Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sık Sorulan Sorular

Sözleşmede vaat edilen veya normal olarak beklenen nitelikleri taşımayan konuttur. Kararı satıcının ilk itirazı değil, bilirkişi incelemesi verir; karşılaştırma teknik değerlendirme gerektirir.

Gizli ayıp, ortaya çıktığı anda gecikmeksizin bildirilmelidir. Bildirimin tarihini kanıtlamak alıcıya düşer; noter ihtarnamesi söz konusu ispatı kolaylaştırır. Telefon veya sözlü bildirim, tarih ihtilafına yol açabilir.

Sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve ayıpsız benzeriyle değişim olmak üzere dört seçimlik hak vardır. Alıcı hakkı kullandıktan sonra genellikle bundan dönüp diğerine geçemez.

Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa çıkarabilir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra tahliye davası açar; dilerse ihtiyaç sebebini sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da ileri sürebilir (TBK m.351).

Evet, kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir. Ancak kira bedelinin, başlangıç tarihinin ve tarafların ispatında yazılı sözleşme büyük kolaylık sağlar; tahliye taahhüdü ise yazılı olmadıkça hüküm doğurmaz (TBK m.352). Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması, yazılı sözleşme olmayan dosyalarda en güçlü delillerden biridir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmişse kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşen icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verir (TBK m.342).

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan ve hukuki bir dayanak olmaksızın kullanan kötü niyetli kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay'a göre en az kira geliri karşılığı kadardır; dayanağı TMK m.995'tir.

Kendiliğinden kira borcu doğmaz. Diğer mirasçılar evden yararlanma isteklerini bildirdikten, yani intifadan men gerçekleştikten sonraki dönem için kendi paylarına düşen ecrimisili isteyebilir. Ev kiraya verilip kira tek başına tahsil ediliyorsa bu bildirim aranmaz.

Yargıtay uygulamasına göre beş yıldır ve süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Zamanaşımı davalı tarafından ileri sürülmelidir; hâkim kendiliğinden dikkate almaz.

Yapılır; sözleşme, noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Yalnızca imza onayı şeklinde yapılan sözleşme kural olarak geçersizdir.

Arsa sahibi, aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip zararın tazmini, sözleşmeden dönme veya varsa cezai şart talebinden birini seçebilir. Hangi seçeneğin uygun olduğu, inşaatın mevcut durumuna göre belirlenir.

Genellikle arsa sahibinin gecikme süresince katlandığı kira bedeli esas alınarak hesaplanır. Süre ve emsal kira düzeyi, bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Kira sözleşmesi sona erip kiralanan anahtarla birlikte teslim edildiğinde iade borcu doğar. Kiraya veren teslim sırasında evi gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir (TBK m.334-335). Ödenmemiş kira, aidat veya hor kullanma zararı yoksa depozitonun tamamı geri verilir; varsa ispatlanan tutar düşülür ve kalan iade edilir.

Kanunda güncelleme kuralı yoktur, bu nedenle önce sözleşmeye bakılır. Sözleşme depozitoyu belirli aylık kira karşılığı olarak tanımlamışsa Yargıtay tutarın güncellenmesini aramıştır (6. HD, E. 2015/12044, K. 2016/1640). Depozito yalnız bir para tutarı olarak yazılmışsa güncelleme tartışmalıdır. Dövizle verilen depozito ise döviz olarak ya da ödeme günündeki kur üzerinden istenir.

Önce teslim tutanağı, fotoğraflar ve ödeme dekontlarıyla yazılı ya da noter aracılığıyla iade talebinde bulunun. Sonuç alınamazsa icra takibi başlatılabilir; dava yolu seçilecekse önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B). Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).

Açılabilir; ancak beş yıl dolmadan mahkeme kira bedelini yalnız bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalaması sınırında belirleyebilir (TBK m.344/2). Bedelin TÜFE sınırından bağımsız olarak emsallere göre hakkaniyetle belirlenmesi için kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması gerekir (TBK m.344/3). Yargıtay'a göre beş yıl, yenilenen sözleşmeden değil ilk kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 3 Mart 2026 tarihli kararına göre yenileme sözleşmesi beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Yenilenen sözleşmedeki bedel o tarihteki rayice uygunsa beş yıl o sözleşmeden işler ve artış TÜFE ile sınırlı kalır; bedel rayicin altındaysa ilk sözleşmenin başlangıcından geçen süre esas alınır ve hakkaniyete göre tespit yapılabilir.

Dava her zaman açılabilir, ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır (TBK m.345). Aksi hâlde yeni bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

TBK m.138'e göre dört şart birlikte aranır: sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum çıkmalı, bu durum davacıdan kaynaklanmamalı, sözleşmenin dengesini ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozmalı ve davacı borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Davacının yalnızca zarara uğradığını göstermesi yeterli değildir.

Açılabilir; TBK m.138 beş yıllık bir bekleme süresi öngörmez ve döviz kiralarında beş yıl kuralı aşırı ifa güçlüğü hükmünü açıkça saklı tutar. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre konut ve çatılı işyerinde enflasyon ya da kiranın emsallerin altında kalması uyarlama sebebi değildir; bu durumda beş yılın dolması beklenir ve kira tespit davası açılır.

Kira tespit davası TBK m.344'e dayanır ve yeni kira döneminin bedelini TÜFE, kiralananın durumu ve beş yıldan sonra emsal kiralara göre belirler. Uyarlama davası TBK m.138'e dayanır ve öngörülemeyen olağanüstü bir olayın bozduğu sözleşme dengesini yeniden kurar. Tespitte emsal kira temel ölçüttür; uyarlamada yalnız yardımcı kaynaktır.

Kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ve kira borcunun ödenmemesi kanunda sayılan başlıca sebeplerdir. Söz konusu sebepler dışında tahliye istenemez.

Belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Süre kamu düzenindendir; kaçırılırsa aynı dönem için yeniden dava açılamaz, sonraki dönem sonu beklenmelidir.

Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan sebeplerle. Gereksinim nedeniyle tahliyede yeni malik iki yoldan birini seçebilir: sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak veya edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açmak; ikisi arasındaki tercih kendisine aittir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve anlaşma sağlanamazsa son tutanağın alınması gerekir. İzale-i şuyu davası dilekçesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine, davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı gösterilerek sunulur.

1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalar için ortaklığın giderilmesi arabuluculuk şartı zorunludur; söz konusu tarihten önce açılmış davalarda şart aranmaz. Arabulucuya başvurmadan açılan yeni dava, mahkemece dava şartı yokluğundan reddedilir.

Evet, verebilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa mahkeme satışa değil aynen taksime karar verir; paydaşın isteği burada belirleyici değildir, keşif ve bilirkişi raporu belirleyicidir. Bölünme mümkün değilse, bir paydaş satışa itiraz etse dahi satış kararı verilir.

Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması, hile, hata, korkutma, inançlı işlem, kadastro kaynaklı yolsuzluk veya sahte belge gibi sebeplerle açılır. Her sebebin ispat konusu ve süresi farklıdır.

Tapu iptal davası zamanaşımı, sebebe göre değişir. Mülkiyet hakkına dayanan sebeplerde süre işlemez, irade sakatlığında öğrenmeden 1 yıl, kadastro kaynaklı iddialarda kesinleşmeden 10 yıl uygulanır.

Devir gerçekte bağış niteliğinde olup satış gibi gösterilmişse, muris muvazaası nedeniyle iptal talep edilebilir. Talep, miras hakkı zedelenen tüm mirasçılar tarafından, mirasbırakanın ölümünden sonra ileri sürülür.

Evet, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ek 1. maddeye göre bedelin bir kısmı veya tamamı nakit, havale veya EFT ile ödenen taşınmaz satışlarında zorunludur. Ancak geçici 1. maddenin onuncu fıkrası uyarınca 1 Aralık 2026'ya kadar yapılan satışlarda sistemin kullanılması zorunlu değildir.

Evet, iki kez. İlk tarih 1 Temmuz 2026 idi; Ticaret Bakanlığı 26 Haziran 2026 duyurusuyla bu tarihi 1 Ekim 2026'ya uzattı. 1 Ekim 2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle tarih 1 Aralık 2026 oldu. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar daha uzatmaya yetkilidir.

Yürürlükteki metne göre zorunlu uygulama 1 Aralık 2026'da başlar. Bakanlık, banka altyapıları hazır olduktan sonra bir pilot uygulama öngörüyor; pilotun gerekip gerekmediği, kapsamı ve esasları imzalanacak protokolle belirlenecek.