Kira tespit davası 5 yıl kuralında süre, yenilenen sözleşmenin tarihinden değil ilk kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır. Beş yıl dolmadan mahkeme kira bedelini TÜFE on iki aylık ortalaması sınırında belirleyebilir; beş yıl dolduktan sonra emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler (TBK m.344/3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 3 Mart 2026 tarihli kararına (E. 2025/3450, K. 2026/1141) göre yenileme sözleşmesindeki bedel imzalandığı tarihte rayice uygunsa beş yıl o sözleşmeden işler; rayicin altındaysa ilk sözleşmeden geçen süre esas alınır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve davaya sulh hukuk mahkemesi bakar.
"Beş yıl şartı kalktı" diye özetlenen haberler yanlış; şart duruyor, hesaplanma biçimi netleşti. Yıllık artışın tavanı için kira artış oranı hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Kira Tespit Davasında Beş Yıl Kuralı Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Beş yıl dolduğunda kural değişir:
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu m.344/3
Beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında mahkeme bedeli TÜFE sınırının üstünde belirleyemez; beş yıl dolduktan sonra ise emsal kira bedelleri devreye girer ve bedel TÜFE tavanıyla sınırlı değildir. Bu yüzden kiraya verenler beş yılın dolup dolmadığını, kiracılar da hangi tarihten itibaren sayılacağını tartışır. Uyuşmazlık çoğu zaman ilk sözleşmenin yıllar sonra "yenilendiği", yeni bir tarih ve yeni bir bedelle imzalandığı dosyalarda çıkar.
Yargıtay'ın Yenilenen Sözleşme Kararı Ne Diyor?
Dosyada kiracı işyerinde 2005'ten beri oturuyordu; taraflar 1 Mayıs 2018'de yeni bir sözleşme imzalamıştı. Kiraya veren 2021'de kira tespit davası açtı. Küçükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2018 sözleşmesinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle hakkaniyete göre belirleme yapmadı ve bedeli yalnız endeksle artırdı; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de bu kararı onadı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi iki kararı da bozdu:
…yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması, keza yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141, T. 03.03.2026
Kararın kurduğu formül iki basamaklıdır. Mahkeme önce yenileme sözleşmesindeki bedelin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını araştırır. Bedel rayice uygunsa taraflar o tarihte serbest iradeleriyle piyasa bedelinde anlaşmış sayılır; beş yıl bu sözleşmeden işler ve talep edilen dönem için yalnız endeks artışı uygulanır. Bedel rayicin altındaysa yenileme, eski kira ilişkisinin bir devamıdır; ilk sözleşmenin başlangıcından geçen süre beş yılı doldurduğu için bedel hakkaniyete göre belirlenir. Daire, bu araştırmayı yapmadan beş yılı 2018'den başlatan kararı eksik inceleme saydı.
Karar Kimin Lehine?
Karar tek taraflı değildir. Uzun süredir aynı taşınmazda oturan ve yenileme sözleşmesini düşük bir bedelle imzalamış kiracı için beş yıl korumasının yeniden başlamadığı anlamına gelir; kiraya veren ilk sözleşmeden beş yıl geçmişse tespit davası açabilir. Buna karşılık yenileme sırasında bedel piyasa düzeyine çekilmişse kiracı lehinedir: beş yıl yenilemeden başlar ve o süre dolana kadar artış TÜFE ile sınırlı kalır. Her iki tarafın da elindeki en önemli delil, yenileme tarihindeki emsal kira bedelleridir. Kira bedelinin olağanüstü bir değişiklik nedeniyle yeniden düzenlenmesi ise ayrı bir yoldur ve kira uyarlama davası yazısında anlatılır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Dava her zaman açılabilir, ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın zamanına bağlıdır (TBK m.345). Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava yeni dönem içinde açılsa bile belirlenen bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılan davada da belirlenen bedel dönem başından geçerli olur. Bu sürelere uyulmazsa yeni bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır ve kiraya veren bir yıllık farkı kaybeder.
Hesap için beş yılın hangi tarihte dolduğu ve kira döneminin yıldönümü birlikte okunur. Örneğin ilk sözleşme 1 Mayıs 2019'da başladıysa beş yıl 1 Mayıs 2024'te dolar; 1 Mayıs 2026'da başlayacak dönem için bedelin o dönemden geçerli olması için dava en geç 1 Nisan 2026'da açılmalı ya da aynı tarihe kadar yazılı bildirim yapılmalıdır.
Arabuluculuk, Mahkeme ve Süreç
- Arabuluculuk dava şartıdır: 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B). Başvuru, davanın açılabileceği yetkili mahkemenin, yani davalının yerleşim yeri ya da kiralananın bulunduğu yer mahkemesinin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m.18/A); anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir: Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4).
- Emsal araştırması: Mahkeme, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini bilirkişi incelemesiyle belirler; kiralananın durumu ve eski kiracı olma hâli hesaba katılır.
- Deliller: İlk ve yenilenen sözleşmeler, kira ödeme dekontları, varsa yazılı bildirimler, emsal kira ilanları ve sözleşmeler.
Kiracının çıkarılması ayrı bir yoldur ve tespit davasıyla karıştırılmamalıdır; sebepler ve süreler kiracı tahliyesi sayfasında anlatılıyor. Kira bittikten sonra depozitonun geri alınması da ayrı bir konudur ve kira depozito iadesi yazısında ele alınıyor. Taşınmaz dosyalarında büromuzun çalışma biçimi gayrimenkul avukatı sayfasında, Bursa'daki dosyalar için Bursa gayrimenkul avukatı sayfasında yer alıyor.
Kira Tespit Davası ve Beş Yıl Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi?
Açılabilir; ancak beş yıl dolmadan mahkeme kira bedelini yalnız bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalaması sınırında belirleyebilir (TBK m.344/2). Bedelin TÜFE sınırından bağımsız olarak emsallere göre hakkaniyetle belirlenmesi için kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması gerekir (TBK m.344/3). Yargıtay'a göre beş yıl, yenilenen sözleşmeden değil ilk kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır.
Yeni sözleşme imzaladık; beş yıl yeniden mi başlar?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 3 Mart 2026 tarihli kararına göre yenileme sözleşmesi beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Yenilenen sözleşmedeki bedel o tarihteki rayice uygunsa beş yıl o sözleşmeden işler ve artış TÜFE ile sınırlı kalır; bedel rayicin altındaysa ilk sözleşmenin başlangıcından geçen süre esas alınır ve hakkaniyete göre tespit yapılabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir, ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır (TBK m.345). Aksi hâlde yeni bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Kira tespit davasına hangi mahkeme bakar?
Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4). Dava, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer (HMK m.10) mahkemesinde açılabilir. Bu yetki kesin değildir; davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde yapmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19).
Mahkeme kira bedelini neye göre belirler?
Beş yılı dolduran kira ilişkisinde hâkim; TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirip hakkaniyete uygun bedeli belirler. Uygulamada emsal araştırması bilirkişi incelemesiyle yapılır ve eski kiracı lehine bir indirim gözetilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir.
