Gayrimenkul Hukuku alanında en çok karşılaştığımız 42 soru ve kısa yanıtları. Her yanıtın altında konuyu ayrıntılı anlattığımız rehbere bağlantı var.
Konutlarda dava süresi kural olarak beş yıldır. Süre, teslim ya da tapu devri tarihinden işlemeye başlar. Satıcı kusuru gizlemişse yirmi yıllık uzun süre uygulanır. Kusuru fark ettiğinizde ayrıca gecikmeksizin bildirim yapmanız gerekir.
Önce noter ihtarnamesiyle ek süre verin; ihtar olmadan atılan adımlar sonuç doğurmaz. Süre sonunda teslim yapılmazsa aynen ifa, zararın tazmini ya da dönme yollarından birini seçersiniz. Sözleşmede cezai şart varsa ayrıca istenir. Seçim öncesinde inşaatın geldiği seviyeyi tespit ettirmek yararlıdır.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Kendiniz, eşiniz, çocuklarınız, anne babanız veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için ihtiyaç doğduysa çıkarabilirsiniz. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu belgelemeniz gerekir. Davayı, sözleşme yılı bittikten sonraki otuz gün içinde açmalısınız. Tahliye sonrası taşınmazı üç yıl başkasına kiralayamazsınız.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Kesin süre verilemez; dosyanın kapsamına göre değişir. Keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması ve tanık dinlenmesi süreyi uzatan başlıca unsurlardır. Ehliyetsizlik iddiasında Adli Tıp raporu beklenmesi ayrıca zaman alır. Karardan sonra istinaf aşaması da hesaba katılmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası ortalama 12-18 ay sürer. Arabuluculuk 3-4 hafta, dava açılış ve ön inceleme 1-2 ay, bilirkişi incelemesi 3-6 ay, karar aşaması 1 ay, kesinleşme ve icra 2-6 ay sürer. Muhdesat sorunu varsa süre 24-36 aya uzar.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; hem içeriği hem tarihi belgelenir. İhtarnamede kusuru, yerini ve fark ettiğiniz tarihi yazın. Hangi hakkı kullandığınızı da açıkça belirtin. Mesaj ve e-posta kayıtlarını destekleyici delil olarak saklayın.
Fesih için müteahhidin ağır kusurlu olması aranır. Uzun süreli durma, işi terk etme ve ruhsata aykırı imalat ağır kusur sayılır. İnşaat ileri seviyedeyse mahkeme geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih uygular. Kısa gecikme tek başına fesih hakkı vermez.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Taahhüt, eve girildikten sonra imzalanmışsa geçerlidir. Sözleşmeyle aynı gün alınan belge geçersiz sayılır. Yazılı olması ve çıkış tarihinin açıkça yazılması gerekir. Belirtilen tarihten sonraki ilk ay içinde harekete geçilmezse hak düşer.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Alabilirsiniz; talebi dava dilekçenizde açıkça yazmanız gerekir. Mahkeme yaklaşık ispat arar ve teminat isteyebilir. Karar verildiğinde şerh tapu kaydına işlenir ve devir engellenir. Tedbir istenmezse taşınmaz yargılama sürerken satılabilir.
Zorunlu değildir ancak şiddetle tavsiye edilir. Ortaklığın giderilmesi davası teknik ve hukuki açıdan karmaşıktır. Arabuluculuk şartı, zorunlu dava arkadaşlığı, bilirkişi raporuna itiraz süreleri gibi konularda uzman desteği gerekir.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Seçim size aittir, satıcı tercihinize itiraz edemez. Onarımla giderilebilen kusurlarda ücretsiz onarım ya da bedel indirimi tercih edilir. Yapının kullanımını engelleyen ağır kusurlarda sözleşmeden dönme öne çıkar. Karar öncesinde kusurun giderim maliyeti teknik raporla belirlenir.
İsteyebilirsiniz; daireleri kullanamadığınız her ay için karşılık talep edilir. Aylık tutarı bilirkişi, benzer dairelerin kirasına bakarak belirler. Hesap, gecikmenin başladığı aydan teslim ayına kadar yapılır. Sözleşmede kira yardımı kararlaştırılmışsa ödenecek tutar ayrıca istenir.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Hayır, sürenin dolması tek başına kiracıyı çıkarmaz. Sözleşme kendiliğinden birer yıl uzamaya devam eder. Kiraya verenin kanunda sayılan sebeplere dayanması gerekir. Kiracı çıkmak isterse, sözleşme bitmeden on beş gün önce yazılı bildirim yapar.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Dava düşmez, ancak sonucu değişebilir. Yeni malik tapuya güvenerek ve iyiniyetle kazanmışsa tapusu korunur. Kötüniyetli olduğu ispatlanırsa onun tapusu da iptal edilir. Koruma uygulandığında talebiniz tazminata dönüşür.
Masraflar paydaşlara pay oranında yükletilir. Bu davada kazanan-kaybeden yoktur. 2.000.000 TL değerindeki taşınmazda toplam maliyet yaklaşık 318.900 TL'dir. 3 eşit paylı paydaş varsa her biri 106.300 TL öder.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Yapı kullanma izninin bulunmaması ayıp sayılır. Satıcıdan iznin alınmasını isteyebilir, doğan zararınızı talep edebilirsiniz. Abonelik ve kredi süreçlerinde yaşanan kayıplar da zarar kapsamındadır. İzin alınmadıkça kat mülkiyetine geçilemez.
Evet, ancak ikisi üst üste toplanmaz. Sözleşmedeki ceza tutarını doğrudan istersiniz, belge sunmanız gerekmez. Zararınız ceza tutarının üstündeyse farkı da isteyebilirsiniz; farkı belgelemek zorundasınız. Bilirkişiden kalemleri ayrı ayrı hesaplaması talep edilir.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
On yıllık uzama süresi dolduysa gerekçe göstermeden sona erdirebilirsiniz. Bildirimi üç ay öncesinden ve yazılı olarak göndermeniz şarttır. Geç kalırsanız sözleşme bir yıl daha yürür. Süreyi hesaplarken sözleşmenin ilk yılını saymayın; sayım uzama yıllarıyla başlar.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Vekilin talimat dışına çıkarak yaptığı devir yolsuz tescil sayılır. Tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz ve talep süreye tabi değildir. Vekâletnamenin kapsamı ile vekilin yaptığı işlem karşılaştırılır. Devir bedelinin size ödenmemiş olması iddianızı güçlendirir.
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa bağımsız parsel verilmesidir. Satış yöntemi, taşınmazın açık artırmayla satılıp bedelinin paydaşlara dağıtılmasıdır. Mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir, ancak bölünme %20'den fazla değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Sayaç, kusurun görüldüğü günde değil konutun size geçtiği tarihte çalışmaya başlar. Kusuru dördüncü yılda fark etseniz bile elinizde yalnızca kalan süre olur. Fark ettiğiniz an ise bildirim yükümlülüğünüzü başlatır. Satıcının kusuru gizlediği ispatlanırsa süre yirmi yıl olarak işler.
Geriye etkili fesihte müteahhide devredilen paylar arsa sahibine döner. Paylar üçüncü kişilere satılmışsa sonuç iyiniyet incelemesine bağlıdır. Tapuda şerh varsa alıcı korunmaz ve iptal talebi sonuç verir. Şerh yoksa talep, müteahhide karşı tazminata dönüşür.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Yazılı ihtarla otuz gün süre verip ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Alternatif olarak icra dairesinden tahliye istemli takip başlatabilirsiniz. Takipte kiracının itiraz süresi yedi gündür. Tek seferlik gecikme yeterli değildir; iki haklı ihtar yolu ayrıca değerlendirilir.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı ispatlanırsa iptal edilir. Yaş ya da hastalık tek başına yeterli sayılmaz; ölçü, işlemin yapıldığı andaki durumdur. Hastane kayıtları, reçeteler ve tanık beyanları toplanır. Mahkeme çoğu dosyada Adli Tıp Kurumundan görüş alır.
01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk nihai tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk 3-4 hafta sürer, ücreti 3.000-8.000 TL'dir.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Konutu inşaat şirketinden ya da müteahhitten aldıysanız tüketici mahkemesi görevlidir. Tutar 2026 için 186.000 TL'nin altındaysa önce tüketici hakem heyetine başvurulur. Konutu bireysel satıcıdan aldıysanız asliye hukuk mahkemesine gidersiniz. Yanlış mercie açılan dava görevsizlikle sonuçlanır.
İzni almak kural olarak müteahhide düşer. Sözleşmede farklı düzenleme varsa sözleşme hükmü geçerlidir. İzinsiz teslim, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve giderilmesi istenir. Abonelik ve kredi süreçlerinde doğan zararlar da talep edilebilir.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Gereksinimiz varsa çıkarabilirsiniz, ancak takvime uymanız şart. Tapuyu aldıktan sonraki ilk ay içinde kiracıya yazılı bildirim gönderin. Bildirimden altı ay geçmeden dava açamazsınız. Bildirim yapılmazsa altı aylık süre hiç işlemez.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetki kesin olduğu için başka şehirde dava açılamaz. Tarafların ikametgâhı sonucu değiştirmez. Farklı illerde taşınmaz varsa her biri için ayrı dava gerekir.
Satış kararı çıktıysa ihaleye katılarak taşınmazı alabilirsiniz. Üçüncü ihalede taşınmaz takdir değerinin %30'una satılabilir. Kendi payınıza düşen parayı alacağınızdan, sadece diğer paydaşların payları kadar ödeme yaparsınız.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Evet, açabilirsiniz. Ortak alan hakkı her kat malikine ayrı ayrı tanınmıştır, kurul kararı beklemeniz gerekmez. Kazanılan sonuç yalnızca sizi değil tüm binayı ilgilendirir. Komşularınızla birlikte açtığınız davada masraf paylaşılır ve süreç kolaylaşır.
Kural olarak geçersizdir; noterde düzenleme şartı aranır. Yine de inşaat ilerlemişse mahkemeler geçersizlik savunmasını kabul etmez. Sonuç, işin geldiği seviyeye ve tarafların tutumuna göre değişir. Belirsizliğe girmemek için sözleşmenin baştan resmî şekilde yapılması gerekir.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Süre, sebebe ve dosyadaki delil durumuna göre değişir. Belgeye dayanan taahhüt ve ihtar dosyaları, tanık dinlenen ihtiyaç dosyalarına göre daha erken sonuçlanır. Karardan sonra icra aşaması ayrıca zaman alır. İhtarname ve belgelerin baştan eksiksiz hazırlanması süreci kısaltan asıl unsurdur.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Yargılama giderleri kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir. Harç, keşif ve bilirkişi ücretleri karar ile karşı tarafa yükletilir. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde hükmedilir. Peşin yatırılan giderler karar sonrası tahsil edilir.
Bilirkişi raporu tebliğinden itibaren 15 gün içinde yazılı itiraz edilmelidir. İtiraz somut delillerle desteklenmelidir: emsal satış örnekleri, belediyeden farklı imar belgesi gibi. Mahkeme itirazı haklı görürse ek rapor ister veya yeni bilirkişi atar.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Açabilirsiniz; tespit dava şartı değildir. Ancak kusurlar onarılır ya da konut el değiştirirse ispat güçleşir. Tespit dosyası, yargılamada hazır ve tarafsız delil sağlar. Onarım yapılması gereken acil durumlarda önce tespit istenmesi hak kaybını önler.
Tapunuz adınıza geçmişse mülkiyetiniz iflastan etkilenmez. Tapu henüz devredilmemişse alacağınız iflas masasına yazdırılır. Satış vaadi sözleşmeniz tapuya şerh edilmişse konumunuz güçlenir. Ödemelerinizi gösteren dekontları saklamanız gerekir.
Ayrıntılı rehber: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme ve Fesih
Gereksinim gerekçesiyle tahliye ettiyseniz üç yıl boyunca başkasına kiralayamazsınız. Haklı sebep varsa kural uygulanmaz; sebebi ispat etmeniz gerekir. Yasağı ihlal ederseniz eski kiracı tazminat isteyebilir. Tazminat, son kira yılında ödenen yıllık kira bedelinin altında olamaz.
Ayrıntılı rehber: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Açılabilir, ancak süre sınırı vardır. Tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmişse kadastro öncesi sebeplere dayanılamaz. Süre hak düşürücüdür ve hâkim kendiliğinden inceler. Öncelikle kesinleşme tarihinin kadastro müdürlüğünden tespit edilmesi gerekir.
Evet. Miras kalan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davalarının en sık konusudur. Mirasçılar anlaşamazsa herhangi bir mirasçı diğer tüm mirasçılara karşı dava açar. Tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Muhdesat sorunu varsa dava 2-3 yıl uzar. Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu tartışmalıysa önce muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır. Bu sorunu önlemek için paydaşlarla anlaşıp noter önünde belgelendirin.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
Evet. TMK 698 uyarınca her paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı vardır ve bu hak diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Bir paydaş karşı çıksa bile dava açılabilir.
Ayrıntılı rehber: Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 – İzale-i Şuyu Rehberi
