Kira Sözleşmesi (Kontratı) Örneği, Nasıl Yapılır ve Nelere Dikkat Edilir?

Kira sözleşmesi sözlü yapılsa da geçerlidir; Türk Borçlar Kanunu konut kirası için noter ya da yazılı şekil şartı aramaz. Yine de bedel, süre ve depozitoyu ispat edebilmek için sözleşmenin yazılı ve imzalı yapılması gerekir. İyi hazırlanmış bir konut kira sözleşmesinde taraflar, kiralanan, kira bedeli ve ödeme biçimi, süre, artış kuralı, depozito, giderler ve teslim durumu açıkça yazılır. Aşağıda doldurmaya hazır bir örnek, Word dosyası ve her maddede kanunun koyduğu sınırlar yer alır. Örnek genel bir kalıp olduğundan somut duruma göre uyarlanmalıdır.

Kira Sözleşmesi Yazılı Yapılmak Zorunda mı?

Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliği hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12). Konut ve çatılı işyeri kirası için de yazılı şekil aranmadığından, sözlü anlaşma ya da kiralananın fiilen kullandırılması ile kurulan kira ilişkisi geçerlidir. Noterde yapılması da zorunlu değildir.

Asıl sorun ispattadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200 uyarınca kanundaki parasal sınırı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatı gerekir; kira bedeli, süre ve depozito gibi hususları tanıkla ispatlamak çoğu zaman mümkün olmaz. Bu yüzden sözleşmenin iki nüsha, yazılı ve imzalı düzenlenmesi, ödemelerin de banka yoluyla yapılması önerilir.

Bazı işlemlerin ise yazılı yapılması gerekir. Kiracının kiralananda yenilik yapması için kiraya verenin yazılı rızası (m.321), konut ve çatılı işyerinde alt kira ve kullanım hakkının devri için yazılı rıza (m.322), kira ilişkisinin devri (m.323), fesih bildirimi (m.348) ve tahliye taahhüdü (m.352) bunlar arasındadır.

Konut Kira Sözleşmesi Örneği (Word İndir)

Aşağıdaki metin genel bir kalıptır ve her kira ilişkisine olduğu gibi uygulanamaz. Köşeli parantezli alanları doldurun; kiralananın durumuna, tarafların anlaşmasına ve kullanım amacına göre maddeleri uyarlayın. Çatılı işyeri kirasında kullanım amacı, tabela, işletme ve benzeri maddeler ayrıca düşünülmelidir.

Kira sözleşmesi örneğini Word olarak indir

KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 - Taraflar

Kiraya veren: [Kiraya Veren Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN], adres [Kiraya Veren Adres], IBAN [IBAN].

Kiracı: [Kiracı Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN], adres [Kiracı Adres], telefon [Telefon], e-posta [E-posta].

Madde 2 - Kiralanan

[İl], [İlçe], [Mahalle], [Cadde/Sokak], Bina No [Bina No], Daire No [Daire No] adresindeki, [Ada/Parsel] kayıtlı, yaklaşık [m²] büyüklüğündeki bağımsız bölüm, birlikte kullanımı bırakılan eşyalarla (Ek-1 teslim tutanağındaki listeye göre) kiralanmıştır.

Madde 3 - Kullanım amacı

Kiralanan yalnızca konut olarak kullanılacaktır. Kiralanan aile konutu olarak [kullanılacaktır / kullanılmayacaktır].

Madde 4 - Süre

Kira [Başlangıç Tarihi] tarihinde başlar, [Süre] sürelidir ve [Bitiş Tarihi] tarihinde sona erer. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Madde 5 - Kira bedeli ve ödeme

Aylık kira bedeli [Aylık Kira] TL'dir. Kira, her ayın [Ödeme Günü]. gününe kadar kiraya verenin yukarıdaki IBAN'ına yatırılır; açıklama kısmına kiralanan adresi ve ay yazılır. Banka dekontu ödeme belgesidir.

Madde 6 - Kira artışı

Yenilenen her kira yılında kira bedeli, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere [Artış Oranı] oranında artırılır.

Madde 7 - Güvence (depozito)

Kiracı, [Depozito Tutarı] TL güvenceyi (en çok üç aylık kira bedeli), kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek kaydıyla vadeli tasarruf hesabına yatırır. Sözleşme sona erip kiracının borcu bulunmadığında güvence iade edilir.

Madde 8 - Giderler

Elektrik, su, doğal gaz ve internet giderleri kiracıya aittir. Site aidatı [kiracıya / kiraya verene] aittir. Emlak vergisi ve kiralananla ilgili zorunlu sigorta kiraya verene aittir. Olağan temizlik ve bakım giderlerini kiracı karşılar.

Madde 9 - Teslim

Kiralanan [Teslim Tarihi] tarihinde, durumunu ve sayaç değerlerini gösteren tutanak ve fotoğraflarla kiracıya teslim edilir. Kiraya veren, kiralananı süre boyunca kullanıma elverişli durumda bulundurur.

Madde 10 - Kiracının yükümlülükleri

Kiracı kiralananı özenle kullanır, komşulara saygı gösterir ve gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirir. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz, kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez.

Madde 11 - Ödeme gecikmesi

Kira veya yan giderler ödenmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verir; bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Gecikme için ceza koşulu öngörülmemiştir.

Madde 12 - Sona erme ve iade

Fesih bildirimleri yazılı yapılır. Sözleşme sona erdiğinde kiracı, olağan kullanımdan doğan eskimeler hariç, kiralananı teslim aldığı durumda ve anahtarlarla birlikte tutanakla iade eder.

Madde 13 - Tebligat

Taraflar yukarıdaki adreslerini tebligat adresi kabul eder; adres değişikliğini yazılı bildirir.

Madde 14 - Damga vergisi

Sözleşmeden doğan damga vergisi ve diğer giderler [Taraflardan Biri / Yarı Yarıya] karşılanır.

Madde 15 - Düzenleme

Bu sözleşme [Düzenleme Tarihi] tarihinde [Şehir]'de iki nüsha olarak düzenlenmiş, taraflarca okunup imzalanmıştır. Ek-1: Teslim tutanağı ve eşya listesi.

Kiraya Veren [Ad Soyad - İmza]     Kiracı [Ad Soyad - İmza]

Örnekte tahliye taahhüdüne bilerek yer verilmemiştir. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra, ayrı bir belge olarak alınmadıkça geçerli sayılmaz; ayrıntısı aşağıdadır.

Kira Sözleşmesinde Hangi Maddeler Bulunmalıdır?

Kanunun kira sözleşmesi tanımında zorunlu unsurlar, kiralananın kullanıma bırakılması ve kira bedelidir (TBK m.299). Diğer maddeler zorunlu değildir, ancak yazılmazsa kanunun tamamlayıcı kuralları uygulanır ve uyuşmazlıkta ispat güçleşir.

Madde	Ne yazılmalı	Durum ve dayanak
Taraflar	Ad soyad veya unvan, kimlik numarası, tebligat adresi, IBAN	Zorunlu unsur
Kiralanan	Açık adres, bağımsız bölüm, kullanım amacı, birlikte verilen eşya	Zorunlu unsur (m.299)
Kira bedeli	Aylık tutar, ödeme günü ve hesap	Zorunlu unsur; ödeme günü yazılmazsa her ayın sonu (m.314)
Süre	Başlangıç tarihi ve süre	Önerilir; süre yoksa belirsiz süreli sayılır (m.300)
Artış	TÜFE sınırını gösteren hüküm	Önerilir (m.344)
Güvence	Tutar ve vadeli hesapta tutulacağı	Önerilir, en çok üç aylık kira (m.342)
Giderler	Aidat, su, elektrik, vergi ve sigorta kimde	Önerilir (m.302, m.341)
Teslim durumu	Tutanak, sayaç değerleri, fotoğraf	Önerilir (m.334, m.335)

Teslim tutanağı, sözleşme bittiğinde en çok tartışılan konuyu önceden çözer. Kiralananın teslim anındaki durumu belgelenmemişse ve uyuşmazlık büyüyorsa delil tespiti yoluyla durum mahkeme eliyle kayda geçirilebilir.

Sözleşmeye Yazılsa Bile Geçersiz Olan Hükümler Hangileri?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan kurallar, sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez. Aşağıdaki hükümler kira sözleşmesine yazılsa da sonuç doğurmaz.

• Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya ödeme yükümlülüğü getiren, kira zamanında ödenmezse ceza koşulu doğuracak ya da sonraki kiraları muaccel kılacak hükümler (m.346).
• Kiracının, kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan başka bir borç altına girmesine bağlanan sözleşme (m.340).
• Üç aylık kira bedelini aşan güvence (m.342).
• Yenilenen dönemde TÜFE oniki aylık ortalama oranını aşan artış; aşan kısım geçerli olmaz (m.344).
• Kiraya verenin teslim ve elverişli durumda bulundurma borcunu kiracı aleyhine değiştiren hükümler (m.301).

Kira Artışı Sözleşmeye Nasıl Yazılır?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1). Bu nedenle sözleşmede sabit bir yüzde yazılacaksa bile tavanı aşmayacak şekilde, "TÜFE oniki aylık ortalama oranını geçmemek üzere" ibaresiyle kurmak daha güvenlidir. Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren kirayı tek başına artıramaz; taraflar anlaşamazsa bedeli aynı tavanı aşmamak üzere hâkim belirler. Oranın nasıl bulunacağı kira artış oranı hesaplama sayfasında örneklerle anlatılır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenebilir (m.344/3). Bu durum kira tespit davası ve 5 yıl kuralı yazısında ele alınmıştır.

Kira Depozitosu Sözleşmede Nasıl Düzenlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka, parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir (m.342). Sözleşmede tutarın, hesabın ve iade koşulunun açıkça yazılması gerekir. Depozitonun güncel kira üzerinden mi ilk kira üzerinden mi iade edileceği sorusu ve kesinti sınırları kira depozitosu iadesi sayfasındadır.

Kiracının ve Kiraya Verenin Başlıca Borçları Nelerdir?

• Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, amaçlanan kullanıma elverişli teslim eder ve süre boyunca bu durumda bulundurur (m.301). Zorunlu sigorta ve vergi, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (m.302).
• Kiracı kira bedelini, aksi kararlaştırılmadıkça her ayın sonunda öder (m.313, m.314). Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (m.341).
• Kiracı kiralananı özenle kullanır, komşulara saygı gösterir (m.316), olağan temizlik ve bakım giderlerini öder (m.317) ve gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirir (m.318).
• Kira ödenmezse kiraya veren, konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük yazılı süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m.315).

Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri Sözleşmede Nasıl Düzenlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kira ilişkisinin tümünün başkasına devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; rıza verilirse devralan kiracının yerine geçer, işyeri kirasında devreden kiracı en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumlu kalır (m.323). Alt kiraya izin verilecekse sözleşmede kime, hangi bölüm için ve hangi koşullarla izin verildiğini yazmak, rıza konusundaki tartışmayı önler.

Tahliye Taahhüdü Kira Sözleşmesine Eklenebilir mi?

Eklenmemesi gerekir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmek şarttır; kiraya veren taahhüde uyulmazsa tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan kiracıya teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğuna, sözleşmenin eki sayılan taahhüt nedeniyle kiracıdan kaynaklanan sonuçların hüküm ifade etmediğine karar vermiştir (E. 2025/2741, K. 2025/5408, 18.11.2025). Aynı Daire, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün kiracının serbest iradesini yansıttığını, tarihlerin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracının bunu yazılı delille ispatlaması gerektiğini belirtmiştir (E. 2025/1918, K. 2025/5080, 22.10.2025). Taahhüdü teslimden sonra, tarihleri doldurulmuş olarak ayrı belgeyle almak ve tahliye için tanınan süreyi kaçırmamak gerekir. Süreler ve diğer tahliye sebepleri için kiracı tahliyesi yazısına bakılabilir.

Kira Süresi Dolunca Ne Olur, 10 Yıl Kuralı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2).

Fesih bildiriminin yazılı olması geçerlilik şartıdır (m.348). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (m.349); bu yüzden örnekteki aile konutu seçeneği doldurulmalıdır. Kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve diğer dava yoluyla tahliye sebepleri kiracı tahliyesi sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Kira Sözleşmesinin Damga Vergisi Ne Kadardır?

Kira sözleşmeleri, Damga Vergisi Kanunu'na ekli (1) sayılı tabloda "mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden" vergilendirilen kâğıtlar arasındadır. mevzuat.gov.tr'deki güncel kanun metninde bu kalem için kanunla getirilen oran binde 1,5, uygulanacak oran ise binde 1,89 olarak gösterilir. Vergi, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır. Mükellef kâğıdı imzalayanlardır (m.3) ve imza edenler müteselsilen sorumludur (m.24); ödemeyi aralarında kimin yapacağı sözleşmeye yazılabilir.

Ticari, ziraî veya meslekî faaliyetlere ilişkin olmamak şartıyla gerçek kişiler arasında düzenlenen akitlerle ilgili kâğıtlar damga vergisinden istisnadır; ancak bu kâğıtlar resmî dairelere veya noterlere ibraz edilirse ibraz tarihinde vergiye tabi tutulur ve ibraz edenlerce ödenir ((2) sayılı tablo, 34 numaralı bent). Vergi tutarını ve beyan yöntemini somut sözleşme için vergi dairesinden veya mali müşavirden teyit edin.

Kira Uyuşmazlığında Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

Evet. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira ilişkisinden doğan davalara değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4). Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bedelin sonradan tespiti için kira tespit davası, olağanüstü bir değişiklik varsa kira uyarlama davası gündeme gelir.

Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı değildir; noterde yapılması şart değildir. Önemli olan sözleşmenin yazılı ve imzalı olması ve ödemelerin banka yoluyla yapılmasıdır.

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkılabilir mi?

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu sürede kiraya verene uygun nitelikte yeni bir kiracı bulunursa borçlar sona erer (TBK m.325).

Ev sahibi sözleşmede yazmayan bir bedel isteyebilir mi?

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zamanında ödenmeyen kira için ceza koşulu ya da sonraki kiraların muaccel olması gibi hükümler yazılsa bile geçersizdir (TBK m.346).

Kiralanan satılırsa kira sözleşmesi ne olur?

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik kiracıyı ancak kanundaki tahliye sebeplerine dayanarak çıkarabilir.

Kira sözleşmesi e-Devlet'ten yapılır mı?

e-Devlet'te Hazine ve Maliye Bakanlığı'na ait Kira Sözleşmesi İşlemleri ve Kira Sözleşmesi Belge Doğrulama hizmetleri listelenir. Hizmetlere giriş yapıldıktan sonra erişilebildiğinden kapsam ve kimler için gerekli olduğu turkiye.gov.tr üzerindeki hizmet sayfasından kontrol edilmelidir. Sözleşmenin hukuki geçerliliği ise şekle bağlı değildir.