Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davası

Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki taşınmazda bir paydaşın payını paydaş olmayan birine satması hâlinde diğer paydaşların o payı alıcının yerine geçerek kendi adlarına tescil ettirebilmesidir (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı açılan davayla kullanılır; süre, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıldır. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla süre iki yıldan bir yıla indi, önalım bedeli de hâkimin belirlediği rayiç bedel oldu ve davacının bu bedeli kesin süre içinde nakden depo etmesi şart koşuldu.

Önalım Hakkı Nedir, Kimler Kullanabilir?

Önalım, halk arasında şufa olarak bilinir ve Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenir. Madde, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini söyler. Üç unsur birlikte aranır: taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalı, pay gerçekten satılmış olmalı ve alıcı paydaş olmayan bir üçüncü kişi olmalıdır. Payını başka bir paydaşa satan kişiye karşı önalım istenemez, çünkü alıcı zaten paydaştır.

Hak, payın satışıyla birlikte doğar ve kullanıldığında önalım hakkı sahibi, payı satın alanın yerine geçer. Bu yüzden önalım davası ile tapu iptal ve tescil davası sonuç bakımından birbirine benzer: karar kesinleşince alıcı adına kayıtlı pay iptal edilir ve davacı adına tescil edilir. Önalım davasında dayanılan sebep ise tapu kaydının hukuka aykırı oluşu değil, kanunun paydaşa tanıdığı üstün alım hakkıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Var mı?

Yoktur. Madde 732 yalnızca paylı mülkiyeti kapsar. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış bir terekede, ortaklardan hiçbirinin taşınmaz üzerinde ayrı bir payı yoktur; bu nedenle "pay satışı" ve dolayısıyla önalım de doğmaz. Mirasçılar, paylaşma yapılıp taşınmaz paylı olarak tapuya tescil edilene kadar elbirliği hâlindedir. Paylaşmadan sonra mirasçılar paydaş olur ve aralarında yapılacak ya da üçüncü kişiye yapılacak pay satışları önalım bakımından bu sefer önem kazanır. Mirasçıların hangi oranda pay alacağı yasal mirasçılar ve miras payları yazısında, paylı ve elbirliği mülkiyetinin farkı ise ortaklığın giderilmesi davası sayfasında anlatılıyor.

7571 Sayılı Kanunla Önalım Hükümleri Nasıl Değişti?

24 Aralık 2025'te kabul edilen ve 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu'nun 733 ve 734. maddelerini değiştirdi. Değişikliğin özeti şöyledir.

Kanunun geçici hükmü iki ayrı geçiş kuralı getirir. Madde 733'teki değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler, yani iki yıllık sınır, geçerliliğini korur. Madde 734'teki değişiklik ise yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır. Yani 2025 sonundan önce açılıp hâlâ süren bir önalım davasında da bedel artık rayiç değere göre hesaplanır.

Önalım Hakkı Hangi Hâllerde Kullanılamaz?

Kanun, hakkı sınırlayan birkaç durum öngörür. Uygulamada en çok şunlar karşımıza çıkar.

• Devlet İhale Kanunu satışları ve cebrî artırma. Madde 733/1'e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İcra dairesinde yapılan ihale satışı ile ortaklığın giderilmesi davasında satış memurluğunca yapılan ihale bu gruptadır.
• Satış niteliği taşımayan devirler. Önalım, payın satışındaki şartlarla kullanıldığı için bağış, miras yoluyla geçiş veya paradan başka bir karşılıkla yapılan devirlerde doğmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/46, K. 2026/1393 (11.03.2026) kararında, gerçek bir satış olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacağını belirtmiştir.
• Paydaşa yapılan satış. Alıcı zaten paydaş olduğundan "üçüncü kişiye satış" unsuru gerçekleşmez.
• Elbirliği mülkiyeti. Yukarıda açıklandığı gibi pay bulunmadığından hak doğmaz.

Hacizli payın icra yoluyla satılması da cebrî artırma olduğundan önalım konusu olmaz; hacizli taşınmazlarda satışın ve devrin nasıl işlediği tapu haciz kaldırma yazısında ayrıca ele alınıyor.

Kat Mülkiyetinde Önalım Hakkı Var mı?

Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler ayrı ayrı mülkiyet konusudur ve kat malikleri birbirlerinin bağımsız bölümü bakımından paydaş sayılmaz. Bu sebeple bir daireyi satın alan kişiye karşı, aynı binadaki başka bir daire maliki yalnızca kat maliki olmasına dayanarak önalım kullanamaz. Önalım ancak paylı mülkiyetin bulunduğu yerde doğar. Kat mülkiyetine geçilmemiş ana taşınmazda paydaşlık sürüyorsa önalım mümkündür; kat mülkiyetine geçildikten sonra ise bir bağımsız bölümün kendisi birden fazla kişiye paylı olarak aitse, o bölümün paydaşları arasında önalım doğabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E. 2023/846, K. 2023/1884 (03.04.2023) sayılı kararındaki olay bu ayrımı gösterir. Davacı, bir bağımsız bölümün 4/5 payının satışına karşı önalım davası açmış, alıcı "taşınmaz kat mülkiyetine tabidir" savunmasını ileri sürmüştür. Yerel mahkeme ve bölge adliye mahkemesi davayı kabul etmiş, Daire de kararı onamıştır. Bağımsız bölüm kendi içinde paylıysa kat mülkiyeti savunması tek başına önalımı engellemez.

Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır, Ne Zaman Başlar?

Madde 733'e göre alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. İki süre birbirinden bağımsız işler.

• Üç aylık süre noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihte başlar. Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre kanun metnine göre başlamaz.
• Bir yıllık süre bildirim yapılsın yapılmasın satış tarihinden itibaren işler. Bildirim hiç yapılmasa bile satıştan bir yıl geçince hak düşer.

Her iki süre de hak düşürücüdür; durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Bu yüzden satışı fark eden paydaşın tapu kaydını, satış tarihini ve varsa noter bildirimini hemen belirlemesi gerekir. Kanun metni süreyi bildirime bağladığı için, bildirim yapılmadan satışı başka bir yoldan öğrenen paydaşın durumu dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir. Satışa ilişkin kayıt işlemleri ve tapu devrinin güvenli yapılması için tapuda güvenli ödeme sistemi yazısına da bakılabilir.

Eski düzende iki yıl olan dış sınır, 25 Aralık 2025'ten sonra yapılan satışlar için bir yıla inmiştir. O tarihten önce yapılmış satışlarda geçici madde nedeniyle iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.

Önalım Davası Nasıl Açılır, Görevli Mahkeme Neresidir?

Madde 734/1'e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava, alıcı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline yöneliktir. Dava dilekçesinde taşınmaz ve pay, satış tarihi, alıcı ve davacının paydaşlığı gösterilir; bedelin depo edileceği de belirtilir.

Davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; HMK m.2 uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalarda başka bir düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Dava tapu kaydının değişmesine yol açtığı için HMK m.12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bursa'daki bir taşınmaz için Bursa asliye hukuk mahkemelerine başvurulur; davanın başka yerde açılması yetki itirazına ve dosyanın gönderilmesine yol açar.

Arabuluculuk dava şartı mıdır?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesinde, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı sayar. Önalım davası bu sayımda adıyla yer almamaktadır. Madde metninden önalım davasının arabuluculuk dava şartına tabi olduğu sonucu çıkmaz; ancak aynı dosyada ortaklığın giderilmesi veya Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı bir talep de ileri sürülüyorsa o talep bakımından şart doğabilir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedildiğinden, dava açılmadan önce bu noktanın dosya özelinde kontrol edilmesi yerinde olur.

Harç ve yargılama giderleri

Harç ve yargılama giderlerinin tutarı her yıl güncellenen harç tarifesine ve bilirkişi, keşif gibi işlemlere bağlı olarak değiştiği için burada rakam verilmemiştir. Önalım bedelinin depo edilmesi harçtan ayrı bir yükümlülüktür; depo, davanın sonunda kesinleşen hükümle ilgilisine ödenir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir ve Nereye Yatırılır?

Yeni Madde 734/2'ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Pratikte bu, davanın açılmasıyla birlikte gündeme gelen iki şeyi birleştirir. Birincisi, bilirkişi ve keşifle payın rayiç bedelinin saptanmasıdır; bilirkişi raporuna karşı itiraz yolu için bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi yazısına bakılabilir. İkincisi, belirlenen tutarın verilen kesin süre içinde yatırılmasıdır. Süre kaçırılırsa dava, esasa girilmeden davacı aleyhine sonuçlanabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5994, K. 2026/1508 (23.03.2026) sayılı kararında, yeni düzenleme öncesinde tapudaki bedel esas alınarak kabul edilen davada, derdest davaya da uygulanacak 734. madde değişikliği gereği rayiç değerin yeniden belirlenmesi için hükmü bozmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/6316, K. 2026/1579 (25.03.2026) sayılı kararında (oy çokluğuyla) rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini de açıklamıştır: değişikliğin yürürlük tarihinden sonra açılacak davalarda dava tarihi, yürürlük tarihinden önce açılmış derdest davalarda ise 25.12.2025. Daha önce depo edilen bedel varsa yeni belirlenen bedelden mahsup edilir, fark nemalandırılmak üzere aynı hesaba yatırılır. Karşı oyda ise bedelin satış tarihindeki gerçek değere göre belirlenmesi gerektiği görüşü savunulmuştur. Bu nedenle rayiç bedel tarihi konusunda uygulama gelişmeye açıktır.

Satış Bedeli Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Eski düzende önalım bedeli tapudaki rakama göre belirlendiği için, bedelin önalımı caydıracak biçimde gerçek değerin çok üzerinde gösterildiği sık ileri sürülen bir iddiaydı. Yeni düzende bedel hâkimin belirlediği rayiç değere göre saptandığı için tapudaki rakamın etkisi azalmıştır.

Bu sorun, 7571 sayılı Kanun öncesinde açılan davalarda Yargıtay önüne hâlâ gelmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/6051, K. 2026/1379 (11.03.2026) sayılı kararında, davacının resmî senetteki bedelin gerçek değerin çok üzerinde gösterildiğini ileri sürdüğü bir davada muvazaa iddiasının ispatlanamadığını, davacıya verilen sürede tapudaki bedel ve masrafların depo edilmediğini ve davanın reddedildiğini kabul ederek bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Karar, bedeldeki muvazaa iddiası ispatlanmadıkça verilen sürede depo yapılmamasının davanın reddine yol açabileceğini gösterir.

Satışın tarafları kendi muvazaalarına dayanamaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/846, K. 2023/1884 (03.04.2023) sayılı kararında onanan gerekçede, alıcının resmî senetteki bedelin gerçek olmadığı yönündeki savunması, hukuki işlemin tarafının kendi muvazaasına dayanamayacağı gerekçesiyle kabul görmemiştir.

Bağış Görünümlü Devirde Önalım Kullanılabilir mi?

Alıcı, payı kısa süre sonra eşine veya bir yakınına bağışlamış olabilir. Davacı bu bağışın önalımı engellemek için yapıldığını, aslında satış olduğunu ileri sürebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/46, K. 2026/1393 (11.03.2026) sayılı kararında (oy çokluğuyla), önceki satışa karşı süresinde dava açılmamışsa muvazaa zincirinin izlenebileceğini, ancak son işlemin tarafları arasında resmî senette gösterilen bağışın gerçekte bağış olmadığının da ispatlanması gerektiğini belirtmiştir. Karara göre kayden bağış olan, eşler arasındaki devirde davacının davasının dinlenme olanağı bulunmadığı sonucuna varılarak hüküm bozulmuştur. Yakınlar arasındaki devirlerde Yargıtay'ın 1956/12 E., 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da gözetilir: miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama düşüncesi hâkimse önalım kullanılamaz.

Bu karar, tapuda bağış görünen işlemlerle ilgili önalım davası açmadan önce ispat yükünün ağır olduğunu gösterir. Miras bırakanın sağlığında yapılan muvazaalı devirlerin ayrı bir hukuki yolu bulunur; bunun için muris muvazaası yazısına bakılabilir.

Alıcının Fiili Taksim Savunması Önalımı Engeller mi?

Alıcılar sıkça, paydaşlar arasında fiilen bir kullanım paylaşımı bulunduğunu, her paydaşın belirli bir bölümü kullandığını ve davacının satıcının bölümünde hak iddia etmediğini ileri sürerek dürüstlük kuralına dayanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3072, K. 2026/660 (09.02.2026) sayılı kararındaki olayda ilk derece mahkemesi fiili taksim nedeniyle davayı reddetmiş, ancak Daire kararı usul yönünden bozmuştur. Gerekçe şudur: ön inceleme duruşması tamamlanmadan ve uyuşmazlık konuları belirlenmeden keşif yapılmış, tanık delili de bu aşamada reddedilmiştir. Daire, fiili taksim iddiasında keşifte tanıkların taşınmaz başında dinlenmesi, kullanılan bölümlerin kroki ile işaretlenmesi ve eylemli paylaşmanın bu şekilde saptanması gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar, fiili taksim savunmasının tek başına sonucu belirlemediğini, ancak ciddi bir ispat süreci gerektirdiğini gösterir.

Önalım Hakkından Feragat Nasıl Yapılır?

Madde 733/2'ye göre önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yani genel nitelikteki feragat için resmî şekil ve şerh, belirli bir satış için vazgeçmede yazılı beyan yeterlidir.

Hak sahibinin önalım hakkından feragati ile açılmış davadan feragati aynı şey değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/425, K. 2026/1355 (11.03.2026) sayılı kararındaki olayda davacı, davalı alıcının kat karşılığı inşaat vaadi üzerine iki önalım davasından kayıtsız ve şartsız feragat etmişti. Sonradan feragatin hile ile alındığını ileri sürdü. Yargıtay, feragatin kesin hüküm gibi sonuç doğurduğunu, irade bozukluğu hâllerinde iptalinin istenebileceğini hatırlatmış; ancak sözleşmenin tarafların iradesiyle düzenlendiği, hile sayılmayacağı ve varsa zararın tazminat yoluyla istenebileceği sonucuna varmıştır. Daire ayrıca tarafların güncel kayda göre paydaş olmadığını ve taşınmazın Hazine adına kaydedildiğini de belirterek hükmü bozmuştur. Dava sürerken feragat içeren bir anlaşma yapmadan önce sonuçları dikkatle tartılmalıdır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Kurulur?

Yasal önalım kanundan doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında kurulur ve Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. TBK m.237'ye göre önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. TBK m.238'e göre önalım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, TMK m.735'e göre şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yılın geçmesiyle sona erer. Hak şerhedilmemişse TBK m.242'ye göre dava alıcıya değil satıcıya karşı açılır.

TBK m.240 ve m.242'ye göre sözleşmeden doğan önalım, taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılması hâlinde kullanılabilir; hak sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açmak zorundadır. TMK m.735/3 ise yasal önalımın kullanılması ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalıma da uygulanacağını söyler. 7571 sayılı Kanun sonrasında bu iki metin arasındaki süre farkının uygulamada nasıl çözüleceği netleşmediğinden, sözleşmeden doğan önalım hakkı olan kişi için güvenli yol, daha kısa olan bir yıllık süreye göre davranmaktır.

Önalım Davası Açmadan Önce Hangi Belgeler Toplanır?

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tapu müdürlüğünden alınacak satış akit tablosu,
• Payın satış tarihini ve bedelini gösteren belge,
• Varsa alıcı veya satıcının gönderdiği noter bildirimi ve tebliğ tarihi,
• Davacının paydaşlığını gösteren kayıt ve kullanım durumuna ilişkin deliller,
• Önalım hakkından önceden vazgeçildiği iddia ediliyorsa feragat belgeleri,
• Taşınmazdaki kiracı, kullanım ve yapı durumunu gösteren belgeler.

Dosyanın hangi sürelere tabi olduğunu, rayiç bedelin ne kadar yatırılacağını ve diğer dava yollarıyla ilişkisini birlikte değerlendirmek gerekir. Tapu, kira ve paylı mülkiyet uyuşmazlıklarının genel çerçevesi gayrimenkul avukatı sayfasında özetlenmiştir.

Önalım Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Önalım hakkı süresi kaç aydır?

Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç aydır; ayrıca satıştan itibaren her hâlde bir yıl geçmekle de hak düşer. 7571 sayılı Kanun öncesinde yapılmış satışlarda iki yıllık dış sınır uygulanmaya devam eder.

Önalım hakkı elbirliği mülkiyetinde kullanılabilir mi?

Kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi yalnızca paylı mülkiyeti kapsar. Elbirliği mülkiyetinde ortakların ayrı payı olmadığı için pay satışından söz edilemez ve önalım doğmaz.

Önalım bedeli tapudaki satış bedeli midir?

Hayır. 7571 sayılı Kanunla değişen 734. maddeye göre hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini belirler; davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırır.

Bedeli süresi içinde yatıramazsam ne olur?

Yükümlülük hâkimin verdiği kesin süre içinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez ve dava bu nedenle sonuçsuz kalabilir.

Önalım davasında arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesinde dava şartı olarak sayılan uyuşmazlıklar arasında önalım davası adıyla yer almaz. Aynı dosyada ortaklığın giderilmesi veya kat mülkiyeti kaynaklı talep de varsa o talep bakımından arabuluculuk gerekebilir.

Kat mülkiyetinde önalım hakkı var mı?

Kat malikleri birbirlerinin bağımsız bölümü bakımından paydaş olmadığından önalım kullanamaz. Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak ait ise o bölümün paydaşları arasında önalım doğabilir.

Önalım hakkından feragat nasıl yapılır?

Genel nitelikte feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım davasına hangi mahkeme bakar?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise kesin yetkilidir.