Çalışma alanı
Tapu, kira, inşaat ve ortak mülkiyet uyuşmazlıkları
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydı ve sözleşme belirleyicidir. Tapu iptali ve tescil, taşınmaz satış vaadi ve kapora, kat karşılığı inşaat, ayıplı konut, kira ve tahliye, kat mülkiyeti ve ortak taşınmazın paylaşılması en sık karşılaşılan başlıklardır.
Bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında, özellikle kira ilişkileri ve ortaklığın giderilmesinde, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Taşınmazın dava sırasında el değiştirmesini önlemek için tapuya tedbir şerhi konulması, delillerin korunması için de dava öncesinde tespit yapılması gerekebilir.
Aşağıda gayrimenkul hukukuna ilişkin rehberlerimizi ve sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku alanında en çok başvurulan rehberler.
Kiracı tahliyesi, yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; kiraya veren, söz konusu sebepler dışında bir gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz.
10 dk okuma
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu durumlarda, kaydın iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini sağlamak için açılır.
11 dk okuma
Her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesi davası açmakta serbesttir; diğer paydaşların rızası aranmaz, payın küçüklüğü söz konusu hakkı ortadan kaldırmaz.
17 dk okuma
Ayıplı konut, sözleşmede vaat edilen veya normal olarak beklenen nitelikleri taşımayan konuttur; eksik metrekare, projeye aykırı imalat, nem, çatlak veya iskân sorunu kapsama girer.
10 dk okuma
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmesi karşılığında müteahhidin inşaat yapmasını düzenler.
12 dk okumaKiracı tahliyesi, yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; kiraya veren, söz konusu sebepler dışında bir gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz.
10 dk okumaTapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu durumlarda, kaydın iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini sağlamak için açılır.
11 dk okumaHer paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesi davası açmakta serbesttir; diğer paydaşların rızası aranmaz, payın küçüklüğü söz konusu hakkı ortadan kaldırmaz.
17 dk okumaSık sorulan sorular
En sık karşılaştığımız soruların kısa yanıtları. Ayrıntıyı rehberlerde bulabilir, dosyanıza özel değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.
0530 830 34 06Tapu kaydının gerçeğe aykırı olduğu hâllerde açılır: mirastan mal kaçırmak için yapılan devir, ehliyetsiz kişiye yaptırılan işlem, vekâletin kötüye kullanılması, hile veya korkutma ile yapılan devir bunların başında gelir. Sebebe göre süre değişir, bazı sebepler süreye bağlı değildir.
Kiracı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir: kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi. Her sebebin kendine ait süresi vardır.
Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur. İcra yoluyla yapılan tahliye takipleri gibi bazı hâller bu şartın dışındadır.
Arsa sahibi, ihtarname ile süre verdikten sonra ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir, ifadan vazgeçip zararın tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmede cezai şart varsa ayrıca istenebilir.
Alıcı sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız benzeriyle değişim haklarından birini seçebilir. Ayıbın zamanında bildirilmesi ve delillerin onarımdan önce korunması önemlidir.
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünemiyorsa satışa karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Hak, satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
Sonuç, kaporanın niteliğine ve sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde yapılmamışsa sözleşme geçersizdir ve verilenler kural olarak geri istenebilir; geçerli sözleşmelerde kaporanın kaderi sözleşmenin kimin kusuruyla ifa edilmediğine göre belirlenir.
Kira sona erdiğinde kiraya verenin depozitodan karşılayacağı bir alacağı yoksa depozito iade edilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence olarak verilen paranın bankaya yatırılması kanunda öngörülmüştür; iade edilmezse arabuluculuk ve dava yoluna gidilir.
