Alt Kira Sözleşmesi Örneği

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı alt kiraya veremez (TBK m.322/2). Alt kira sözleşmesi, asıl kiracının evi veya işyerini tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir; asıl kira sözleşmesi sürer ve kiracı kiraya verene karşı sorumlu kalır. Rıza alınmadan yapılan alt kira, kiracıyı sözleşmeye aykırılık riskiyle karşı karşıya bırakır. Bu yazıda alt kira sözleşmesi örneği, ev sahibine verilecek rıza yazısı örneği, alt kira ile kira devri arasındaki fark ve izinsiz alt kiranın sonuçları anlatılıyor. Örnekler genel kalıptır; somut duruma göre uyarlanmalıdır.

Alt Kira Nedir ve Hangi Kanun Maddesine Dayanır?

Alt kira, kiracının sahip olduğu kullanım hakkını kiraya verene bağlı kalarak bir başka kişiye kiraya vermesidir. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun "Alt kira ve kullanım hakkının devri" başlıklı 322. maddesidir. Madde iki işlemi birlikte düzenler: kiralananın tamamen veya kısmen başkasına kiraya verilmesi ve kullanım hakkının başkasına devredilmesi.

Kanunun koyduğu genel sınır, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamasıdır. Yani kiracı, alt kiracı için duvar yıktırıp bölme yaptıramaz; böyle bir değişiklik ayrıca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Üç odalı bir dairenin bir odasının öğrenciye kiralanması ya da işyerinin bir bölümünün başka bir esnafa kullandırılması kısmen alt kiraya örnektir. Kullanım hakkını devralan kişi ise kiracının yerine geçmez; kira ilişkisinin taraflarını değiştiren devir 323. maddeye tabidir.

Alt kira, kiracı ile alt kiracı arasında yeni ve ayrı bir kira sözleşmesidir. Asıl kira sözleşmesinin tarafları değişmez. Kiraya veren, alt kiracıyla sözleşme ilişkisine girmiş sayılmaz; alt kiracının kira bedelini ödeyeceği kişi asıl kiracıdır.

Alt Kira İçin Ev Sahibinin İzni Gerekir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında gerekir. Kanun, bu iki kira türünde kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağını ve kullanım hakkını devredemeyeceğini açıkça yazar (TBK m.322/2). Yazılı şekil aranmasının sebebi uyuşmazlıkta ispattır: sözlü bir "olur" kolayca inkâr edilebilir. Bu yüzden izni alt kira sözleşmesi imzalanmadan önce yazılı almak, mesaj veya e-posta ile değil de imzalı bir belgeyle almak en güvenli yoldur.

Çatılı olmayan kiralarda, örneğin boş arazi veya açık alan kirasında, 322. maddenin birinci fıkrası uygulanır. Bu fıkra, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kiraya izin verir; yazılı rıza şartı yalnız konut ve çatılı işyeri için getirilmiştir.

Kira sözleşmesinde alt kirayı yasaklayan ya da izne bağlayan bir hüküm varsa yasal kural zaten aynı yöndedir. Sözleşmede alt kiraya açıkça izin veren, kiraya verenin imzasını taşıyan bir hüküm bulunuyorsa bu hüküm rıza bakımından delil olur; kapsamı ise yoruma bağlıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinin ilgili maddesine bakmak ilk adımdır; sözleşme örneği ve kanunun yazılı rıza isteyen diğer hâlleri kira sözleşmesi örneği yazısında yer alır.

Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Fark Nedir?

İki kavram sık karıştırılır, çünkü ikisinde de kiralananı fiilen başka biri kullanır. Hukuki sonuçları ise farklıdır. Alt kira 322. maddede, kira ilişkisinin devri 323. maddede düzenlenmiştir.

Konu	Alt kira (TBK m.322)	Kira ilişkisinin devri (TBK m.323)
Ne olur?	Asıl kiracı, kiralananı alt kiracıya ayrı bir sözleşmeyle kiralar	Yeni kişi kiracının yerine geçer
Asıl kiracı	Kiracı olmaya ve kiraya verene karşı sorumlu kalmaya devam eder	Devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur
Kiraya verenle ilişki	Alt kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme yoktur	Devralan kişi doğrudan kiracı olur
Yazılı rıza	Konut ve çatılı işyerinde gerekir	Kural olarak gerekir
Rızanın esirgenmesi	Kanun bir sınır yazmaz	İşyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza esirgenemez
Eski kiracının sorumluluğu	Sürer	İşyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl, devralanla müteselsil

Pratik fark şudur: alt kirada ev sahibi, kiracısı olan kişiyle muhatap olmaya devam eder; kira devrinde ise muhatabı değişir. Devirde sözleşmenin tarafı değiştiği için kiraya verenin rızasının sonucu daha ağırdır.

Alt Kira Sözleşmesinde Neler Yazılmalı?

Alt kira sözleşmesi, her kira sözleşmesi gibi kiralananın kullandırılması ve kira bedeli unsurlarından oluşur (TBK m.299). Bunların yanında alt kiraya özgü şu noktaların yazılması uyuşmazlığı önler.

• Asıl kira sözleşmesine atıf. Asıl sözleşmenin tarihi, tarafları ve süresi yazılmalı; alt kiracı asıl sözleşmeyi görmüş ve kabul etmiş olmalıdır.
• Kiraya verenin yazılı rızası. Rıza yazısı sözleşmeye ek olarak bağlanmalı ve sözleşmede ek numarasıyla anılmalıdır.
• Kiralananın kapsamı. Tamamı mı, hangi odalar veya bölümler mi alt kiraya veriliyor, ortak alanların kullanımı nasıl olacak, açıkça yazılmalıdır.
• Süre. Alt kira süresini asıl kira süresini aşmayacak biçimde belirlemek, alt kiracının asıl kira bittiğinde ortada kalmasını önler.
• Kira bedeli ve ödeme. Aylık bedel, ödeme günü ve hesap yazılmalıdır. Alt kira bedeli asıl kira bedelinden bağımsız belirlenir; asıl kirada sonradan yapılan artış, uyarlama veya tespit alt kiraya kendiliğinden yansımaz. Artış hesabı için kira artış oranı hesaplama, bedel uyuşmazlıkları için kira uyarlama davası ve kira tespit davası yazılarına bakılabilir.
• Kullanım amacı. Alt kiracı kiralananı, kiracıya tanınan biçimde kullanmalıdır; farklı kullanım kiracıyı kiraya verene karşı sorumlu kılar.
• Güvence. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilecekse vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342). Teslim ve iade ayrıntıları için kira depozito iadesi yazısına bakılabilir.
• Teslim tutanağı. Kiralananın durumu, sayaç değerleri ve fotoğrafı tutanağa bağlanmalıdır. Durum ihtilaflıysa delil tespiti yolu da vardır.

Alt Kira Sözleşmesi Örneği

Aşağıdaki örnek, bir konutun bir bölümünün alt kiraya verilmesi için hazırlanmış kısa ve genel bir kalıptır. Köşeli parantezli alanları doldurun; kiralananın niteliğine ve tarafların anlaşmasına göre uyarlayın.

ALT KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 - Taraflar. Alt kiraya veren (asıl kiracı): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN], adres [Adres]. Alt kiracı: [Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN], adres [Adres], telefon [Telefon].

Madde 2 - Asıl kira sözleşmesi. Alt kiraya veren, [Asıl Kiraya Veren Ad Soyad] ile [Tarih] tarihinde [Süre] süreli kira sözleşmesi yapmıştır. Alt kiracı bu sözleşmeyi görmüş ve kabul etmiştir. Asıl kiraya verenin [Rıza Tarihi] tarihli yazılı rızası bu sözleşmenin Ek-1'idir.

Madde 3 - Alt kiralanan. [İl, İlçe, Mahalle, Cadde, Bina ve Daire No] adresindeki dairenin [oda/bölüm tanımı] alt kiraya verilmiştir. Ortak alanların kullanımı [mutfak, banyo vb. biçimde] belirlenmiştir.

Madde 4 - Kullanım amacı. Alt kiralanan yalnızca [konut] olarak kullanılacaktır. Asıl kiracıya tanınandan farklı bir kullanım yapılamaz.

Madde 5 - Süre. Alt kira [Başlangıç] tarihinde başlar ve [Bitiş] tarihinde sona erer. Bu süre asıl kira süresini aşamaz. Asıl kira sözleşmesi herhangi bir sebeple sona ererse alt kira da aynı tarihte sona erer; alt kiraya veren bu durumu alt kiracıya derhâl yazılı bildirir.

Madde 6 - Kira bedeli. Aylık bedel [Aylık Kira] TL'dir ve her ayın [Gün]. gününe kadar [IBAN] hesabına yatırılır. Yenilenen dönemlerde artış, kanundaki sınırı aşamaz.

Madde 7 - Güvence. Alt kiracı, [Tutar] TL güvenceyi (en çok üç aylık kira) vadeli hesaba yatırır. Alt kiracının borcu yoksa güvence sözleşme bitiminde iade edilir.

Madde 8 - Giderler. Elektrik, su, doğal gaz, internet ve aidat payı [alt kiracıya / alt kiraya verene] aittir.

Madde 9 - Alt kiracının yükümlülükleri. Alt kiracı alt kiralananı özenle kullanır, komşulara saygı gösterir, kiralananda değişiklik yapmaz ve üçüncü kişiye kullandırmaz. Asıl kira sözleşmesine aykırı davranışlarından asıl kiraya veren ve alt kiraya veren zarar görürse bu zararı karşılar.

Madde 10 - Ödeme gecikmesi. Kira veya giderler ödenmezse alt kiraya veren, en az otuz günlük yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedebilir.

Madde 11 - Teslim ve iade. Alt kiralanan [Tarih] tarihinde tutanak ve fotoğrafla teslim edilir. Sona erdiğinde olağan kullanımdan doğan eskimeler dışında teslim alındığı durumda iade edilir.

Madde 12 - Bildirimler. Taraflar yukarıdaki adresleri tebligat adresi kabul eder. Fesih bildirimleri yazılı yapılır.

Madde 13 - Düzenleme. Bu sözleşme [Tarih] tarihinde iki nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır. Ek-1: Asıl kiraya verenin yazılı rızası. Ek-2: Teslim tutanağı.

Alt kiraya veren [Ad Soyad - İmza]     Alt kiracı [Ad Soyad - İmza]

Ev Sahibine Verilecek Rıza Yazısı Örneği

Kanunun aradığı yazılı rıza belirli bir kalıba bağlı değildir; önemli olan rızanın açık, imzalı ve hangi alt kira işlemi için verildiğinin anlaşılır olmasıdır. Kiracı yazının iki nüshasını hazırlar, kiraya veren birini imzalayıp iade eder. Aşağıdaki metin örnek amaçlıdır.

ALT KİRAYA RIZA YAZISI

Ben [Kiraya Veren Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN], [Tarih] tarihli kira sözleşmesiyle kiracı [Kiracı Ad Soyad]'a kiraya verdiğim [Adres] adresindeki taşınmazın [tamamının / şu bölümünün], [Başlangıç] ile [Bitiş] tarihleri arasında [Alt Kiracı Ad Soyad], T.C. Kimlik No [TCKN]'ya [konut] amacıyla alt kiraya verilmesine Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi uyarınca yazılı olarak rıza gösteriyorum.

Bu rıza yalnızca belirtilen alt kiracı, bölüm ve süre için geçerlidir. Kira sözleşmesinin diğer hükümleri ve kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu aynen devam eder. Kiralananda kiraya veren için zarar doğuracak bir değişiklik yapılmasına bu yazıyla izin verilmemiştir.

[Şehir], [Tarih]. Kiraya veren [Ad Soyad - İmza]. Kiracı olarak yazıyı kabul ederim [Ad Soyad - İmza].

Rıza yazısı, kira devri için kullanılacaksa metin değiştirilmelidir: devirde kiraya verenin devralan kişiyi yeni kiracı olarak kabul ettiği ve devreden kiracının borçlarından kurtulduğu yazılır (m.323). İki işlemin yazıları birbirine karıştırılmamalıdır.

İzinsiz Alt Kira Yapılırsa Ne Olur?

Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan alt kira, kiracının kira sözleşmesine ve kanuna aykırı davranması anlamına gelir. Kanun metni izinsiz alt kira için ayrı bir fesih sebebi saymaz. Kiraya verenler genellikle bu durumu, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanma borcuna aykırılık sayarak TBK m.316'ya dayandırır. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu madde, kiraya verenin en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtarla bildirmesini ister. Hâkimin izinsiz alt kirayı bu madde kapsamında nasıl değerlendireceği olayın koşullarına bağlıdır.

Sonuçlar şöyle sıralanabilir.

• İhtar ve fesih. Kiraya veren, otuz günlük yazılı ihtarla alt kiranın sona erdirilmesini ister. Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde ise kanun, yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı tanır (m.316/3).
• Tahliye davası. Fesih sonrası kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır. Kanundaki dava yoluyla sona erdirme sebepleri (m.350-352) gereksinim, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtardır; izinsiz alt kira bunlardan biri değildir. Bu sebeplerden biri varsa kendi süresi içinde ayrıca kullanılır. Sebepler ve süreler kiracı tahliyesi yazısında anlatılmıştır.
• Alt kiracıya karşı haklar ve tazminat. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı kullanabilir (m.322/3). Kiralananın hasarı için teslim tutanağı ve fotoğraflar belirleyici olur.

Kanun, rızanın hangi zamanda verileceğini yazmaz; ancak ihtilafı önlemek için izin alt kira başlamadan önce alınmalıdır. Kiraya verenin alt kirayı bilerek uzun süre itirazsız karşılamasının sonucu da somut dosyada ayrıca incelenir.

Asıl Kira Bitince Alt Kira Ne Olur?

Kanun, asıl kira sona erdiğinde alt kiracıya ayrı bir koruma tanımaz. Alt kiracının kullanım hakkı, asıl kiracının hakkından türediği için genel kabule göre asıl kira bittiğinde alt kiracı kiraya verene karşı kalma hakkı ileri süremez. Belirli süreli bir kira süre sonunda kendiliğinden sona erer (m.327); konut ve çatılı işyerinde ise kiracı süre bitiminden en az onbeş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347). Yani asıl kiranın ne zaman biteceği bu kurallara göre belirlenir; alt kira da buna bağlı yürür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi önüne gelen bir dosyada, taşınmazın maliki asıl kiracıyla sözleşmesinin feshedildiğini ve kendisinin kiraya veren olduğunu ileri sürerek alt kiracıdan kira ve tahliye istemiştir. Asıl kira sözleşmesinin geçerliliğini sürdürdüğü, dolayısıyla alt kira sözleşmesinin de devam ettiği ve malik ile alt kiracı arasında kira ilişkisi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi kararı onanmıştır (E. 2024/4316, K. 2025/3407, 18.06.2025). Dosyanın olayı asıl sözleşmenin feshi iddiasına ilişkin olduğundan her alt kira uyuşmazlığına doğrudan uygulanamaz; ancak alt kira ilişkisinin ayrı bir sözleşme olduğunu gösterir.

Alt kiracı için pratik önlemler şunlardır: asıl kira sözleşmesinin süresini ve fesih hâllerini baştan öğrenmek, asıl kiracıdan sürenin ve kiraya veren rızasının yazılı bir örneğini almak, alt kira süresini asıl kira süresine bağlamak. Asıl kira sona erip alt kiracı çıkmak zorunda kalırsa zararı için başvuru yolu asıl kiracıdır.

Alt Kiracının Hakları ve Sorumlulukları Nelerdir?

Alt kiracı, alt kira sözleşmesi bakımından kiracı konumundadır ve sözleşme asıl kiracıya karşı kurulduğu için haklarını önce ona karşı kullanır. Kira bedelini asıl kiracıya öder, kiralananı ondan teslim alır ve ondan ayıpların giderilmesini ister. Kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak, komşulara saygı göstermek ve kiralananı sona erdiğinde teslim aldığı durumda geri vermek yükümlülüğü ise kiracıyla aynıdır (m.316, m.334).

Alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumluluğunun iki yönü vardır. Birincisi, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanmasıdır; bu durumda kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (m.322/3). İkincisi hapis hakkıdır: kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (m.336/2). Alt kiracı eşyalarını kiralananda bırakıp ayrılmadan önce bu ihtimali göz önünde tutmalıdır.

Alt kira sona erdiğinde anahtarın teslimi ve kiralananın durumunun tutanağa bağlanması önemlidir; ayrıntı için anahtar teslim tutanağı yazısına bakılabilir.

Alt Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a). Hüküm, 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A-2). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9).

Kira ilişkisinden doğan davalara dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Alt kira uyuşmazlığında asıl kiraya veren, asıl kiracı ve alt kiracı olmak üzere üç taraf bulunabilir. İhtarın kime yapılacağı ve davanın kime yöneltileceği olayın niteliğine göre belirlendiğinden, asıl kira sözleşmesi, alt kira sözleşmesi ve rıza yazısı birlikte incelenmelidir.

Alt Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Alt kira sözleşmesi için ev sahibinin izni şart mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında evet. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322/2). Sözlü onay kanunun aradığı şartı karşılamaz; izni alt kira sözleşmesinden önce yazılı almak gerekir.

Alt kira ile kira sözleşmesinin devri aynı şey mi?

Hayır. Alt kirada asıl kiracı kiracı olmaya devam eder ve alt kiracıyla ayrı bir sözleşme yapar (m.322). Kira ilişkisinin devrinde ise yeni kişi kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (m.323).

Ev sahibi izin vermezse alt kira yapılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılamaz. Kanun, işyeri kiralarında kira ilişkisinin devri için haklı sebep olmadıkça rızanın esirgenemeyeceğini söyler (m.323); alt kira için böyle bir sınır yazmaz. Rıza alınmadan yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık sorununu doğurur.

İzinsiz alt kira tahliye sebebi olur mu?

Kanun izinsiz alt kira için ayrı bir fesih sebebi yazmaz. Kiraya veren genellikle durumu özenle kullanma borcuna aykırılık sayıp m.316'ya dayanır; konut ve çatılı işyerinde önce en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir. Sonucu somut olay belirler.

Alt kiracı ev sahibine karşı sorumlu mu?

Alt kiracının sözleşme ilişkisi asıl kiracıyladır. Ancak alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (m.322/3).

Asıl kira sözleşmesi bitince alt kiracı çıkmak zorunda mı?

Alt kiracının kullanım hakkı asıl kiracının hakkına dayandığından, genel kabule göre asıl kira sona erince alt kiracı kiraya verene karşı kalma hakkı ileri süremez. Alt kiracı zararını kendi kiraya verenine, yani asıl kiracıya karşı ileri sürer.

Alt kira sözleşmesinde depozito alınabilir mi?

Alınabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para ise vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).

Alt kira uyuşmazlığında önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.