Bursa Gayrimenkul Avukatı

Bursa gayrimenkul avukatı, kiracı tahliyesi, kira tespiti ve kira alacağı gibi kira uyuşmazlıklarını, tapu iptali ve tescil davalarını, kat mülkiyeti ve komşuluk anlaşmazlıklarını, kat karşılığı inşaat ve konut satışından doğan dosyaları yürütür. Bursa'da bu dosyaların yolu uyuşmazlığın türüne göre ayrılır: kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurulur, ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, kira sözleşmesine dayalı ilamsız tahliye takipleri ise icra dairesinde başlar. Merkez ilçelerdeki sulh hukuk, asliye hukuk ve tüketici mahkemeleri, Buttim mevkiindeki Bölge Adliye Mahkemesi Ek Hizmet Binası'nda çalışır.

Taşınmaz uyuşmazlığında yanlış yol seçmek zaman kaybettirir: arabulucuya gitmeden açılan kira davası usulden reddedilir, süresi geçirilmiş bir tahliye taahhüdü ise icraya konulamaz. Bu nedenle ilk iş sözleşmeyi, tapu kaydını ve süreleri birlikte okumaktır. URSA Avukatlık Bursa merkezlidir; Bursa ve ilçelerindeki taşınmaz dosyalarının yanı sıra Türkiye genelindeki dosyaları da takip eder.

Bursa Gayrimenkul Avukatı Hangi Dosyalarda Destek Verir?

Bursa gayrimenkul avukatı malik, kiraya veren, kiracı, alıcı veya kat maliki tarafını temsil eder. Büroya gelen taşınmaz dosyaları şu başlıklarda toplanır:

• Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve ihtiyaç nedeniyle tahliye.
• Kira tespit ve kira uyarlama davaları.
• Kira sözleşmesinin ve tahliye taahhüdünün hazırlanması.
• Tapu iptali ve tescil, satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davaları.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geç teslim ve ayıplı konut uyuşmazlıkları.
• Kat mülkiyeti, aidat, ortak alan ve komşuluk uyuşmazlıkları.
• Hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi ve önalım hakkı.
• Haciz ve ipotek kayıtlarının kaldırılması.

Tapu iptali, satış vaadi, kat karşılığı inşaat, kamulaştırma ve kat mülkiyeti gibi konuların genel anlatımı gayrimenkul avukatı sayfamızda yer alır. Aşağıdaki başlıklar, Bursa'daki mahkemeler, arabuluculuk büroları, icra daireleri ve tapu müdürlükleri üzerinden işleyişe odaklanır.

Bursa'da Gayrimenkul Davasına Hangi Mahkeme Bakar?

Taşınmaz davalarında iki kural öne çıkar. Birincisi görevdir: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesini sulh hukuk mahkemesine verir; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi de bu Kanun'dan doğan her türlü anlaşmazlığı sulh mahkemesine bırakır. İkincisi yetkidir: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Gemlik'teki bir dairenin tapu iptali davası, taraflar Bursa merkezde otursa bile Gemlik'te görülür.

Uyuşmazlık	Önce	Görevli yer
Kira bedeli, kira tespiti, tahliye davası	Arabuluculuk (HUAK m.18/B)	Sulh hukuk mahkemesi
Kira sözleşmesine dayalı ilamsız tahliye takibi	Arabuluculuk aranmaz	İcra dairesi; itirazda icra hukuk mahkemesi
Kat mülkiyeti, aidat, ortak alan	Arabuluculuk (HUAK m.18/B)	Sulh hukuk mahkemesi
Komşu hakkı	Arabuluculuk (HUAK m.18/B)	Uyuşmazlığa göre sulh veya asliye hukuk
Ortaklığın giderilmesi	Arabuluculuk (HUAK m.18/B)	Sulh hukuk mahkemesi
Tapu iptali ve tescil	Arabuluculuk aranmaz	Asliye hukuk mahkemesi
Kadastro tespitine itiraz	Arabuluculuk aranmaz	Kadastro mahkemesi
Konut alımında tüketici uyuşmazlığı	Parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya arabuluculuk	Tüketici mahkemesi

Bursa Adliyesi'nin resmî sitesine göre sulh hukuk, asliye hukuk, tüketici, icra ve kadastro mahkemeleri Buttim'deki ek hizmet binasında; merkez icra daireleri ise adliyenin kiraladığı ayrı bir ek hizmet binasında çalışır. İnegöl'de sulh hukuk ve icra hukuk mahkemeleri Alanyurt mevkiindeki ek hizmet binasındadır; Gemlik, Mustafakemalpaşa, Mudanya, Orhangazi, Keles ve Orhaneli adliyelerinde de sulh hukuk mahkemesi bulunur.

Bursa Kira Avukatı, Tahliye, Kira Tespiti ve Arabuluculuk

Bursa kira hukuku avukatına gelen dosyaların çoğu ya kiracının çıkarılması ya da kira bedelinin yeniden belirlenmesiyle ilgilidir. Kanun kiraya verene tahliye için birkaç ayrı yol tanır ve her birinin kendi süresi vardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Konut ve çatılı işyerinde kiracıya en az otuz gün süre verilerek fesih ihtarı yapılır (TBK m.315). Ödenmeyen kira için icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılabilir; ödeme emri bu ihtarı da içerir (İİK m.269) ve bu yolda arabuluculuk aranmaz.
• Tahliye taahhüdü: Kiracı teslimden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurur veya dava açar (TBK m.352/1).
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır (TBK m.352/2).
• İhtiyaç ve yeniden inşa: Kiraya veren veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılacak davayla ileri sürülür (TBK m.350).
• On yıllık uzama: Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kural, 7445 sayılı Kanunla eklenen HUAK m.18/B'de yazılıdır ve yalnız ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır. Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m.18/A); Bursa merkezde bu büro Buttim'deki ek hizmet binasında bulunan Bursa Arabuluculuk Bürosu'dur, İnegöl'de ayrıca İnegöl Arabuluculuk Bürosu vardır. Arabuluculukta anlaşılırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Kira bedelinin belirlenmesinde ise iki kural vardır. Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim kira bedelini emsal kiralara ve hakkaniyete göre yeniden belirler (TBK m.344). Kira tespit davasının hangi tarihte açılması gerektiği, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını değiştirir. Tahliye yollarının ayrıntısı için kiracı tahliyesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Bursa Tapu Avukatı, Alım Satım, Tapu İptali ve Kayıt Kontrolü

Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir; satış vaadi sözleşmesi de resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TBK m.237, TMK m.706). Elden yapılan ve "harici satış" olarak bilinen sözleşmeler tapuda devir sağlamaz; bu dosyalarda çoğu zaman ödenen bedelin iadesi tartışılır. Bursa'da tapu işlemleri taşınmazın bulunduğu ilçenin tapu müdürlüğünde yürür; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün taşra teşkilatında tapu müdürlükleri ilçe düzeyinde çalışır ve Bursa'da bir bölge müdürlüğüne bağlıdır.

Bursa tapu avukatı, alım öncesinde tapu kaydının beyanlar ve şerhler hanesini, ipotek ve haciz kayıtlarını, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunu ve iskân bilgisini kontrol eder; hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların önalım hakkını hesaba katar. Satış tamamlandıktan sonra ortaya çıkan sorunlarda tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; davanın sonucunu beklerken taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Ayrıntı için tapu iptal ve tescil davası ile tapu haciz kaldırma sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti, Aidat ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Apartman ve site uyuşmazlıkları Bursa'da en sık görülen taşınmaz dosyaları arasındadır. Kat malikleri, aralarında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer ortak giderlere kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33).

Ortak alanın işgali, izinsiz tadilat, gürültü ve kullanım amacına aykırı faaliyet gibi uyuşmazlıklar da kat mülkiyeti kapsamındadır ve dava açılmadan önce arabulucuya gidilir. Bu dosyalarda yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri ve yöneticiyle yapılan yazışmalar temel delillerdir.

Kat Karşılığı İnşaat ve Konut Satışından Doğan Uyuşmazlıklar

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Geç teslim, eksik iş, yükleniciye fazla bağımsız bölüm devri ve sözleşmenin feshi bu dosyaların ana konularıdır; arsa sahibinin hakları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Konutu kişisel ihtiyacı için satın alan kişi ile satıcı arasındaki uyuşmazlık tüketici işlemidir ve Buttim'deki Bursa tüketici mahkemelerinde görülür. Teslim edilen konutta ayıp çıkmışsa alıcının seçimlik hakları ve süreleri için ayıplı konut teslimi sayfamız yol gösterir.

Bursa Gayrimenkul Avukatı Ücretleri 2026

Gayrimenkul avukatının ücreti yazılı sözleşmeyle belirlenir. Avukatlık Kanunu'nun 164. maddesine göre ücret asgari ücret tarifesinin altında olamaz; değerin yüzdesi olarak kararlaştırılacaksa oran yüzde yirmi beşi aşamaz. 2026'da uygulanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, 4 Kasım 2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

İş	2026 asgari ücret
Büroda sözlü danışma (ilk bir saate kadar)	4.000 TL
İhtarname düzenlenmesi	6.000 TL
Kira sözleşmesi ve benzeri belgelerin hazırlanması	8.000 TL
Dava şartı arabuluculuğun anlaşmazlıkla bitmesi	8.000 TL
Tahliyeye ilişkin icra takibi	20.000 TL
Sulh hukuk mahkemesinde takip edilen davalar	30.000 TL
Ortaklığın giderilmesi ve taksim davaları	40.000 TL
Asliye hukuk mahkemesinde takip edilen davalar	45.000 TL
Tapuda bir hakkın tescili, nakli veya terkini için iş takibi	12.000 TL

Tarifenin 9. maddesine göre tahliye davalarında vekâlet ücreti bir yıllık kira bedeli, kira tespiti davalarında ise tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmına göre hesaplanır; sonuç, davanın görüldüğü mahkeme için öngörülen maktu ücretten az olamaz. Tapu iptali gibi konusu para ile ölçülebilen davalarda üçüncü kısım uygulanır; 2026'da ilk 600.000 TL için yüzde 16 oranıyla başlayan kademeli bir hesap yapılır.

Görüşmeye Gelirken Hazırlanacak Belgeler

• Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhüdü ve kira ödemelerini gösteren banka dekontları.
• Kiracıya veya kiraya verene gönderilen ihtarnameler ve tebliğ belgeleri.
• Tapu kaydı; e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulamasından alınabilir.
• Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya harici satış sözleşmesi.
• Kat mülkiyeti dosyalarında yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları.
• Arabuluculuğa başvurulduysa son tutanak.

Gayrimenkul Hukuku Rehberlerimiz

• Kiracı tahliyesi, tahliye sebeplerini ve sürelerini anlatır.
• Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydına karşı açılan davayı anlatır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit ilişkisini anlatır.
• Ayıplı konut teslimi, alıcının seçimlik haklarını anlatır.
• Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli taşınmazın paylaşımını anlatır.
• Tapu haciz kaldırma, tapudaki haciz şerhine karşı yolları anlatır.
• Gayrimenkul hukuku sık sorulan sorular, kısa cevapları bir araya getirir.

Taşınmaz uyuşmazlığı bir miras paylaşımından doğuyorsa Bursa miras avukatı sayfamıza, boşanma sürecinde aile konutuyla ilgiliyse Bursa boşanma avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Bursa Gayrimenkul Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Evi yeni satın alan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa çıkarabilir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra tahliye davası açar; dilerse ihtiyaç sebebini sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da ileri sürebilir (TBK m.351).

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenecek kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağı yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava, izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir (TBK m.345). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçerli olur mu?

Evet, kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir. Ancak kira bedelinin, başlangıç tarihinin ve tarafların ispatında yazılı sözleşme büyük kolaylık sağlar; tahliye taahhüdü ise yazılı olmadıkça hüküm doğurmaz (TBK m.352). Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması, yazılı sözleşme olmayan dosyalarda en güçlü delillerden biridir.

Ev sahibi en fazla kaç aylık depozito isteyebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmişse kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşen icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verir (TBK m.342).

Kiracı evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Rıza olmadan yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tahliye talebine dayanak olabilir.

Aidat ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?

Yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri, aidatı ödemeyen kat maliki hakkında dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı da öder (KMK m.20). Aidat alacağı için dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulur.

Bursa dışında yaşayan ev sahibi kira ve tahliye işlemlerini nasıl yürütür?

Ev sahibi bulunduğu yerdeki bir notere veya yurt dışında konsolosluğa avukatı adına vekâletname düzenletir; ihtarname, arabuluculuk başvurusu, icra takibi ve dava Bursa'da avukat aracılığıyla yürütülür. Arabuluculuk toplantılarına ve duruşmalara avukat katılabildiği için malikin Bursa'ya gelmesi çoğu dosyada gerekmez.