Site Aidatı İcra Takibi Nasıl Yapılır? Ödenmeyen Aidatın Tahsili

Ödenmeyen site aidatı için yönetici veya diğer kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir; kanun "şu kadar ay bekleyin" şartı koymaz, gider ve avans payı ödenmediği anda takip yolu açılır. Takipte asıl alacakla birlikte ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenir. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur; yönetim itirazın iptali davası açar ya da kurul kararı uygun belge sayılıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Kat mülkiyetinden doğan davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Site Aidatı Kaç Ay Ödenmezse İcra Takibi Başlar?

Kanunda asgari bir gecikme süresi yoktur. Aidat, yönetim planında veya kurul kararında gösterilen ödeme gününde ödenmezse hem takip hem gecikme tazminatı gündeme gelir. Birkaç dönemlik borcun biriktirilip toplu takip açılması yönetimin tercihidir, hukuki zorunluluk değildir. Yönetim planı ihtar gibi ek bir usul öngörmüşse ona uyulması gerekir.

Takip yetkisi iki kişidedir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir (KMK m.20/son). Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, yöneticinin kanunda sayılan görevleri arasındadır (KMK m.35/i).

Aidat Borcunun Dayanağı ve Payı Nasıl Belirlenir?

Borcun kaynağı KMK m.20'dir. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır. Ortak yer veya tesisi kullanmaktan vazgeçmek ya da bağımsız bölümün durumu gereği bunlardan yararlanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürmek, payı ödemekten kurtarmaz (m.20/c).

Rakamı belirleyen belge çoğunlukla yönetim planı, işletme projesi veya kat malikleri kurulunun gider kararıdır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28); kurul kararlarına kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri uymak zorundadır (m.32). Borçlu kararın kendisine tebliğ edilmediğini ya da bu belgeleri bilmediğini ileri sürebileceğinden, takipten önce dayanak belgelerin eksiksiz toplanması gerekir.

7579 Sayılı Kanun Avans ve İşletme Projesini Nasıl Değiştirdi?

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, yayımı tarihinde yürürlüğe girerek KMK m.35, m.37 ve m.70'i değiştirdi. Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar; işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar ve proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Bu sınır, aidat artışına itiraz eden borçlunun dosyasında doğrudan önem taşır.

İlamsız İcra Takibi Adım Adım Nasıl Başlatılır?

1. Alacağı kalemlere ayırın. Dönem dönem aidat, avans, gecikme tazminatı ve varsa işlemiş faiz ayrı gösterilir; faizin işlemeye başladığı gün takip talebine yazılır (İİK m.58/3).
2. Dayanak belgeleri toplayın. Yönetim planı, ilgili dönemin kurul kararı veya işletme projesi, karar defteri, borçlunun o dönemde malik olduğunu gösteren tapu kaydı ve varsa tebliğ evrakı dosyaya konur.
3. Takip talebini verin. Talep icra dairesine yazılı, sözlü ya da elektronik ortamda yapılır; senet yoksa borcun sebebi ve seçilen takip yolu gösterilir (İİK m.58). Aidatta borcun sebebi, KMK m.20 uyarınca ortak gider ve avans payıdır.
4. Ödeme emrinin tebliğini bekleyin. İcra müdürü ödeme emri düzenler; borçludan borcun yedi gün içinde ödenmesi, itirazı varsa aynı sürede bildirmesi istenir (İİK m.60).
5. Sonucu izleyin. Borçlu ne öder ne itiraz ederse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir; itiraz gelirse takip durur.

Gecikme Tazminatı ve Faiz Nasıl Hesaplanır?

Kanun metni açıktır: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20/son). Oranın uygulanması ise Yargıtay önünde her dosyada aynı sonucu vermemiştir.

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/6678 K. sayılı kararında aktarılan bozma gerekçesine göre, KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beş hesaplayan bilirkişi raporuyla hüküm kurulması doğru görülmemiş, TBK m.120'ye göre temerrüt faizi hesaplanması istenmiştir; gerekçe, TBK m.120'nin 6101 sayılı Kanun m.7 ile görülmekte olan davalarda da uygulanmasıdır. TBK m.120/2, sözleşmeyle kararlaştırılacak temerrüt faizinin yasal oranın yüzde yüz fazlasını aşamayacağını söyler.
• Aynı Dairenin 2020/1840 K. sayılı kararında aktarılan bozma gerekçesine göre, birden çok parsel üzerindeki sitede toplu yapı yönetimine geçilmediği için genel hükümler uygulanır; yönetim planı ise bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme olduğundan önce planın aylık yüzde beş tazminat öngören hükmüne bakılır. Genel hükümlerin uygulanması, borçlunun yalnız yasal faizle sorumlu tutulmasını gerektirmez.

Faizin başlangıcı da tartışma konusudur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/1618 K. sayılı kararında aktarılan bozma gerekçesine göre, aidatları belirleyen kurul kararı borçluya tebliğ edilmiş ya da borçlu kararı öğrenmişse yönetim planına göre gecikme tazminatı hesaplanır; tebliğ edilmemişse borçlu aidat borcunu en geç ödeme emrinin tebliğ tarihinde öğrenmiş sayılır ve gecikme faizi o günden başlar. Genel temerrüt faizinin nasıl işlediği için kanuni faiz oranı yazısına bakılabilir.

Borçlu İtiraz Ederse Ne Olur?

Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir (İİK m.62). Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur; borcun yalnız bir kısmına itiraz edilmişse takip kabul edilen miktar için devam eder (İİK m.66). Borcun bir kısmına itiraz eden borçlu, itiraz ettiği cihet ve miktarı açıkça göstermezse itiraz edilmemiş sayılır. Vergi ve SGK alacaklarına ilişkin ödeme emri farklı bir kanuna tabidir; o süreç için ödeme emrine itiraz yazısına bakılmalıdır.

Alacaklı bu aşamada iki yoldan birini seçer.

İtirazın kaldırılması süresi içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK m.68/1). İtirazın iptali süresini geçiren alacaklının ise alacağını genel hükümlere göre dava etme hakkı saklıdır (İİK m.67). İcra mahkemesi, borçlu itirazını varit gösterecek bir belge sunamazsa itirazı kaldırır.

İtirazın iptali davasında itirazı haksız çıkan borçlu, takibi haksız ve kötü niyetli görülen alacaklı ise diğer tarafın talebi üzerine, kabul veya ret edilen meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m.67/2). Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2020/1840 K. sayılı kararında asıl alacak likit olduğundan asıl alacağın yüzde yirmisi kadar icra inkâr tazminatına hükmeden karar onanmıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2023/8604 K. sayılı kararında ise inkâr tazminatı talebi reddedilmiş ve ret onanmıştır. Tazminat, takibe konu her alacakta kendiliğinden doğmaz; bu son dosyada Yargıtay, takipte istenen bedellere ilişkin belgelerin toplanıp ayrıntılı incelenerek davalının sorumlu olduğu bedelin belirlenmesini aramıştır.

İtirazın İptali Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapar. Hüküm 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir ve bu tarihte derdest davalara uygulanmaz (geçici m.3). Aidat alacağı KMK m.20'ye dayandığı için itirazın iptali davası da bu kapsamda değerlendirilir. Kanun metni "dava açılmadan önce" der; icra takibini başlatmak için arabuluculuk şartı aramaz.

• Son tutanak dava dilekçesine eklenir; eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir, süre geçerse dava usulden reddedilir (6325 m.18/A/2).
• Arabulucuya başvurmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmadan dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
• Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15); bu durum itirazın iptali için tanınan bir yıllık süreyi de etkiler.
• Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A/9).
• Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A/11).
• Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi sulh hukuk mahkemesinden alınmak zorundadır (m.18/B/3).

Aynı dava şartı ortaklığın giderilmesi ve kira uyuşmazlıklarında da aranır; ortaklığın giderilmesi için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakılabilir.

Toplu Yapılarda Site Yönetimi Aidat Takibini Nasıl Etkiler?

Toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış, altyapı, ortak kullanım yerleri ve yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK m.66). Bu yapılarda her blok kendi blok kat malikleri kurulunca, bir adadaki birden çok parselin ortak yerleri ada kat malikleri kurulunca, toplu yapının ortak yer ve tesisleri ise toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir (m.69). Bütün yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve plan tüm kat maliklerini bağlar. 7579 sayılı Kanunla bu planın değiştirilmesi için gereken oy, temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dörtünden üçte ikisine indirilmiş, planın bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı da eklenmiştir (m.70).

Yargıtay, bir sitenin birden çok parsel üzerinde kurulu olmasının tek başına toplu yapı yönetimi anlamına gelmediğini kabul etmektedir. 2020/1840 K. ve 2023/8805 K. sayılı kararlarda aktarılan gerekçeye göre, toplu yapı yönetimine henüz geçilmemiş sitede 634 sayılı Kanunun değil genel hükümlerin uygulanması gerekir. Bu ayrım hem gecikme tazminatının dayanağını hem de görevli mahkemeyi etkiler.

Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali, KMK m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde istenir. İtirazın iptali davasında ise bu yazı için incelenen Yargıtay kararlarında (2019/1618, 2019/6678 ve 2023/8604 K.) dosyalar asliye hukuk mahkemelerinde görülmüştür. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/8805 K. sayılı kararında, toplu yapı yönetimine geçilmemiş bir sitede kurul kararının iptali ve istirdat talebi bakımından asliye hukuk mahkemesinin asıl, sulh hukuk mahkemesinin istisna görevli olduğunu belirtmiş ve sulh hukuk mahkemesinin davayı esastan karara bağlamasını bozma nedeni saymıştır.

Sonuç olarak mahkeme seçimi, sitenin yönetim biçimine ve davanın kurul kararına mı yoksa alacağa mı ilişkin olduğuna göre değişebilir. Görev kamu düzenindendir; yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir ve yanlış mahkemede açılan dava görev yönünden reddedilir.

Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu mu?

KMK m.22/1'e göre kat malikinin m.20 uyarınca payına düşen gider, avans ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Sınır da aynı hükümdedir: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetim kiracıya başvurabilir, ancak kiracı kira tutarının ötesinde ödemeye zorlanamaz.

Kira sözleşmesi aidatı kiracıya yüklüyorsa ve kiracı bunu ödemiyorsa, yan gider borcunun ödenmemesine dayanan ihtarlı tahliye yolu gündeme gelebilir; bu süreç kiracı tahliyesi yazısında anlatılır. Ayrıca kiracının borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33/1).

Daireyi Satın Alan Önceki Malikin Aidat Borcundan Sorumlu mu?

KMK m.20 payı, ilgili dönemde kat maliki olan kişiye yükler; kanun metninde yeni malikin satıştan önceki dönem aidatını üstleneceğine dair bir hüküm yoktur. İtirazın iptali dosyalarında bu yüzden borç dönem dönem ve malik malik ayrılır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/6678 K. sayılı kararına konu davada alacaklı, davalının bağımsız bölümünün önceki maliklerinin de aidat ödemediğini ileri sürmüş; mahkeme davalının ortak gider sorumluluğunu belirleyerek davayı kısmen kabul etmiş ve karar onanmıştır.

Bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek taşınmazla birlikte devredilir. Bu nedenle satın almadan önce tapu kaydındaki şerhlere bakılmalı ve yönetimden yazılı borç durumu istenmelidir.

Aidat Borcu İçin Kanuni İpotek ve Haciz Nasıl İşler?

Kat malikinin borcu başka yoldan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2). Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları önceliklidir (m.22/son). Metin "mahkemece tespit edilen borç"tan söz ettiği için ipotek tescili, icra takibinden ayrı bir adım olarak düşünülmelidir.

Kesinleşen takipte maaş, banka hesabı ve taşınmaz gibi mallar haczedilebilir. Evdeki eşyada haczin sınırı haciz evden ne alabilir, maaş kesintisi maaş haczi, tapudaki haciz şerhinin kaldırılması tapu haciz kaldırma yazılarında ele alınır.

Aidat Alacağı Ne Zaman Zamanaşımına Uğrar?

TBK m.147/1, kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörür; aidat dönemsel bir edim olduğundan bu hükmün gündeme geldiği kabul edilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/1618 K. sayılı kararında aktarılan bozma gerekçesi, davalının zamanaşımı savunmasının TBK m.147 (eski BK m.126) çerçevesinde değerlendirilip borcun defter ve kayıtlar üzerinden hesaplanmasını gerektirdiğini söyler. Okunan kararlarda aidat için süre ayrıca rakamla yazılmamıştır; bu nedenle süre, her dönem için ayrı ve somut dosyaya göre hesaplanmalıdır.

Zamanaşımı savunmasını borçlu ileri sürmelidir. İcra takibi alacağın zamanaşımını keser; kesme sebepleri ve takip sonrası süreler için icra zamanaşımı yazısına bakılabilir.

Aidat Kararına Karşı İptal Davası Açılabilir mi?

Evet. Kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33/1). Kurul kararlarının iptali davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılır (m.38/2). Karar iptal edilene kadar bağlayıcıdır, çünkü kat malikleri kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32).

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2023/8805 K. sayılı kararındaki dosyada, borçlu kat maliki kurul kararlarının ve site yöneticiliğinin yok hükmünde olduğunu ileri sürmüş, aidat takibi sonucu ödediği tutarın istirdadını da istemiştir. Bu tür savunmalar, alacaklının yönetici sıfatını ve kararların usulüne uygunluğunu baştan ispata hazır tutmasını gerektirir.

Aidat Takibinde Dosya Hangi Eksiklikle Kaybedilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/1618 K. sayılı kararındaki dosya buna örnektir. Bozma sonrasında mahkeme, takibe konu aidatların belirlendiği kurul kararlarının, varsa işletme projesinin ve borçluya tebliğ belgelerinin sunulması için davacıya iki kez kesin süre vermiştir. Davacı bu belgeleri sunamayınca dava ispatlanamadığı gerekçesiyle reddedilmiş, Yargıtay da reddi onamıştır. Dava açmadan önce şu belgelerin hazır olması dosyanın kaderini belirler.

• Takibe konu dönemlere ait kurul karar defteri veya işletme projesi.
• Kararların borçluya tebliğini ya da borçlunun toplantıya katıldığını gösteren belge veya hazirun cetveli.
• Yönetim planı ve gecikme tazminatını düzenleyen maddesi.
• Yöneticinin atanma kararı.
• Borçlunun ilgili dönemde malik olduğunu gösteren tapu kaydı.

Site Aidatı İcra Takibi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Site aidatı kaç ay ödenmezse icra takibi başlar?

Kanunda asgari bir ay sayısı yoktur. Gider veya avans payı yönetim planında ya da kurul kararında gösterilen günde ödenmezse yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir. Gecikme tazminatı da ödemede geciktiği her gün için aylık yüzde beş hesabıyla işler.

Site aidatı icra takibine nasıl itiraz edilir?

Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz eder. Borcun yalnız bir kısmına itiraz ediliyorsa o kısım ve miktar açıkça yazılmalıdır, aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.

Site aidatı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Son tutanak dava dilekçesine eklenir, eklenmezse dava usulden reddedilir. İcra takibini başlatmak için ise kanun arabuluculuk şartı koymaz.

Kiracıya site aidatı için icra takibi yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'ye göre bağımsız bölümden kira akdine dayanarak devamlı yararlanan kişi de kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Satın aldığım dairenin eski malikten kalan aidat borcunu ödemek zorunda mıyım?

Kanun metni, yeni malikin satıştan önceki dönemin aidatını üstleneceğini söylemez; borç ilgili dönemde malik olan kişiye aittir. Yine de bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek bağımsız bölümle birlikte devredilir. Bu yüzden satın almadan önce tapu kaydına bakılmalı ve yönetimden borç durumu sorulmalıdır.

Aidat alacağında zamanaşımı kaç yıldır?

Aidat dönemsel bir edim olduğundan Türk Borçlar Kanunu m.147/1 kapsamında beş yıllık sürenin gündeme geldiği kabul edilir. İncelenen bir Yargıtay kararında borçlunun zamanaşımı savunmasının ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Süre dönem dönem hesaplanır ve icra takibi alacağın zamanaşımını keser.