak piyasa bedeline çekemez. Ya kiracıyla anlaşır ya da arabuluculuk sonrasında kira tespit davası açar. Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi de değildir. Kiracının çıkarılabileceği haller kanunda sınırlı olarak sayılır (bkz. kiracı tahliyesi).

Sitedeki hesaplama aracıyla yapılan aşağıdaki örnekte, 15 Eylül 2021'de aylık 10.000 TL ile başlayan bir konut kirası her yıl yasal tavan kadar artırılmıştır (Ekim 2026 sonucu):

Yenileme	Esas alınan oran	Uygulanan	Yeni kira
Eylül 2022	%54,69 (Ağustos 2022)	%25 sınırı	12.500 TL
Eylül 2023	%56,28 (Ağustos 2023)	%25 sınırı	15.625 TL
Eylül 2024	%64,91 (Ağustos 2024)	%64,91	25.767,19 TL
Eylül 2025	%39,62 (Ağustos 2025)	%39,62	35.976,15 TL
Eylül 2026	%31,79 (Ağustos 2026)	%31,79	47.412,97 TL

Eylül 2026'da başlayan kira yılı, beş yıldan sonra yenilenen ilk dönemdir. Bu yenilemede TÜFE'ye göre bulunan 47.412,97 TL bir üst sınır değil, yalnızca TÜFE hesabıdır; emsal kiralar daha yüksekse kiraya veren tespit davasıyla daha yüksek bir bedel isteyebilir. Mahkemenin belirleyeceği bedel araçla hesaplanamaz, çünkü emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi gerekir.

Kira tespit davası her zaman açılabilir, ama kararın hangi tarihten itibaren işleyeceği davanın zamanına bağlıdır (TBK m.345):

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren aynı süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir; karar yine dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmazsa karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira tespit davası, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).

Ev Sahibi Yasal Orandan Fazla Artış İsterse Ne Olur?

Yasal tavanı aşan artış anlaşması, aşan kısım bakımından geçersizdir. TBK m.344, yenilenen dönemdeki kira anlaşmalarının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu söyler. Kiracı, kiraya verenin tek taraflı bildirdiği yüksek tutarı ödemek zorunda değildir; yasal tavanla hesaplanan bedeli ödemesi, borcunu ifa etmesi anlamına gelir.

Fazla ödenmiş kira, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (TBK m.77). İki noktaya dikkat etmek gerekir:

• İspat: Borçlanmadığı bir edimi kendi isteğiyle ödeyen kişi, bunu geri isteyebilmek için kendini borçlu sanarak ödediğini ispat etmelidir (TBK m.78). Fazla tutarı öderken banka açıklamasına ya da yazılı bir bildirime "yasal oranın üstündeki kısım çekinceyle ödenmiştir" gibi bir not düşmek, ileride bu ispatı kolaylaştırır.
• Süre: Geri isteme hakkı, hak sahibinin bunu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde ödemeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Fazla artışı kabul etmeyen kiracı, yalnızca bu nedenle tahliye edilemez. Kanun tahliye sebeplerini sınırlı olarak sayar ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Buna karşılık kiracının yasal tavan içinde kalan artışı da ödememesi kira borcunda temerrüt sayılır; konut ve çatılı işyerinde kiraya veren en az 30 günlük yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Bu yüzden itiraz edilen tutar dışındaki kiranın aksatılmadan ödenmesi önemlidir.

Kira Uyuşmazlığında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Kira tespit davası, fazla ödenen kiranın iadesi ve kira farkı alacağı bu kapsama girer. Kira sona erdiğinde güvence bedelinin geri istenmesi kira depozito iadesi yazısında ele alınır. İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri ise kapsam dışındadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılabilir. Arabuluculuğa giderken yenileme tarihi, sözleşmedeki artış hükmü, son ödeme dekontları ve esas alınan ayın TÜFE oranı hazır tutulmalıdır.

Döviz Cinsinden Kira Nasıl Artırılır?

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra bedel, dövizin değerindeki değişim de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir (TBK m.344/4). Bu hükümde aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) saklı tutulmuştur.

Ancak döviz cinsinden kiranın kurulabilmesi de sınırlıdır. Türkiye'de yerleşik kişiler, kendi aralarında yaptıkları konut ve çatılı işyeri dâhil taşınmaz kira sözleşmelerinde bedeli kural olarak döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştıramaz (Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m.4/g). İstisnalar Hazine ve Maliye Bakanlığı tebliğinde sayılır. Bu nedenle döviz kiralı bir sözleşmede önce bedelin geçerli kurulup kurulmadığına bakılır.

Kira Artışında Hukuki Destek

Beş yılı dolduran kira, tespit davasının zamanlaması, fazla ödemenin iadesi veya işyerinde eski sözleşme hükümleri gündemdeyse dosya ayrıca değerlendirilmelidir. URSA Avukatlık'ta Av. Halil İbrahim Uygur, kira bedeli ve tahliye dosyalarını gayrimenkul avukatı olarak yürütür; Bursa'daki taşınmazlar için Bursa gayrimenkul avukatı sayfasına bakabilirsiniz. Kanun metninin tamamı Türk Borçlar Kanunu üzerinden okunabilir.

Kira Artış Oranı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira artış oranı her ay değişir mi?

Evet. TÜİK her ay yeni bir TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı açıklar ve o ay yenilenen kiralara bu oran uygulanır. Sizin kiranızı belirleyen, yenileme ayınızdan önceki ayın oranıdır. Bu oran bir kez uygulandığında kira yılı boyunca değişmez.

Kira artış oranı ÜFE mi, TÜFE mi?

1 Ocak 2019'dan itibaren yenilenen kiralarda TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Bu tarihten önceki yenilemelerde ÜFE uygulanıyordu. Örneğin Eylül 2018'de yenilenen bir kira için esas alınan Ağustos 2018 ÜFE 12 aylık ortalaması %18,78'di; 10.000 TL'lik kira en fazla 11.878 TL olabiliyordu.

Kira sözleşmesi iki ya da üç yıllıksa artış ne zaman yapılır?

Çok yıllık sözleşmede de artış her kira yılının başında yapılır. TBK m.344, TÜFE tavanının bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını açıkça belirtir. Sözleşmede ikinci ve üçüncü yıl için yazılan tutarlar, o yılın tavanını aşıyorsa aşan kısım istenemez.

Ev sahibi kira artışını bildirmek zorunda mı?

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa kanun artış için ayrı bir bildirim şartı aramaz. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, tespit kararının yeni dönemin başından itibaren işlemesi için kiraya verenin yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapması ya da bu süre içinde dava açması gerekir (TBK m.345). Uygulamada her iki durumda da yazılı bildirim, tartışmayı önler.

Kira artış oranından fazla zam yapmanın cezası var mı?

Türk Borçlar Kanunu, yasal tavanı aşan kira artışı için para cezası öngörmez. Sonuç geçersizliktir: tavanı aşan kısım istenemez, ödenmişse sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Bu talepler için önce arabulucuya başvurulur.

Kiracı yasal orandaki artışı ödemezse ne olur?

Sözleşmede kararlaştırılan ve yasal tavanı aşmayan artış kira borcunun parçasıdır. Kiracı bunu ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315). Ödenmeyen kira farkları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147).

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Davada mahkeme, gerekirse bilirkişi aracılığıyla emsal kiraları ve kiralananın durumunu inceler.

Kira artış oranı e-Devlet'ten öğrenilebilir mi?

Kira artış oranını TÜİK açıklar; oran TÜİK'in aylık enflasyon bülteninde TÜFE 12 aylık ortalama değişim olarak yer alır. Ekim 2026 itibarıyla e-Devlet'te kira artışını hesaplayan ya da kayda alan ayrı bir hizmet bulunmuyor; e-Devlet'te TÜFE ile ilgili TÜİK hizmeti, TÜFE belgesinin doğrulanmasından ibarettir. Son on iki ayın oranları, yenileme aylarına göre hesaplama aracının altındaki tabloda yer alır.