Kira Depozitosu Ne Zaman İade Edilir? Güncel Kira mı İlk Kira mı, Yargıtay Ne Diyor?

Kira depozito iadesi, kira sözleşmesi sona erip kiralanan teslim edildiğinde, kiracının ödenmemiş kira ya da hor kullanmadan doğan bir borcu yoksa depozitonun kiracıya geri verilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en fazla üç aylık kira bedeli olabilir ve para, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesapta tutulur (TBK m.342). Güncel kira ile mi ilk kira ile mi sorusunda belirleyici olan sözleşmedeki ifadedir; Yargıtay, depozitonun kira cinsinden tanımlandığı bir dosyada tutarın güncellenmesini aramıştır. Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa önce yazılı talepte bulunulur, sonuç alınamazsa icra takibi ya da arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi yolu izlenir.

Bu yazıda depozitonun kanuni sınırı, iade zamanı, banka hesabındaki paranın nasıl geri alınacağı, boya ve hasar kesintisinin sınırı, dövizle verilen depozito, faiz ve Yargıtay'ın tam metnini okuduğumuz kararları ele alınır.

Kira Depozitosu Nedir, Kanun En Fazla Ne Kadar Alınmasına İzin Verir?

Depozito, Türk Borçlar Kanunu'ndaki adıyla güvence, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını karşılamak üzere kiraya verene bıraktığı para ya da kıymetli evraktır. Kira bedelinin peşin ödemesi değildir; kira ilişkisi bittiğinde kiracının borcu yoksa geri verilir. Kanun güvenceyi zorunlu tutmaz; ancak sözleşmeyle kararlaştırılmışsa üç sınır koyar.

Kural	TBK m.342'deki karşılığı
Üst sınır	Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342/1).
Saklama biçimi	Para, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bir bankaya depo edilir (m.342/2).
Bankanın iadesi	Banka güvenceyi iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir (m.342/2).
Üç aylık kural	Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir (m.342/3).

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m.339). Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında ise m.342, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamış, bu dönemde depozito konusu sözleşme serbestisine bırakılmıştı.

Uygulamada depozitonun çoğu zaman elden ya da kiraya verenin kendi hesabına gönderildiği görülür. Bu durum iade borcunu ortadan kaldırmaz; yalnız m.342/3'teki banka yolunu işletilemez hâle getirir. O zaman iade, kiraya verenden doğrudan istenir ve ödemenin ispatı için dekont, makbuz ya da sözleşmedeki "depozito alınmıştır" ibaresi önem kazanır.

Kira Depozitosu Ne Zaman İade Edilir?

İade borcu kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın geri verilmesiyle doğar. Kiracı kiralananı hangi durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334/1). Kiraya veren de teslim sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m.335).

Bu iki hüküm birlikte okunduğunda iade sırası şöyledir:

1. Kiracı anahtarı teslim eder; mümkünse taraflarca imzalanan bir teslim tutanağı ve fotoğraflarla kiralananın durumu kayda geçirilir.
2. Kiraya veren evi gözden geçirir ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirir. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur; yalnız olağan incelemeyle anlaşılamayacak eksiklikler bunun dışındadır.
3. Ödenmemiş kira, sözleşmeyle kiracıya bırakılmış giderler ve ispatlanan hor kullanma zararı depozitodan düşülür.
4. Kalan tutar kiracıya verilir; borç yoksa depozitonun tamamı iade edilir.

Anahtarı almaktan kaçınan kiraya verene karşı kiracı, anahtarı noter aracılığıyla teslim ederek teslim tarihini belgeleyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, anahtarların noter emanet tutanağının tebliğiyle tahliyenin gerçekleştiği ve kiraya verenin m.335'teki derhal bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediği bir dosyada hor kullanma bedeli istenemeyeceğine ve depozitonun iade edilmesi gerektiğine hükmeden kararı onamıştır (E. 2026/338, K. 2026/3745, 10.06.2026).

Depozito İadesi Güncel Kira ile mi Olur, İlk Kira ile mi?

Bu sorunun cevabı kanunda yazmaz. TBK m.342 yalnız üst sınırı ve saklama biçimini düzenler; depozitonun iade anında yeniden değerlenmesine dair bir hüküm içermez. Bu nedenle ilk bakılacak yer, depozitonun sözleşmede nasıl tarif edildiğidir.

Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, sözleşmesinde 3.000 TL depozitonun alındığı ve çıkarken üç aylık kira bedeli olarak düşüleceğinin kararlaştırıldığı bir işyeri kirasında, kiracının iade talebini reddeden kararı bozmuştur. Daireye göre "kararlaştırılan depozito bedeli güncellenmek suretiyle" sonuca göre karar verilmesi gerekirdi; kiracı da takibinde depozitoyu tahliye öncesindeki üç aylık kira bedeli toplamı olarak istemişti (E. 2015/12044, K. 2016/1640, 03.03.2016). Bu dosyada depozito, sözleşmede üç aylık kira karşılığı olarak tanımlanmıştı.

Depozito yalnız bir para tutarı olarak yazılmışsa ve kira yıllar içinde artmışsa güncelleme istenip istenemeyeceği tartışmalıdır. Kiracı, değer kaybının kendisine yüklenmemesini; kiraya veren ise sözleşmede yazan tutarın iade edilmesini savunur. Böyle bir dosyada sözleşmenin depozito maddesi, ödemenin tarihi ve para birimi, kiranın o tarihteki ve tahliyedeki tutarı birlikte değerlendirilir. Aşağıdaki tablo farkı özetler.

Sözleşmedeki ifade	İade tartışmasında belirleyici olan
"Kiracıdan 30.000 TL depozito alınmıştır"	Belirli bir para tutarı. Kanunda güncelleme kuralı yoktur; güncelleme talebi tartışmalıdır ve temerrüt faizi ayrıca istenir.
"Üç aylık kira bedeli depozito olarak alınmıştır, çıkarken düşülecektir"	Depozito kira cinsinden tanımlanmıştır. Yargıtay bu tür hükümde tutarın güncellenmesini aramıştır.
"1.000 USD depozito alınmıştır"	Yabancı para borcu. Döviz olarak ya da TBK m.99 uyarınca ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirası olarak istenir.

Basında "Yargıtay depozitonun güncel kira ile iadesine karar verdi" başlığıyla yer alan haberlerin önemli bir kısmında künye yer almaz. Dosyada dayanılacak kararın Yargıtay karar arama sisteminde tam metniyle okunması, sözleşme hükmünün ve ödeme belgelerinin bu kararla karşılaştırılması gerekir.

Ev Sahibi Depozitodan Hangi Kesintileri Yapabilir?

Depozitonun amacı kiracının sözleşmeden doğan borçlarını güvence altına almaktır. Kiraya veren, ispat ettiği alacaklarını depozitodan düşebilir; ispat edemediği ya da kanunen kiracıya yüklenemeyen kalemleri düşemez.

• Ödenmemiş kira bedelleri, kiracının katlanmakla yükümlü olduğu ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri (TBK m.341) ile sözleşmeyle kiracıya bırakılmış aidat gibi giderler.
• Hor kullanma zararı. Kiracı, kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m.316). Kırık kapı, sökülmüş tesisat ya da sigara yanığı gibi sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar kesilebilir.
• Olağan temizlik ve bakım giderleri. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK m.317).

Buna karşılık sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime, solma, normal kirlenme ve yıpranma için kesinti yapılamaz (TBK m.334/1). Kiracının sözleşme bittiğinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında ayrıca tazminat ödeyeceğini önceden üstlendiği anlaşmalar da geçersizdir (TBK m.334/2).

Boya Parası Depozitodan Kesilebilir mi?

Boya, depozito uyuşmazlıklarının en sık konusudur. Ölçü yine olağan kullanım ile hor kullanım ayrımıdır. Birkaç yıl oturulan bir konutta duvar boyasının eskimesi olağan kullanımın doğal sonucudur. Duvara zarar verecek şekilde delme, boya ile kapatılamayacak lekeler ya da sözleşmeye aykırı renk değişikliği ise hor kullanma kapsamında tartışılabilir.

Sözleşmede "kiracı daireyi boyalı teslim edecektir" gibi bir hüküm bulunması sonucu değiştirebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın hasarsız ve iyi durumda teslim edildiği, kiracının daireyi aynı durumda ve boyalı tahliye edeceği yazılı bir sözleşmede, hasar incelemesinde sözleşme hükmünün esas alınması gerektiğini belirtmiştir. Aynı kararda talep edilen hasarların olağan kullanımdan mı hor kullanımdan mı kaynaklandığının incelenmesini ve hor kullanımdan doğduğu tespit edilen kalemlerden "kullanma süresiyle orantılı yıpranma payı" düşülmesini istemiş, yetersiz bilirkişi raporuna dayanan kararı bozmuştur (E. 2025/6214, K. 2026/3472, 03.06.2026).

Bu nedenle boya kesintisinde iki soru sorulur: Sözleşmede boyalı teslim hükmü var mı ve talep edilen boya gideri, olağan eskimeyi aşan bir zarara mı karşılık geliyor? Kiralananın teslim anındaki durumu tartışmalıysa onarım ya da boya yapılmadan önce delil tespiti istenmesi, sonradan ölçülemeyecek bir olguyu kayda geçirir.

Depozito Kiraya Sayılabilir mi, Mahsup Nasıl Yapılır?

"Depozito son kiraya sayılır mı" sorusu sık sorulur. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça kiracı, kira sürerken son ayların kirasını ödemeyip depozitoya mahsup edemez. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, kira alacağına ilişkin bir dosyada "kiralanan henüz tahliye edilmediğinden depozitonun mahsubu mümkün değildir" diyerek bu sonucu açıkça ifade etmiştir (E. 2015/12318, K. 2016/1566, 02.03.2016). Kira ödenmezse kiraya veren, kira borcunun ödenmemesine bağlı haklarını kullanabilir; bu yolların sonuçları kiracı tahliyesi yazısında anlatılır.

Mahsup, kural olarak kira ilişkisi bittikten ve kiralanan teslim edildikten sonra yapılır. Kiraya verenin alacağı depozitodan büyükse fark ayrıca istenir; küçükse kalan kiracıya iade edilir. Sözleşmede "depozito son üç ayın kirasına sayılacaktır" gibi bir hüküm varsa taraflar bu hükümle bağlıdır.

Dövizle Verilen Depozito Nasıl İade Edilir?

Depozito dolar ya da euro olarak verilmişse iade borcu da yabancı para borcudur. Sözleşmede aynen ödeme kaydı yoksa borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirasıyla da ödenebilir; zamanında ödenmezse alacaklı, aynen ya da vade veya fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirası olarak ödenmesini isteyebilir (TBK m.99).

Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, 2.500 euro depozito verilen bir işyeri kirasında, depozitonun bir ayın kirasına mahsup edilmesini ve yanlış döviz kuru esas alınarak eksik hesaplanmasını bozma sebebi saymış, euro döviz satış kurunun esas alınması gerektiğini belirtmiştir (E. 2016/5500, K. 2016/7074, 30.11.2016). Dövizle verilen depozito için güncel kira tartışması genellikle doğmaz; çünkü yabancı paranın değeri kur üzerinden zaten korunur.

Ev Satılırsa Depozitoyu Kim İade Eder?

Kiralanan, sözleşme kurulduktan sonra satış ya da başka bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Depozito ise eski malike verilmiştir. Bu durumda iade borcunun kimde olduğu, paranın yeni malike devredilip devredilmediğine bağlıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisi sürerken kiralananın satıldığı ve 300 ABD doları depozitonun iade edilmediği bir dosyada, depozitoyu teslim alan önceki malikin bu parayı yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini; devrin kanıtlanamaması hâlinde iade yükümlülüğünün önceki malikte devam edeceğini belirtmiştir. Karar, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemi üzerine verilen bir bozma kararıdır (E. 2026/3664, K. 2026/2960, 12.05.2026). Kiracı açısından pratik sonuç şudur: satıştan sonra eski ve yeni malikten depozitonun kimde olduğunu yazılı olarak sormak, ileride kime başvurulacağını netleştirir. Yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı ise ayrı bir konudur ve kiracı tahliyesi yazısında ele alınır.

Depozito İadesinde Faiz İşler mi?

Depozito iadesi bir para borcudur. Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117/1). Bu nedenle kiracı, kiralananı teslim ettikten sonra kiraya verene yazılı ve tercihen noter aracılığıyla iade talebinde bulunursa, kiraya veren bu ihtarla temerrüde düşer ve o tarihten itibaren temerrüt faizi işler. Sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa uygulanacak oran, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre belirlenir (TBK m.120/1). Güncel oran ve değişiklik tarihleri kanuni faiz oranı yazısında yer alır.

Depozito kanundaki gibi vadeli bir banka hesabına yatırılmışsa paranın vade getirisi de bu hesapta birikir. Elden verilen depozitoda ise temerrüt öncesi dönem için faiz istenmesi sözleşmeye bağlıdır.

Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyorsa Ne Yapılır?

Kiraya veren haklı bir sebep göstermeden depozitoyu iade etmiyorsa izlenecek yol, paranın bankada mı yoksa kiraya verende mi olduğuna göre değişir.

Depozito Bankadaki Vadeli Hesapta İse

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Bu yolda mahkemeye gitmeye gerek kalmaz; kiracı, sözleşmenin sona erdiğini gösteren belgelerle bankaya başvurur. Kiraya veren süresi içinde bildirim yapmışsa banka parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla verebilir.

Depozito Kiraya Verende İse

1. Belgeleri toplayın. Kira sözleşmesi, depozito ödeme dekontu, teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi, fotoğraflar ve yazışmalar.
2. Yazılı talepte bulunun. Noter ihtarnamesi hem iade talebini belgelendirir hem de kiraya vereni temerrüde düşürür.
3. İcra takibi. Alacak için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Borçlu itiraz ederse takip durur ve itirazın iptali için dava yoluna gidilir. Yukarıda anılan 3. Hukuk Dairesi kararlarındaki depozito talepleri de bu yolla, takibe itirazın iptali davası olarak görülmüştür.
4. Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kapsam dışı tutulan yalnız kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesidir (HUAK m.18/B-1-a). Depozito iadesi davası bu nedenle arabuluculuk aşamasından geçer. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m.18/B-3).
5. Dava. Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere kira uyuşmazlıklarına dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a).

Arabuluculuk ve görevli mahkeme kuralları kira artışı, kira tespiti ve uyarlama uyuşmazlıklarında da aynıdır. Yıllık artışın yasal tavanı kira artış oranı hesaplama sayfasında, beş yıllık kira ilişkisinden sonra bedelin yeniden belirlenmesi kira tespit davası 5 yıl yazısında, olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uydurulması ise kira uyarlama davası yazısında anlatılır.

Kiracının Dosyasında Bulunması Gereken Belgeler

Belge	Neyi ispatlar
Kira sözleşmesi	Depozitonun tutarı, para birimi, kiraya sayılıp sayılmayacağı, boyalı teslim gibi özel hükümler
Banka dekontu ya da makbuz	Depozitonun ödendiği ve kime ödendiği
Teslim tutanağı ve fotoğraflar	Kiralananın giriş ve çıkıştaki durumu
Noter anahtar teslim belgesi	Tahliye tarihi ve kiralananın geri verildiği an
Kiraya verenin hasar bildirimi	Bildirimin yazılı ve zamanında yapılıp yapılmadığı
Kira ve aidat ödeme kayıtları	Mahsup edilebilecek bir borcun bulunmadığı

Kira uyuşmazlıklarının genel çerçevesi ve gayrimenkul alanındaki diğer konular gayrimenkul avukatı sayfasında özetlenir.

Kira Depozitosu İadesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira depozitosu ne zaman iade edilir?

Kira sözleşmesi sona erip kiralanan anahtarla birlikte teslim edildiğinde iade borcu doğar. Kiraya veren teslim sırasında evi gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir (TBK m.334-335). Ödenmemiş kira, aidat veya hor kullanma zararı yoksa depozitonun tamamı geri verilir; varsa ispatlanan tutar düşülür ve kalan iade edilir.

Depozito iadesi güncel kira ile mi olur, ilk kira ile mi?

Kanunda güncelleme kuralı yoktur, bu nedenle önce sözleşmeye bakılır. Sözleşme depozitoyu belirli aylık kira karşılığı olarak tanımlamışsa Yargıtay tutarın güncellenmesini aramıştır (6. HD, E. 2015/12044, K. 2016/1640). Depozito yalnız bir para tutarı olarak yazılmışsa güncelleme tartışmalıdır. Dövizle verilen depozito ise döviz olarak ya da ödeme günündeki kur üzerinden istenir.

Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa ne yapmalıyım?

Önce teslim tutanağı, fotoğraflar ve ödeme dekontlarıyla yazılı ya da noter aracılığıyla iade talebinde bulunun. Sonuç alınamazsa icra takibi başlatılabilir; dava yolu seçilecekse önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B). Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).

Ev sahibi boya parasını depozitodan kesebilir mi?

Olağan kullanımdan doğan eskime ve kirlenme için kesinti yapılamaz (TBK m.334/1). Sözleşmede boyalı teslim hükmü varsa Yargıtay bu hükmü esas alır; ancak yine de hasarın olağan mı hor kullanımdan mı doğduğu incelenir ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı düşülür (3. HD, E. 2025/6214, K. 2026/3472).

Depozito son aya kira olarak sayılabilir mi?

Taraflar böyle anlaşmadıkça kiracı son ayın kirasını ödemeyip depozitoya mahsup edemez. Yargıtay, kiralanan henüz tahliye edilmeden depozitonun mahsubunun mümkün olmadığını belirtmiştir (6. HD, E. 2015/12318, K. 2016/1566). Kira ödenmezse kiraya verenin temerrüt ve tahliye yollarına başvurma hakkı doğabilir.

Ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?

Kiralanan satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yargıtay, depozitoyu alan eski malikin bu parayı yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini, ispat edemezse iade yükümlülüğünün kendisinde devam ettiğini kabul etmiştir (3. HD, E. 2026/3664, K. 2026/2960).

Depozito iadesinde faiz istenebilir mi?

Evet. Kiraya veren, iade talebini içeren ihtarla temerrüde düşer (TBK m.117/1) ve o tarihten itibaren temerrüt faizi işler. Sözleşmede oran yoksa kanuni faiz oranı esas alınır. Depozito kanundaki gibi vadeli bir banka hesabına yatırılmışsa vade getirisi de bu hesapta birikir.

Ev sahibi hasar bildirmeden depozitoyu tutabilir mi?

Kiraya veren teslim sırasında kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur; yalnız olağan incelemeyle anlaşılamayacak gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır (TBK m.335). Yargıtay, bu bildirim yapılmadığı için hor kullanma bedeli istenemeyeceğine ve depozitonun iade edilmesi gerektiğine hükmeden kararı onamıştır (3. HD, E. 2026/338, K. 2026/3745).