Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir? Kira Tespit Davasından Farkı ve 5 Yıl Kuralı

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir olay sözleşmenin dengesini taraflardan biri aleyhine aşırı ölçüde bozduğunda, kira bedelinin ya da sözleşmenin diğer koşullarının hâkim tarafından yeni duruma göre yeniden düzenlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesidir. Kira tespit davasından farkı, ölçütün emsal kira değil olağanüstü değişiklik olmasıdır; bu nedenle beş yıl dolmadan da açılabilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Mart 2026'da enflasyonun ve kiranın rayicin altında kalmasının tek başına uyarlama sebebi olmadığına karar verdi. Dava için ihtar şartı yoktur, ancak önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Bu yazıda davanın kanuni şartları, Yargıtay'ın 2026'da çizdiği sınır, kira tespit davasıyla farkları, beş yıl kuralı, etki tarihi, döviz kiraları ve usul ele alınır. Beş yıl dolduktan sonra kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi ise kira tespit davası 5 yıl yazısının konusudur.

Kira Uyarlama Davası Nedir, Hangi Kanuna Dayanır?

Sözleşme hukukunun temel kuralı ahde vefadır; taraflar imzaladıkları koşullarla bağlıdır. Bu kuralın istisnası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların sonradan beklenmedik biçimde değişmesidir. 818 sayılı eski Borçlar Kanunu'nda bu konuda bir hüküm yoktu; Yargıtay uyarlama davalarını Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına dayanarak kabul ediyordu. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kural yasaya girdi:

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu m.138/1

Aynı maddeye göre sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır ve hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır. Kira sürekli edimli bir sözleşme olduğundan, uyarlama mümkün değilse gündeme gelen yol kural olarak sözleşmeden dönme değil, sözleşmenin feshidir.

Kirada uyarlamayı kiracı da kiraya veren de isteyebilir. Kiracı, örneğin kiralananın kullanım amacını etkileyen olağanüstü bir olay nedeniyle bedelin indirilmesini; kiraya veren ise kira bedelinin olağanüstü bir değişiklik karşısında anlamını yitirmesi nedeniyle artırılmasını talep edebilir. Uyarlama yalnız bedelle sınırlı değildir; Yargıtay, sürenin ve sözleşmedeki artış oranının da uyarlamaya konu olabileceğini kabul eder.

Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 138. maddenin gerekçesine dayanarak uyarlama için dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerektiğini belirtir (E. 2020/687, K. 2022/1259, T. 05.10.2022):

1. Olağanüstü ve öngörülemez bir durum. Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir olay sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Durumun davacıdan kaynaklanmaması. Dengeyi bozan olay, uyarlama isteyen tarafın kendi davranışının sonucu olmamalıdır.
3. Dengenin aşırı bozulması. Olay, sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları, ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde davacı aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. İfa edilmemiş ya da çekinceyle ifa edilmiş borç. Davacı borcunu henüz yerine getirmemiş veya ifanın güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak yerine getirmiş olmalıdır.

Şartlardan biri eksikse dava reddedilir. Yargıtay uygulamasında en çok tartışılan iki nokta, olayın gerçekten öngörülemez olup olmadığı ve dengenin ne ölçüde bozulduğudur. AVM'deki bir mağazanın kiracısının bedel indirimi istediği davada 3. Hukuk Dairesi, 138. madde kapsamında uyarlama şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle verilen ret kararını onadı (E. 2025/5800, K. 2026/2841, T. 06.05.2026). Su baskını ve pandemi gerekçeli dosyada Daire, kiracının salt zarara uğradığının belirlenmesinin uyarlama için yeterli olmadığını vurguladı (E. 2025/5871, K. 2026/2586, T. 29.04.2026).

Tacir olan kiracılar için öngörülebilirlik ölçüsü daha sıkı uygulanır. Konut ya da çatılı işyeri niteliği taşımayan bir ürün kirasında sözleşmeye konulan ÜFE artış şartının uyarlanmasını isteyen şirketin davasında Daire, artış şartının tarafları bağladığını ve ekonomik koşullardaki değişikliğin tacir bakımından öngörülemez sayılamayacağını belirten kararı onadı (E. 2025/1622, K. 2025/5008, T. 21.10.2025).

Yargıtay'ın 2026 Kararı, Enflasyon Tek Başına Uyarlama Sebebi mi?

Bölge adliye mahkemeleri, sözleşmedeki düşük artış oranının yüksek enflasyon karşısında uyarlanıp uyarlanamayacağı konusunda farklı kararlar veriyordu. Bir daire, yüzde 15 sabit artış öngören 2017 tarihli konut kirasında artış şartını TÜFE oranına çevirmiş; başka bir daire ise benzer bir talebi işlem temelinin çöktüğü ispat edilemediği gerekçesiyle reddetmişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu çelişkiyi gidermek için verdiği kararda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sınırı şöyle çizdi:

Konut ve çatılı iş yeri kirasında ekonomik faktörler özellikle kira enflasyonu sözleşmedeki artış şartında tek başına bir uyarlama sebebi olarak kabul edilemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026

Daireye göre gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişim, TBK m.344 uyarınca kira tespit davasında değerlendirilecek unsurlardır. Aynı unsurların 138. madde kapsamında uyarlama sebebi sayılması, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin emredici düzenlemenin dolanılması sonucunu doğurur. Kanun koyucu, sözleşmedeki artış oranının enflasyonun altında kalması ihtimalini öngörmüş ve bunun telafisini beş yıldan sonraki hakkaniyet döneminde emsallere göre yapılacak belirlemeye bırakmıştır.

Karar uyarlama yolunu kapatmaz. Daire, 344. madde kapsamında olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıktığında, sözleşmedeki kira artış oranının da uyarlama davasının konusu olabileceğini kabul etti. Kararda örnek olarak sayılan durumlar şunlardır:

• Kiralananın bulunduğu yerde kullanım şeklini etkileyen olağanüstü bir olay veya normalin üstündeki imar değişiklikleri,
• Ticari hayatta öngörülemeyen olumlu ya da olumsuz değişiklikler,
• Vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar,
• Döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş çıkışlar,
• Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, deprem, salgın hastalık, savaş ve darbe.

Bu olaylardan birinin varlığı da tek başına yetmez; olayın somut sözleşmenin dengesini aşırı bozduğu ve dört şartın tamamının gerçekleştiği ayrıca ispat edilir. Örneğin pandemi nedeniyle araç kiralama sözleşmelerinin uyarlanmasını isteyen bir ilaç şirketinin davasında bölge adliye mahkemesi, pandeminin öngörülemeyen olağanüstü bir durum olduğunu kabul etmiş, ancak şirketin o yılki kârlılığının önceki yıllardan yüksek olduğu bilirkişi raporuyla anlaşıldığından işlem temelinin çökmediği sonucuna varmıştır; 3. Hukuk Dairesi kararı onamıştır (E. 2025/4932, K. 2026/1946, T. 07.04.2026).

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

İki dava da kira bedelini değiştirebildiği için sık karıştırılır. Hukuk Genel Kurulu'nun 2022 tarihli kararında sayılan farklar ve kanun hükümleri birlikte okunduğunda tablo şöyledir:

Konu	Kira tespit davası	Kira uyarlama davası
Dayanak	TBK m.344 ve m.345	TBK m.138
Amaç	Yeni kira döneminin bedelini belirlemek	Olağanüstü olayla bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak
Temel ölçüt	TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu, beş yıldan sonra emsal kiralar	Olağanüstü değişiklik ve sözleşme koşulları; emsal kira yalnız yardımcı kaynak
Beş yıl kuralı	Beş yıl dolmadan TÜFE sınırı aşılamaz	Kanunda süre şartı yok
Etki tarihi	Şartları varsa yeni kira döneminin başından	Dava tarihinden itibaren; geriye dönük istenemez
Döviz kirası	Bedel Türk lirası olarak belirlenir	Bedel aynı cins döviz olarak belirlenir
Sözleşmedeki yöntem	Kamu düzeniyle ilgisi nedeniyle mahkemeyi bağlamaz	Sözleşmedeki uyarlama (intibak) kaydı dikkate alınır

Pratikte ayrım şu soruyla yapılır: kira, ekonomideki olağan değişimler nedeniyle mi piyasanın altında kaldı, yoksa sözleşmenin temelini sarsan olağanüstü bir olay mı yaşandı? Birinci durumda yol kira tespit davasıdır; yıllık artışın kanuni tavanı kira artış oranı hesaplama aracıyla bulunabilir. İkinci durumda uyarlama davası gündeme gelir. Hâkim Türk hukukunu kendiliğinden uyguladığı için dilekçenin başlığı değil, anlatılan olgular ve talep belirleyicidir; Hukuk Genel Kurulu, kira tespiti olarak nitelenen bir davayı anlatılan olgulara bakarak uyarlama davası saymıştır.

Kira Uyarlama Davası 5 Yıl Dolmadan Açılabilir mi?

TBK m.138 bir bekleme süresi öngörmez; şartları gerçekleşmişse uyarlama, kira ilişkisinin herhangi bir yılında istenebilir. Hukuk Genel Kurulu, uyarlama davalarının tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde gündeme geldiğini belirtir.

Beş yıl kuralı TBK m.344'te yer alır ve kira tespitine ilişkindir. Beş yıl dolmadan yenilenen dönemlerde kira, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3).

Buradan çıkan sonuç iki yönlüdür. Kiraya veren, enflasyon karşısında kiranın düşük kaldığını ileri sürerek beş yıl dolmadan uyarlama davası açamaz; 2026 kararına göre bu iddia kira tespitinin konusudur ve beş yılın dolması beklenir. Buna karşılık 344. maddenin kapsamına girmeyen olağanüstü bir olay varsa beşinci yılı beklemek gerekmez.

Döviz kiralarında kanun ayrıca açıktır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; ancak aynı fıkra aşırı ifa güçlüğü hükmünü açıkça saklı tutar (TBK m.344/4). Dolayısıyla kurda çok ani ve aşırı bir değişim gibi olağanüstü bir durumda, beş yıl dolmadan da uyarlama istenebilir. Hukuk Genel Kurulu'na göre uyarlama davasında bedel, sözleşmedeki döviz cinsinden belirlenir.

Uyarlama Davası Hangi Tarihten İtibaren Sonuç Doğurur?

Hukuk Genel Kurulu'na göre uyarlama davası açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur; daha önceki bir tarih için uyarlama istenemez. Bu kural, kira tespit davasındaki rejimden belirgin biçimde ayrılır. Tespit davasında dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır; sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur (TBK m.345).

Uyarlamada geriye dönük talep olmadığından, dengeyi bozan olay yaşandıktan sonra beklemek, aradaki dönemin kaybedilmesi anlamına gelir. Arabuluculuk aşaması da dava öncesine eklendiği için süreç buna göre planlanmalıdır.

Kira Uyarlama Davasında İhtar ve Çekinceli Ödeme

Kanun, uyarlama davası açılmadan önce karşı tarafa ihtarname gönderilmesini şart koşmaz; ihtar, 138. maddede sayılan şartlar arasında yer almaz. Dava öncesinde zorunlu olan adım arabulucuya başvurmaktır.

İhtarın yerini tutan asıl konu, çekincedir. 138. madde, borcunu ifa eden tarafa ancak ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmuşsa uyarlama hakkı tanır. Kiracı olağanüstü olaydan sonra da kirayı hiçbir kayıt koymadan ödemeye devam ederse, bu ödemeler bakımından uyarlama talebi zayıflar. Yukarıda anılan su baskını ve pandemi dosyasında da ilk derece mahkemesi, kira ödemelerinin düzenli ve çekincesiz yapıldığını ret gerekçeleri arasında saymıştır. Bu nedenle ödeme açıklamasına ya da ayrı bir yazılı bildirime uyarlama hakkının saklı tutulduğunu belirten bir kayıt eklenmesi, ileride ispat bakımından önem taşır.

Çekince, kira borcunu ödememe hakkı vermez. Uyarlama talep edilse bile mevcut sözleşmedeki kira ödenmezse, kiraya verenin temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yolları açılır; bu yollar kiracı tahliyesi yazısında anlatılır.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Deliller

• Arabuluculuk dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur (6325 sayılı HUAK m.18/B-1-a). Hüküm 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girdi. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2).
• Arabuluculuk süresi. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9). Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m.18/B-3).
• Görevli mahkeme. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Kira sona erdiğinde güvence bedelinin geri alınması kira depozito iadesi yazısında ele alınır.
• Bilirkişi incelemesi. Olağanüstü olayın sözleşme dengesine etkisi teknik bir değerlendirme gerektirir. Hukuk Genel Kurulu'nun ilgili kararında anılan bozma kararı, kiralananın niteliği, konumu, bölgedeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kiralar, vergi ve amortisman giderleri ile kur hareketlerinin konusunda uzman bilirkişi kurulunca birlikte değerlendirilmesini istemiştir. Raporda eksik ya da yanlış değerlendirme varsa itirazın nasıl yapılacağı bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi yazısında anlatılır.
• Deliller. Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme dekontları ve çekince kayıtları, olağanüstü olayı gösteren resmî belgeler, ciro ve maliyet kayıtları, olay öncesi ve sonrası emsal kiralar. Kiralananın fiziki durumunun değiştiği hâllerde, onarımdan önce delil tespiti istenmesi delili korur.

Konut Kirasında Yüzde 25 Sınırı Bugün Uygulanıyor mu?

Hayır. Konut kiralarında yüzde 25 sınırı iki geçici maddeyle getirilmiş süreli bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen TBK geçici madde 1, 11 Haziran 2022'den 1 Temmuz 2023'e kadar (bu tarih dâhil) yenilenen konut kira dönemlerini kapsadı. 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2 ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen dönemlere uygulandı. Her iki maddede de bu oranı aşan anlaşmaların fazla miktar yönünden geçersiz olduğu yazılıdır. İşyeri kiraları kapsam dışındaydı.

Türk Borçlar Kanunu'nun Ekim 2026 itibarıyla mevzuat.gov.tr'de yayımlanan güncel metninde bu iki geçici maddeden sonra yeni bir sınır getiren hüküm yoktur. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden yalnız TBK m.344'teki TÜFE on iki aylık ortalaması sınırı uygulanır.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava türlerinin genel haritası gayrimenkul avukatı sayfasında yer alır.

Kira Uyarlama Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası şartları nelerdir?

TBK m.138'e göre dört şart birlikte aranır: sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum çıkmalı, bu durum davacıdan kaynaklanmamalı, sözleşmenin dengesini ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozmalı ve davacı borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Davacının yalnızca zarara uğradığını göstermesi yeterli değildir.

Kira uyarlama davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi?

Açılabilir; TBK m.138 beş yıllık bir bekleme süresi öngörmez ve döviz kiralarında beş yıl kuralı aşırı ifa güçlüğü hükmünü açıkça saklı tutar. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre konut ve çatılı işyerinde enflasyon ya da kiranın emsallerin altında kalması uyarlama sebebi değildir; bu durumda beş yılın dolması beklenir ve kira tespit davası açılır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası TBK m.344'e dayanır ve yeni kira döneminin bedelini TÜFE, kiralananın durumu ve beş yıldan sonra emsal kiralara göre belirler. Uyarlama davası TBK m.138'e dayanır ve öngörülemeyen olağanüstü bir olayın bozduğu sözleşme dengesini yeniden kurar. Tespitte emsal kira temel ölçüttür; uyarlamada yalnız yardımcı kaynaktır.

Kira uyarlama davası için ihtar şartı var mı?

TBK m.138 dava açmadan önce ihtar çekilmesini şart koşmaz. Bununla birlikte uyarlama istenen dönemde ödemeler sürüyorsa, ödemenin uyarlama hakkı saklı tutularak yapıldığının yazılı olarak kayda geçirilmesi gerekir; kanun, haklarını saklı tutmadan ifa eden tarafa uyarlama hakkı tanımaz.

Kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucuya gidilmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Uyarlama kararı hangi tarihten itibaren geçerli olur?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre uyarlama davası açıldığı tarihten itibaren etkili olur ve daha önceki dönem için uyarlama istenemez. Kira tespit davasında ise belirlenen bedel, TBK m.345'teki şartlarla yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.

Yüksek enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tek başına hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30 Mart 2026 tarihli kararında, gerçekleşen enflasyonun, paranın alım gücündeki değişimin ve emsal kiralardaki artışın TBK m.344'e göre kira tespit davasında değerlendirileceğini, bunların ayrıca aşırı ifa güçlüğü sebebi sayılamayacağını belirtmiştir.

Kira uyarlama davasında emsal kira bedelleri dikkate alınır mı?

Alınır, ama belirleyici değildir. Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın cinsi, mevkii ve emsal kira bedelleri gibi kira tespitinde kullanılan ölçütlerin uyarlama davasında ancak yardımcı kaynak olabileceğini belirtir. Hâkim sözleşme koşullarını ve olağanüstü değişikliğe yol açan objektif koşulları birlikte değerlendirir.